地产行业周报：假期成交同比改善，内房股开春普涨

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 假期成交同比改善，内房股开春普涨 2023年1月29日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：春节期间内房股与物业股表现较好，香港房地产Ⅱ指数涨3.1%，其中龙湖集团（12.8%）、碧桂园（12.5%）、宝龙地产 （10.9%）涨幅居前，恒生物业服务及管理指数涨5.8%，其中新城悦服务（12.0%）、世茂服务（10.6%）、合景优活（9.6%）涨幅居前。楼市方面，假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）广州2023年计划供应住宅地块77宗；2）发改委：稳妥处置化解房地产、金融等领域风险。 市场运行监测：1）假期成交同比改善，关注节后小阳春。春节假期（2.21-2.27）重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10331万平，环比降0.4%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3341.7万平、成交建面1558.2万平， 环比升29.4%、降41.3%；成交溢价率0.5%，环比降4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.7%、37.6%、52.6%，环比分别升8.3pct、升8.1pct、降16.3pct。 资本市场监测：1）地产债：上周（1.16-1.22）境内地产债发行96亿元，境外地产债发行11.2亿美元，环比分别增加7.6亿元、9.6亿美元；发行利率为2.16%-11%，可比发行利率较前次下滑。2）地产股：上周房地产板块涨0.76%，跑输沪深300（+2.63%）；当前地产板块PE（TTM）13.43倍，估值处于近五年93.34%分位。上周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、格力地产、华发股份； 南向资金净流入前三房企为越秀地产、建发国际集团、万科企业。 2023年1月16日银保监 鼓励住房、汽车、绿色家电等大宗商品消费 不能出现新的交楼风险，大力 提升物业服务 2023年1月21日哈尔滨 拟推出稳楼市20条措施，如外地人购二套新房也可拿补贴 符合条件人才落户并缴税，可 在限购区购买首套房 2023年1月17日南京 发布《南京市人才安居办法》，B类人才购房最高补贴200万元 限购区域内已有3套及以上住房 的,出售1套后半年内可再购1套 全面推进二手房交易“带押过 户” 稳妥处置化解房地产、金融等 风险，支持住房改善等消费 2023年1月17日浙江 2023年1月18日发改委 2023年1月18日济南 2023年1月18日长沙 2023年1月17日住建部 南海诸岛 偏松偏紧中性 广州2023年计划供应住宅地块77宗 事件描述：1月16日，广州市规划和自然资源局发布2023经营性用地供地蓝皮书，计划供应经营性用地176宗、743公顷，其中住宅地块77宗、商服地块80宗、工业地块10宗、其他地块9宗。 点评：1）广州土地供应强调引导产业集聚、稳定商住用地、促进职住平衡，加强土地资源对实体经济的保障支撑力度。供地蓝皮书“坚持产业第一、制造业立市”，聚焦全市重点功能片区，精选广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、广州南站等重点功能片区用地，引导产业集聚发展，强化现代服务业用地保障，稳定商住用地的供应。2）住宅地块供应宗数少于去年成交宗数。2022年广州成 交涉宅用地87宗，今年计划供应77宗。从区域分布来看，77宗宅地主要集中在番禺区(18宗)、白云区(14宗)、增城区(9宗)、花都区(9宗)、荔湾区(8宗)、海珠区(5宗)、天河区(5宗)等区，黄埔区、南沙区、从化区较少，越秀区零供应。3）值得注意的是，天河区可出让 地块达31宗，其中25宗商服用地、5宗商品住宅用地、1宗其他用地，并且地块主要集中在金融城起步区和金融城东区，全部为商服用地，金融城起步区定位为数字金融总部核心区，东区重点打造科技总部和数字贸易拓展区。海珠区有22宗可出让地块，其中14宗商服用地、5宗商品住宅用地，主要集中在琶洲西区和琶洲中二区。荔湾区有21宗可出让地块，其中7宗商服用地、8宗商品住宅用地，位于白鹅潭核心区陆居路片区的3宗商业用地值得关注。白云区供应14宗商品住宅用地。 发改委：稳妥处置化解房地产、金融等领域风险 事件描述：1月18日，国家发展改革委召开2023年1月新闻发布会，其中提及稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险；支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费，培育线上线下融合等新型消费，着力满足居民个性化、多样化、高品质的消费需求。 点评：1）近期中央多次发声支持房地产市场，1月17日住建部在会议提出，2023年工作将整体围绕“增信心、防风险、促转型”这个主线。大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险；1月28日国常会再次提及因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。2）当前房地产市场仍处于筑底阶段，2022年12月地 产投资、销售降幅仍大，尽管2023年春节假期16城成交较上年有所改善，但考虑网签备案滞后、趋势仍待观察。预计随着地产政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济修复下二季度销售表现。 成交：假期有所改善，关注节后小阳春 点评：春节假期（2.21-2.27）重点16城新房日均成交176 套，较上年假期增长49%。考虑假期网签备案滞后、数据缺失 城市较多，后续成交趋势仍待观察。 200 重点16城春节假期日均成交变化 春节日均成交套数（套） 175 176 150 118 100 74 50 0 2020 2021 2022 2023 各线城市春节日均成交情况 200 一线日均成交套数（套） 二线 三线 150 100 50 0 2020 2021 2022 2023 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需 求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10331万平，环比降0.4%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 11000 10000 9000 8000 7000 万平米 16城库存去化月数（右）个月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.2921.3.1921.5.721.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.2222.9.922.10.2822.12.16 土地：成交、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3341.7万平、成交建面1558.2万平，环比升29.4%、降41.3%；成交溢价率0.5%，环比降4.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比9.7%、37.6%、52.6%，环比分别升8.3pct、升8.1pct、降16.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 万平 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.122022.32022.62022.92022.12W1.9 20.12.721.4.721.8.721.12.722.4.722.8.722.12.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 元/平米 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（1.16-1.22） 323 142128 8987 2021.122022.32022.62022.92022.12W1.9 郑州佛山广州南宁常州 流动性环境：资金价格多数边际上行 受春节叠加税期等因素影响，节前一周资金价格多数边际上行。R001上行32.79BP至1.72%，R007上行2.14BP至2.01%。下周公开市场操作到期23060亿元。为对冲政府债券发行缴款、现金投放等因素的影响，维护春节前流动性平稳，节前最后一周央行开展 7790亿元1年期MLF，MLF小幅增量续做，全周共开展16080亿元14天期和5470亿元7天期逆回购操作，同时有7000亿元1年期MLF和1890亿元7天期逆回购到期，当周实现净投放20450亿元，单周净投放金额创历史新高。下周公开市场到期23060亿元。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较上周小幅上行（%） 2020202120222023 净投放（亿元，右轴）央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 22/10/6 22/11/6 22/12/6 23/1/6 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2023/1/132023/1/20涨跌幅（BP ） 1D 1.39 1.72 32.79 R 7D 1.98 2.01 2.14 14D 2.25 2.35 9.89 1M 2.66 2.15 -51.26 1D 1.25 1.69 44.06 DR 7D 1.84 1.98 13.93 14D 2.16 2.26 9.63 1M 2.33 0.00 -232.77 ON 1.24 1.83 59.2 1W