欧洲物流展望

职业的 投资 外表 欧洲商业 - 2022 年 12 月 聚光灯 第一太平戴维斯研究部 欧洲物流展望 欧洲物流展望 2 savills.com/research 欧洲经济遇冷 进入 2022 年，欧洲经济受到大流行时期储蓄减少的提振，但下半年逆风加剧，预计经济动荡将持续到 2023 年。 Covid 造成的供应链中断继续在全球经济中产生反响。与此同时，地缘政治的不稳定已经推动 随着时间的推移，能源和商品价格增长恶化。 9 月，俄罗斯国有能源公司 Gazprom 宣布其对非独立国家联合体（例如欧洲）的出口同比下降 38.8%，这适用于 大宗商品价格上行压力。 随之而来的供应冲击推高了能源价格，这是今年主导公众话语和货币政策的高通胀率的主要驱动因素之一。能源价格上涨不可避免地侵蚀了家庭可支配收入，预计 2022 年和 2023 年欧盟家庭可支配收入将同比下降 0.7%，并拖累生产，尤其是制造业产出。可支配收入的下降通常会抑制需求，从而减少第三季度的经济活动并导致对经济增长预测的负面修正，许多经济体现在 预计将在 2022 年最后一个季度陷入衰退。 我们预计，在更依赖制造业的经济体中，物流部门可能对 这种低迷是因为当地物流业者认为对其服务的需求减少。因此，我们分析了欧洲主要市场制造业的总增加值 (GVA)。根据我们的分析，随着我们进入今年最后一个季度，德国和许多中欧和东欧国家的经济最容易受到这种经济状况转变的影响。 图 1：制造和物流 GVA 30% 制造业 后勤 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：牛津经济研究院 GVA 百分比份额 欧洲物流展望 3 savills.com/research 此外，尽管可支配收入下降，但预计将放缓的消费者支出增长将保持正增长，从 2022 年的 3.6% 下降到 2023 年的 0.3%，然后在接下来的两年内增长 2.6%。 事实上，即使消费者需求下降，租户也面临着能源价格上涨导致生产成本上升的问题，这给他们的商业模式的可行性带来了进一步的压力。为了抵消这一影响，欧盟通过协调一致的方法来应对能源供应压力，以减少需求并增加冬季供应。这些措施取得了广泛的成功，储气库在 11 月超过了 80% 容量的目标率，达到 95%。 虽然随着时间的推移，负面经济情绪显着上升，但值得考虑目前的整体经济前景。牛津经济研究院对 2023 年的预测显示大多数指标出现负增长或放缓 但预计欧洲经济将从 2024 年开始复苏。此外，尽管可支配收入下降，但预计将放缓的消费者支出增长将保持正增长， 从 2022 年的 3.6% 下降到 2023 年的 0.3%，然后在接下来的两年里增长了 2.6%。 消费者支出增长是衡量经济中商品流通量的有力指标，这刺激了对仓储的需求以促进物流。相比之下，在全球金融危机期间，消费者支出在 2009 年下降了 1.1%，在 2012 年下降了 0.8%。 图 2：消费者支出和就业增长预测 消费支出 就业 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 资料来源：牛津经济研究院 年度变化 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 欧洲物流展望 4 savills.com/research 颤抖到达占领者市场 2022 年前三季度，欧洲物流吸纳量达到近 2900 万平方米，比 2021 年创纪录的增长 2%，比同期的五年平均水平高出 28%。前三季度罗马尼亚（87%）、爱尔兰（37%）和匈牙利（15%）的吸纳量同比增幅最高，而丹麦的降幅最大 (-40%)，西班牙，反映了马德里和巴塞罗那 (-15%)，以及法国 (-14%)。 与其他商业地产领域一样，物流市场也没有逃脱经济的影响。 动荡，这在上个季度的放缓中显而易见：整个欧洲的吸纳量总计 800 万平方米，环比下降 22%，同比下降 13%。上个季度的吸纳量是 图 3：欧洲吸收率 12 10 8 6 4 与第三季度的五年季度平均值一致，但相对于 2020 年和 2021 年分别下降了 8% 和 13%。事实上，2022 年第三季度创纪录的 YTD 吸纳量几乎完全是上半年超常吸纳量的结果。这种放缓，加上去年第四季度创纪录的增长，使得吸纳量不太可能超过 2021 年的系列高点。 与 2021 年第三季度相比，丹麦 (-71%)、法国 (-41%) 和英国 (-39%) 的使用率下降幅度最大。在此期间，罗马尼亚 (175%)、爱尔兰 (107%) 和匈牙利 (52%) 的增长最为强劲。 如果我们假设第四季度的吸纳量与第四季度的长期平均值 860 万平方米持平，我们预计 2022 年整体年度吸纳量将达到 3700 万平方米， 同比下降 7%。这将比五年平均水平高出 18%，但鉴于第四季度宏观经济形势恶化，最终数字很可能达不到这一水平。一个缓解因素 去年向回流/近岸转移发生了戏剧性的转变。许多租户已经寻求通过回流和储备库存来确保供应链的安全。调查数据表明，这种趋势将持续下去，许多租户都在寻找更多空间 使他们的职位免受供应链中断的影响。 英国西班牙罗马尼亚葡萄牙波兰荷兰爱尔兰匈牙利德国法国捷克丹麦比利时2 0 17 Q1 17 Q3 18 Q1 18 Q3 19 Q1 19 Q3 20 Q1 20 Q3 21 Q1 21 Q3 22 Q1 22 Q3 图 4：吸纳量——2022 年第三季度与季度/年度/五年平均值 200% 5年平均值 季刊 年度的 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：第一太平戴维斯研究部 占用面积（平方米） 百万 上期变动 欧洲物流展望 5 savills.com/research 38% 36% 18% 18% 14% 7% 7% 7% 6% 4% 2% 2% 1% 0% 0% 0% 预计供应限制将支撑租金水平 上半年创纪录的吸纳量导致强劲的吸收，压低了整个欧洲的空置率。