全年销售再创新高，优质土储助力发展

海外 研证券研究报告 究房地产 买入(维持） 目标价：11.50港元 现价：10.96港元 跟预期升幅：4.9% 踪 报市场数据 告日期2023.01.10 收盘价（港元）10.96 总股本（亿股）30.96 总市值（亿港元）339 净资产（亿元）466.88 总资产（亿元）3209.50 每股净资产（元）15.08 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《销售稳健增长，土储优质成本低》20221210 《10月销售持续增长，Q3获基金最多增持》20221105 《9月销售表现强势，融资成本再创新低》20221012 《销售完成度过半，多元增储优势强》20220902 《合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增》20220819 《销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局》20220804 《积极补充优质土储，销售率先同比转正》20220710 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持 00123.HK越秀地产港股通（沪、深） 全年销售再创新高，优质土储助力发展 2023年01月10日 主要财务指标 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 69,026 74,352 78,370 同比增长(%) 24.1 20.3 7.7 5.4 核心净利润(百万元) 4,150 4,348 4,775 5,352 同比增长(%) 3.2 4.8 9.8 12.1 毛利率(%) 21.8 21.6 21.4 22.2 核心净利润率(%) 7.2 6.3 6.4 6.8 净资产收益率(%) 7.8 8.9 9.2 9.7 每股收益(分) 134 140 154 173 每股股息(港仙) 65.4 64.9 71.2 79.8 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本， 继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为 690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长 4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.1/6.5倍，截至1月10日收盘价对应近12个月股息收益率约5.9%。 2022全年累计合约销售金额超额完成原定目标：2022年12月公司实现单月合约销售金额221亿元，同比增长约10%。2022全年公司累计合约销售金额为1250亿元，同比增长约8.6%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为 101.2%，超额完成目标；合约销售均价为30209元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 土储结构不断优化，新增土储GFA97%位于一二线城市：2022全年公司新增土储GFA共684万平方米，对应权益土地款415亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比45.9%和51.5%，土储结构进 一步优化。 深化“1+4”战略布局，核心区域市场份额有望不断提升：12月，公司以合作方式分别取得广州市番禺区创新城板块及海珠区滨江西板块两幅地块均为9.55%的权益和杭州市钱江新城地块47.98%的权益，共新增土储GFA50万平 方米，对应权益土地款共13亿元。2022年公司深化“1+4”战略布局，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比41%、36%、14%和9%。 非公开市场拿地占比66%，有效控制拿地成本：2022年内公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比34%和66%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业 平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 牌人，不可在香港从事受监管的 活动风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 报告正文 2022全年累计合约销售金额超额完成原定目标：2022年12月公司实现单月合约 销售金额221亿元，同比增长约10%。2022全年公司累计合约销售金额为1250 亿元，同比增长约8.6%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为101.2%，超额完成目标；合约销售均价为30209元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 图1、公司累计合约销售金额图2、2022全年单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图3、公司合约销售均价图4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 土储结构不断优化，新增土储GFA97%位于一二线城市：2022全年公司新增土储GFA共684万平方米，对应权益土地款415亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比45.9%和51.5%，土储结构进一步优化。 深化“1+4”战略布局，核心区域市场份额有望不断提升：12月，公司以合作方式分别取得广州市番禺区创新城板块及海珠区滨江西板块两幅地块均为9.55%的 权益和杭州市钱江新城地块47.98%的权益，共新增土储GFA50万平方米，对应权益土地款共13亿元。2022年公司深化“1+4”战略布局，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比41%、36%、14%和9%。 非公开市场拿地占比66%，有效控制拿地成本：2022年内公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比34%和66%。我们认为公司资源优势明显，非 公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 表1、2022全年公司新增土储概况 GFA 权益GFA 土地款 权益土地 款 楼面地价获取项目数 量 拿地方式权益 （万平% （万平%%% 米）米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 招拍挂76%23334%17849%21126%18444%9,048.8614 TOD49%8012%3911%14017%6716%17,565.542 合作32%30444%9927%41952%13232%13,778.8417 配建89%345%308%263%246%7,664.252 收购49%335%164%162%82%4,887.081 区域权益 GFA （万平 权益GFA %（万平% 土地款 权益土地款 %% 楼面地价获取项目数 量 米）米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 大湾区60%28241%16947%35844%20349%12,711.7614 长三角46%24836%11532%35544%15738%14,321.1415 华中39%9514%3710%597%246%6,178.574 西部69%599%4111%415%318%6,854.413 城市权益 GFA （万平 权益GFA %（万平% 土地款 权益土地款 %% 楼面地价获取项目数 量 米）米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 一线城市60%31445.9%18952%50262%27867%15,980.9016 二线城市48%35351.5%17147%29837%13533%8,450.7919 强三线城市10%182.6%20%132%10%7,280.111 时间权益 GFA （万平 权益GFA %% （万平 土地款 权益土地款 % 楼面地价 %（元/平米） 获取项目数量 米） 米） 2月 49% 33 5% 16 4% 15 2% 3 1% 4,491.23 2 3月 100% 19 3% 19 5% 11 1% 11 3% 5,726.10 1 4月 50% 29 4% 15 4% 5 1% 3 1% 1,781.96 3 5月 68% 138 20% 95 26% 170 21% 95 23% 12,269.05 4 6月 45% 126 18% 57 16% 109 13% 44 11% 8,700.60 6 7月 71% 152 22% 107 30% 263 32% 198 48% 17,339.45 9 8月 35% 51 7% 18 5% 57 7% 12 3% 11,191.13 3 10月 27% 40 6% 11 3% 80 10% 21 5% 19,950.60 2 11月 35% 45 7% 16 4% 42 5% 16 4% 9,323.64 3 12月 15% 50 7% 8 2% 59 7% 13 3% 11,828.60 3 总计 684 362 813 415 11874.65 36 （亿元）（亿元）（幅） 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元， 同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.1/6.5倍，截至1月10日收盘价对应近12个月股息收益率约5.9%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 附表 资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 262,804 286,030 304,354 327,442 营业收入 57,379 69,026 74,352 78,370 货币资金 40,499 49,676 50,485 47,588 营业成本 44,896 54,104 58,406 60,978 存货 190,742 204,792 222,307 248,292 销售费用 1,590 1,795 1,859 1,881 应收账款 126 126 126 126 管理费用 1,623 1,864 1,933 1,959 其他应收款 25,309 25,309 25,309 25,309 公允价值变动 0 0 0 0 其他流动资产 6,127 6,127 6,127 6,127 其它收益 1,500 0 0 0 非流动资产 51,051 51,051 51,051 51,051 营业利润 10,777 11,264 12,154 13,551 物业、厂房及设备 3,896 3,896 3,896 3,896 财务费用 350 85 3 65 土地使用权 0 0 0 0 应占合联营利润 415 415 415 415 投资物业 10,982 10,982 10,982 10,982 税前盈利 10,842 11,594 12,567 13,901 于联营/合营公司的权益 23,548 23,548 23,548 23,548 所得税 5,569 5,797 6,284 6,951 其他非流动资产 1,034 1,034 1,034 1,034 税后盈利 5,274 5,797 6,284 6,951 递