新加坡房地产行业：2023年展望：一盏明灯映入眼帘

2023年1月13日股票研究 新加坡亚太| 图1：在财富创造、全球人才净流入的情况下，新加坡富裕的三个“C”（公寓、汽车、乡村俱乐部）的房地产价格持续上涨 2008GFC2020-22Covid 研究分析师 路易斯·蔡CFA 200% 160% 189% 6562125721 120% 80% 40% 0% -40% -80% -25% -1% -40% -58% 23% CS2023e: +3-5% 31% 69% 尼古拉斯·格兰 6562123026 梅丽莎梁 6562124025 新加坡房地产行业 2023年展望:灯塔的光进入视图 房地产|部门审查 私人住宅价格HDB转售价格乡村俱乐部会员汽车COE价格 资料来源:公司数据,瑞士信贷(CreditSuisse)估计 尽管更高的利率弹性。瑞士信贷经济学家预计，2023年全球房地产市场衰退将加深;然而，我们预计新加坡的情况正好相反，价格温和增长3-5%。尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的。这与MAS的调查结果一致，即大多数家庭应该能够在压力假 设下继续偿还债务，即使利率增加400个基点，收入减少10%。在不久的将来，我们预计住房需求将强劲，原因是家庭形成强劲，家庭规模缩小，未售出库存接近历史新低，支撑了坚挺的供需基本面。 措施不太可能迫在眉睫;租赁市场需要注意。鉴于2023年住宅价格增长放缓，这将符合MAS3.5-4.5%的核心通胀预测，我们预计降温措施本身不会迫在眉睫。尽管如此，我们还是强调了政府的担忧，即“租金价格上涨可能会影响需要租房的新加坡人以及全球人才”。虽然不影响开发商本身，但如果租金持续大幅增长（CSe：12- 15%），我们不排除任何有针对性的措施来解决租房者的担忧。 近期重组潜力和司机。短期：（1）酒店业的顺风，（2）积极的住宅前景，以及（3）中国的重新开放。长期：重组潜力是何时的问题，而不是如果：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2）城市发展：并购投资组合;（3）UOL：星地价值解锁;（4）FPL：解决流动性折扣问题。 估值具有吸引力,CDL和CLI优先。我们认为，鉴于最近的2021年12月和2022年9月措施对股价表现的影响 越来越小，市场现在已经超越了潜在降温措施的风险。城市发展是我们利用住宅主题的首选，尽管2022年表现优于22%，但它继续以0.8倍的有吸引力的市净率交易。CLI是我们与住宅无关的投资者的首选。CLI将利用近期机会在中国重新开放期间建立长期价值，同时展示明确的5年转型计划。 本报告背面的披露附录包含重要披露、分析师认证、 法人实体披露和非美国分析师的地位。美国披露：瑞士信贷正在并寻求与其研究报告中涵盖的公司开展业务。因此，投资者应注意，公司可能存在利益冲突， 可能会影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为做出投资决策的单一因素。 焦点图和表 圖2：隨著勞動力市場緊張和健康的工資增長，儘管利率較高，住房仍然負擔得起 圖3：僅在過去五年內，一人家庭和兩人家庭就增加了40%和20%，分别 350 300 +20% 276.1 +40% 217.4 156.2 331.2 250 200 150 100 50 0 来源:亚洲经济数据库,信贷瑞士来源:亚洲经济数据库 图4：未售出库存接近历史低点，新供应量低，支撑供需基本面 单位 图5：与过去十年相比，9M22的就业增长率最高，在劳动力市场短缺的情况下，招聘意愿强烈 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 50,000 3的时 候: 40,000 30,000 20,000 10,000 0 100 83.4 50 3的时候 1的时候 3温度系数1温度 系数 3q20 1q20 3问题 19 1问题 19 3的时候 1的时候 3个篮 1篮 3杆子有着1杆子 有着 0 -50 -100 季度就业变化(000) 未售出单位总数（已完工、在建或获得规划批准） %在建仍未售出 4q99 4q00 4q01 4q02 4q03 4q04 4q05 4q06 4仍然 4季度 4季度 年第四季度 4个团队 4日12 4个问题 4q14 4最喜欢 4杆子有着 4篮 4的时候 4问题 -150 来源:URA所言,信贷瑞士来源:Singstat 图6：私人租金同比上涨24%;租金增长是值得关注的关键图7：开发商估值（不包括CLI）处于有吸引力的水平 3.0 145135 2.5 125 2.0 租金指数 P/B 115 105 95 85 P/B平均-0.97±1sd CCRNon-landed OCRNon-landed 软Non-landed 私人resi(降落和Non-landed) 75 1.5 1.0 0.5 0.0 1.39 0.97 0.52 0.55 3月-07三月-09三月-11三月-13三月-15三月-17三月-19三月-21一月-01一月-03一月-05一月-07一月-09一月-111月-13一月-151月-171月-191月-211月-23 来源:URA所言,信贷瑞士注：价格截至2023年1月10日;来源：路孚特数据流 图8：我们覆盖的开发人员即将推出的新品 项目名称 地区 任期内 开发人员 总单位 卖给了日期 %卖给日期 上市日期 Tembusu大 软 99-年 CDL 638 - - 1q23处 新港住宅 CCR 跳频 CDL 246 - - 2q23处 上层BukitTimah项目 光学字符识别 99-年 CDL 408 - - 2q23处 中央商场重建 CCR 跳频 CDL 时间待定 - - 2024 罗摩Bukit旁西方大街5(EC) 光学字符识别 99 CDL 495 - - 1抓起 CDL总 >1,787 前Watten房地产公寓 CCR 跳频 UOL 205 - - 2h23 松格罗夫(包裹) CCR 99 -年 UOL 250 - - 2 h23 UOL总 455 来源:Edgeprop,瑞士信贷(CreditSuisse)估计 2023年展望:灯塔的光进入视图 弹性尽管更高的利率 瑞士信贷经济学家预计，2023年全球房地产市场下滑将加深，主要经济体的房价可能已经见顶。