双国企股东护航，大湾区本土优势显著

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报告标题：买入越秀地产（00123.HK）：双国企股东护航，大湾区本土优势显著

报告正文：越秀地产是一家全国最早的综合性房地产开发企业之一，拥有“开发+运营+金融”特色商业模式竞争优势。其母公司越秀集团是中国跨国公司15强企业，引入广州地铁作为第二大股东，强化“轨交+物业”的TOD发展模式，形成双国企股东结构。公司总土地储备达到约2860万平方米，其中超9成位于一、二线城市，超5成位于大湾区。公司是广州区域当之无愧的龙头，2022年在广州区域销售额达593亿元，排名第一，本土优势显著。

尽管行业空间难以进一步扩大，但地产开发仍是一个相对宽阔的赛道，标杆房企有望维持一定速度的增长，且将受益于行业出清带来的市占率提升。2022年公司销售实现逆势增长，且销售排名迅速攀升。近几个月佛山、中山、东莞等大湾区城市需求端政策均有所放松，居民购房意愿将随着政策放松和预期回暖不断提升。公司作为在大湾区本土优势显著的企业，将持续受益于大湾区楼市的回暖，未来销售增长潜力得到保证。

公司财务水平持续保持“绿档”，截至2022上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，净负债率为59.7%，现金短债比为1.45。公司融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创新低，较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地。

预测公司2022-2024年的归母净利润分别为34/36/42亿元，每股收益分别为1.11/1.17/1.35元，对应当前股价PE分别为9.4/9.0/7.8倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：市场下行超预期导致未来销售不及预期从而导致估值及盈利预测过高。