自年初以来，欧洲主要城市的空置率平均下降了 80 个基点，并保持在创纪录的低位。 2022 年第三季度欧洲物流平均空缺率约为 3%。 在过去四个季度中，马德里的空置率收紧至 6.4% (-300bps)，罗马尼亚为 4.0% (-250bps)， 荷兰在 2022 年第三季度为 2.6%。事实上，整个欧洲的空置率都在收紧，但空置率上升的两个市场除外：布达佩斯的空置率上升至 4.9%（+130 个基点），都柏林的空置率从一系列低点反弹至 1.4%（+80 个基点）。 近年来，由于空置率趋紧，租户之间对有限存量的竞争愈演愈烈，使房东可以为其物业索取更高的租金。从 2021 年第三季度到 2022 年第三季度，整个欧洲的优质租金增长了 10.7%。巴黎 (38%) 和布拉格 (36%) 的优质租金年增长率最高。伦敦的租金增长放缓（+2.0%），哥本哈根、里斯本和马德里的租金增长持平。 虽然租赁活动已显示出放缓迹象，但处于历史低位的可用空间可能会在短期内继续支持租金增长。在没有预先存在的库存供过于求的情况下，由于强于预期的经济衰退而不会导致租金大幅调整，租户有增加退还空间的空间。作为 我们在英国的研究表明，运输成本在物流占用者运营成本中所占的份额明显高于租金。这表明，位置优越的优质库存将保持旺盛需求，尤其是在面临燃料成本上涨、寻求通过缩短平均行程距离来提高燃料效率的占用者中。 展望未来，建筑成本上升和市场不确定性可能会抑制已经受限的建筑管道的建筑活动。在这种情况下，随着经济动荡减弱和欧洲经济恢复增长，先前存在的供应问题将加剧，推动租金大幅增长，因为租户希望扩大他们的足迹以应对不断增长的需求。 图 5：欧洲空置率 12% 捷克共和国 丹麦 都柏林 荷兰 马德里 波兰 英国 巴塞罗那 罗马尼亚 奥斯陆 赫尔辛基 布达佩斯 欧元平均值 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 图 6：租金增长率 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 3年复合增长率 5年复合年增长率 % 同比（右轴） 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：第一太平戴维斯 复合年增长率 年增长率 欧洲物流展望 6 savills.com/research 价格预期差异使投资活动降温 流入工业资产的投资继续反映了近年来职业市场的强劲表现。 2022 年前三个季度，欧洲的投资额总计 420 亿欧元，比去年同期增长 2%，创同期新高，比五年平均水平高出 50%。葡萄牙 (595%)、比利时 (124%) 和意大利 (93%) 的投资额超过五年平均水平的幅度最大。 与吸纳趋势一致，上半年投资额是今年强劲表现的主要推动力。整个欧洲的投资额在第三季度放缓，总投资 交易量为 97 亿欧元，环比下降 4%，同比下降 16%。也就是说，2022 年第三季度的投资量与大流行前的水平相比强劲，比第三季度的五年平均水平高出 28%。 葡萄牙的投资季度创下历史新高，因为两个大型投资组合进行了交易，从而显着提升了 与去年同期相比，2022 年第三季度的投资额 (+1513%)。 法国 (+117%) 和西班牙 (+76%) 也经历了强劲增长，而捷克共和国和匈牙利的势头放缓，第三季度没有交易，而罗马尼亚 (-69%)、荷兰 (-66%) 则出现下降), 和英国 (-46%). 今年三季度，资产上市供应量和入市数量双双下降 交易过程中的投标人。美联储货币政策的巨大转变， 英国央行和欧洲央行（在较小程度上）是这一变化的核心。经过几次 多年来存款利率接近或低于零的宽松货币政策，中央银行通过迅速收紧货币政策来应对急剧的通货膨胀。在经历了近十年的廉价资本之后，利率上升推高了借贷成本，使商业房地产行业不得不适应不断增长的债务成本。 图 7：欧洲投资额 €70 €60 €50 €40 €30 €20 €10 €0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1-Q3 图 8：投资额增长——季度/年度/瑞典西班牙罗马尼亚葡萄牙波兰挪威荷兰意大利爱尔兰匈牙利德国法国芬兰丹麦捷克比利时英国五年平均值 500% 环比 同比 五年平均值 400% 300% 200% 100% 0% -100% 资料来源：第一太平戴维斯 数十亿 上期变动 欧洲物流展望 7 savills.com/research 4.75% 4.20% 4.10% 4.75% 4.75% 虽然租赁活动已显示出放缓迹象，但处于历史低位的可用空间可能会在短期内继续支持租金增长。 利率的变化导致买家和买家之间脱节 卖家。许多杠杆买家不愿意或无法以符合卖家预期的水平完成交易。 随着能够或愿意满足供应商对优质资产预期的买家数量下降，优质和次级收益率之间的利差现在正在增加。 由于债务融资的买家被定价退出市场，现金买家可能会在他们出现的地方寻求机会，但随着第三季度收益率上升，我们预计那些短期内可以采取观望态度的人。我们已经进入价格发现期，但由于交易的流动 由于买卖双方预期的差异，市场价格仍然低迷，“新”市场价格的交易证据仍然很少。 有趣的是，供应商倾向于完全退出市场 而不是折价交易，已经成交的交易建议价格筹码在10