县城房地产市场观察：地产回乡见闻

高能级城市春节销售数据参考意义不大。1）目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即使涉及到部分三四线城市，但春节期间环比下跌仍然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2）真正有春节成交放大效应的区域主要是县城，这部分数据并不在目前公开监测数据体系内，这也是回乡见闻比统计数据更有意义的地方。3）贝壳研究院公布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一直阐述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。 县城房价下跌明显，居民对未来房价预期仍较悲观。县级房地产市场房价自2020年疫情影响后已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期不佳，普遍认为当前房价未至最低点，仍有下降空间。 居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。县城当前以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。 城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。 房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。 购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。 缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。 风险提示： 房地产政策调整不及预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。 县城的观察1：下跌的房价，低迷的信心:自2020年后经历了比较明显的房价下跌，部分中东部县城市场火热时房价接近9000元/平，而当前降至7000元/平，受访居民仍然预期房价要下跌，跌幅在10%-20%。 县城的观察2：以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。1）县城为人口净流出区域，新增常住人口带来的刚需减少，新的居住需求来源于“婚房”习俗或周边农村人口城镇化。2）当前县城房价难以支撑，居民较少以投资为目的购房。3）县城40-50岁居民由于首套置业老旧，存在改善需求，但大多等待房价低点购入。 县城的观察3:城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，城市二手房存在较高库存，县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。 县城的观察4：销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。在县城房地产市场整体需求低迷，库存量较高的情况下，大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。 县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。 县城的观察5：县城口碑较好的房企多为当地中小开发商，大型开发商较少入驻。由于县城居民购房存在从众心理与熟悉偏好，当地优质中小开发商更容易凭借品质较好的楼盘取得口碑，实现良好去化。大型开发商仍需要将品牌知名度转化为品牌美誉度。 县城的观察6：房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。 县城的观察7：购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。 县城的观察8：缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。 一、回乡见闻之天长市（安徽省滁州市） 1、天长市房地产市场概况 天长市为滁州市下辖县级市，位于安徽省东部，三面环苏，毗邻南京、扬州、淮安，处于南京都市圈，受长三角城市群辐射，地理位置优越。天长市总面积1770平方公里，常住人口超过60万，市区常住人口超过20万，城镇居民人均可支配收入41279元，2021年地区生产总值622.5亿元，其中工业占比为54.2%，整体经济发展较好。 总体来看，天长市房地产市场2021年商品房销售额78.7亿元，同比增长49.2%；房地产开发投资55.3亿元，同比增长22.1%；房屋建筑施工面积为522万平方米，同比增长6.8%； 竣工面积242万平方米，同比下降4.9%，房地产市场稳定发展。2022年全国房地产行业下行环境对天长市房地产影响有限，2022年天长市房地产整体情况稳定，但上升幅度不大，市场整体处于饱和稳定状态。 分片区来看，天长市房地产市场主要可以分为市中心、南市区以及金牛湖片区，其中：市中心为老城区，配套设施较完善，市区内较好的医院、学校均位于该片区，但由于老城区土地资源较为紧张，该片区内新房较少，需求主要来源于原老市区有改善型需求的居民，这些居民大多为中年人，已经习惯了老城区的配套生活设施，不想离开熟悉的生活场景，部分仍然有中学教育需求的家庭也会选择在该片区购买新房，以方便孩子就读老市区内较好的初中与高中，如学苑茗家等。