然而，我们预计新加坡的情况正好相反，温和升值3-5%。除了住宅市场的稳定外，我们强调，新加坡富裕的三个“C”也一致地反映了房地产价格的持续上涨：汽车和乡村俱乐部会员资格的升值速度远远超过住房，这突显了近年来新加坡创造财富和全球人才和财富的净流入。尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于当今劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的。这与MAS的调查结果一致，即“事实上，大多数家庭应该能够在利率增加400个基点和收入减少10%的压力假设下继续偿还债务”。在不久的将来，我们预计住房需求将强劲，因为家庭形成强劲，社会趋势趋向于小家庭。仅在2016年至2021年期间，数量 一人家庭和两人家庭分别增加了40%和20%，2022年公共组屋组屋的超额认购率和72%的私人新推出组屋一个月的接受率反映了强劲的潜在本地需求。与此同时，在可预见的未来，尽管只有15，777个未售出的单位，但新供应可能会减弱，大众市场只有0.6年的库存，从而支持了坚挺的供需基本面。 措施不太可能迫在眉睫;值得关注的租赁市场 鉴于2023年住宅价格增长放缓，这将符合MAS3.5-4.5%的核心通胀预测，我们预计降温措施本身不会迫在眉睫。尽管如此，仍有两个关键因素值得关注：外国购买，在22年第四季度从Covid的低点3%反弹至7%，以及投机活动 ，其中次级销售也从二级销售的2%至6%的低点上升。尽管如此，我们还是强调了政府的担忧，即“租金价格上涨可能会影响需要租房的新加坡人以及全球人才”。在劳动力市场紧张的情况下，企业的招聘意图继续保持健康，9M22的就业变化处于10年来的最高水平。历史低空置率推动私人租金同比上涨24%，组屋租金平均同比上涨22%。虽然不影响开发商本身，但如果租金持续大幅增长（CSe：12-15%），我们不排除任何有针对性的措施来解决租房者的担忧。虽然我们认为《租金管制法》等立法不太可能恢复，但租金管制，特别是公共住房市场的租金管制可能是可能的，而瑞士和德国的租金管制和保护措施同样具有指导意义。 近期重组潜力和司机 短期内:积极的住宅前景将支持以RES为重点的开发商（城市发展（城市发展及UOL），其中城市发展即将推出的开发商最多。中国的重新开放和宽松的财政和货币政策应该有利于凯德投资（中国：资产管理规模的35%），而酒店业的顺风继续支持所有实体，特别是城市发展（CDL）和UOL。长期：跨公司具有重大的重组潜力，能够释放管理层手中的潜在价值，因此，这是一个何时而不是是否的问题。其中包括：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2）城市发展： 并购投资组合再平衡; （3）UOL：商业资产，新大陆价值解锁;（4）FPL：解锁流动性折扣。 估值具有吸引力,CDL和CLI优先 我们认为，鉴于最近的2021年12月和2022年9月措施对股价表现的影响越来越小，市场现在已经超越了潜在降温措施的风险。我们认为关键区别在于开发商的估值，交易价格低迷0.6倍市盈率.CDL是我们利用住宅主题的首选，尽管2022年表现优于22%，但继续以0.8倍的有吸引力的市净率交易，而十年平均水平为~1.0倍。CLI是我们与住宅无关的投资者的首选。CLI将利用近期机会在中国重新开放期间建立长期价值，同时展示明确的5年转型计划，成为全球房地产投资管理公司。 尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于当今劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的-与MAS的调查结果一致 强劲的家庭形成、家庭规模缩小，而新供应在未售出库存创历史新低的情况下保持疲软，推动了当地需求坚挺;在大众市场上只有0.6年的库存 虽然针对销售和购买本身的降温措施并非迫在眉睫，但不排除解决租房者担忧的针对性措施，因为历史低空置率推动私人租金同比上涨24%，组屋租金平均同比上涨22% 短期：（1）酒店业的顺风，（2）积极的住宅前景，以及 （3）中国的重新开放。长期：重组潜力是何时的问题，而不是如果：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2）城市发展：并购投资组合;（3）UOL：星地价值解锁;（4）FPL ：解决流动性折扣问题。 城市发展是我们利用住宅主题的首选，CLI是我们选择与住宅无关并热衷于利用中国重新开放主题的投资者的首选 估值比较数据 图9：新加坡开发商——估值比较 股票行情自 开发人员 等级价格 TP/DnRNAVMkt帽 盘, P/E(x) 收益率(%) 净资产收益率(%)T1 P/B (x) ADTFreefloat净债务/6米 股本(%)新元的锰 (%) 动收录器 (新元) (新元)%(mn)新元(新元) RNAV(%) T1T2 T1T2 CITSP 城市的发展 O 7.89 10.00 27 7,174 13.78 42.75 11 11 2.8 2.8 7.5 0.80 n.a12.957 UOLSP UOL集团 O 6.73 8.50 26 5,685 12.11 44.41 17 17 2.6 2.6 3.2 0.55 n.a6.675 CLISP 嘉德置地投资 O 3.79 4.40 16 19,720 3.10 -22.30 21 20 4.2 4.4 5.4 1.26 n.a29.247 SPFPL 投资房地产 N 0.92 1.05 14 3,612 2.11 56.34 18 16 3.3 3.3 1.9 0.35 112 0.1 10 我们的SP 我们的公司 数控 1.24 n.an.a1,066。其 厦门市。 附加说明。其 附加说明。其 厦门市。 0.28 n.a0.541 GUOLSP Guocoland