南市区为新开发城区，当前天长市的新楼盘主要位于此，片区内配套设施正在逐步完善中，由于该片区内有诸多政府招商引资的新兴项目，如2020年首次引入的大型购物中心吾悦广场，同时该片区内部分新楼盘的设计理念与相关服务更加先进，塑造了该片区在当地居民心中的网红属性，这也使得该片区的新楼盘价格存在一定的溢价，房价略高于市中心，支撑该片区房屋销售的需求较多，包括了市区内改善需求以及农民进城的首套市区房需求等。金牛湖片区为市政府新划出的区域，当前开售的楼盘主要为恒大开发，原先规划以更靠近南京的区位优势打造新兴城区，但由于本轮房地产行业危机及该片区内尚未完善的配套设施，该片区房地产目前发展处于停滞状态。 从需求角度来看，天长房地产市场的需求主要由三部分构成：一是周边乡镇人口进入市区生活而在市区购买新房的刚性需求，该类需求是当前天长市房地产需求的主要支撑； 二是原城区市民追求更好的居住条件而购买新房的改善需求，该部分需求主要由当前30-50岁的人口群体支撑，一方面该部分需求已经在2015-2017年房价上涨阶段释放一部分，另一方面由于天长市近年逐步转变为人口流出市，30-50岁人口人数逐步下降，该类需求支撑市场有限；三为老城区富有群体，经过近一轮房价快速上涨后在市区内囤积3套以上的住房以期获得投机收益的投资需求，尽管该类需求在下行周期内受到压制，但该类投资需求持续存在，对天长市房地产市场起到一定支撑作用。此外，此类投资需求与开发商也有一定的合作，对于部分尾盘现象，开发商会采取打包的方法出售给外地拥有投资需求的客户，一定程度上缓解了天长市房地产市场的尾盘销售压力。 2、房屋价格情况 2022年天长市房地产市场房价延续2020年-2021年趋势，仍然处于下降通道，当前市区（指老市区与南市区）房价均价在6000-6500元/平方米左右，整体房价相较2021年下降幅度在500-700元/平方米，整体下降幅度不大，其中市中心房价在6000元/平方米左右，而南市区房价略高于市中心，2023年1月房价在6500元左右；金牛湖片区由于发展原因，平均价格在3000-4000元/平方米，远低于市区价格。 天长市近十年房价变化存在波动，最近一轮涨幅自2015年起至2020年，2015年-2017年间涨幅最为明显，由2014年末均价3000-3500元/平方米上涨至2017年末均价7000元/平方米左右，涨幅超一倍，年均涨幅达46%，2017年后天长市房价继续稳步增长，但涨幅收窄；至2020年中，南市区部分楼盘房屋均价可达9000元/平方米以上，此为天长市房价最高点，之后房价逐渐回落，目前已降为6000-6500元/平方米。天长市房价波动与全国房地产周期有一定关联，最近一轮房价上涨与2015年后房地产政策宽松，行业快速扩张的节奏一致；2020年后，由于天长市自身发展节奏放缓，叠加疫情爆发影响，天长市房地产市场房价先于全国房地产市场进入下行周期，但由于天长市房地产市场中全国性大型房企较小，本轮房地产政策收缩及后续引起融资信用危机并未对天长市房地产市场上的主要供给者本地中小开发商造成较为显著的影响，故本轮周期内（2021年下半年至今）天长市房价的降幅远低于全国房地产市场整体情况。 在未来房价预期方面，居民端与开发商的预期有一定的共识：无论是居民端还是开发商，均认为当前天长市房价仍会继续下降，除非有较大力度的政策出台，否则天长房价不太可能会在近一年内上涨。尽管居民端认为后续随着南京都市圈的划定，天长市发展仍有空间，在长期框架下仍然可以带动后续房价增长，如轻轨高铁直通天长等利好因素，可带动房价回升，但开发商认为当前天长房地产市场主要以居住需求为主，此类利好因素已经在金牛湖开发区建立时释放，当前天长与南京之间的交通已足够便利（交通途径包括大巴、地铁与公交，通勤时间在2小时以内），该利好因素来带的边际效用以及对纯住需求带来的刺激作用有限，由此推动的房价增长也有限，此外根据成本推算，天长市房地产市场稳定价格应该在5000元/平方米左右，当前6000元/平方米的均价仍有20%左右的下降空间，这就使得天长市房价下降仍然存在推动因素。综合来看，天长市当前居住需求支撑有限，下一轮房价增长大概率受投资需求影响，只能依靠下一轮全国房地产行业房价上涨带动，结合成本端仍有降价空间，预计天长市房价短期内不会有转向趋势，将逐步向5000元/平方米的稳定价格靠拢。 3、居民居住需求情况 天长市当前居民有房比例较高，且商品房占比远高于公房与保障房。以市区20万人口为统计口径，市区居民每户拥有住房接近2套，以全市60万人口为口径，全市居民拥有房屋数量接近每户一套（包含农村自建房），较好满足当地居民的居住刚需。 从空置情况来看，居民角度，市区居民普遍拥有一套房空置；城市角度，天长市当前小区空置率较高，平均在10%-25%左右，其中新小区、南市区的空置率略高于平均值，达到20%左右，旧小区、市中心的空置率略低于平均值，略高于10%。以典型小区为例，天发小区处于市中心片区，为典型的市中心改善型楼盘，包含4幢小高层，物业服务、绿化水平均较好，且靠近本地较为繁华的购物中心——天发广场，宜居度在全市小区中排名前列，空置率几乎为全市最低，该小区总户数为380户，当前有30多户未搬入，空置率在8%-9%；千禧佳福为南市区新盘，地处天发广场与吾悦广场之间，地段相