土储优化，融资占优，打造智慧健康生活服务商

土储结构优化，融资优势明显，维持“买入”评级 美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径,坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。受行业销售下行影响，我们下调公司2022-2023年盈利预测，并新增2024年盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为33.18、35.65、37.99亿元（2022/2023前值为55.90、63.33亿元），对应EPS分别为2.45、2.63、2.80元，当前股价对应PE为4.6、4.3、4.0倍。公司土储优化，融资成本不断降低，拥有智慧化制造优势，维持“买入”评级。 结算面积减少，盈利能力保持稳健 2022H1公司实现归母净利润15.4亿元，同比下降28.6%；归母核心净利润16.6亿元，同比下降57.5%；毛利率为17.9%，同比下滑2.8个百分点；净利率为8.2%，同比下滑0.9个百分点。公司整体受行业销售下行及疫情散发影响，公司结算面积减少，盈利能力有所下滑，在行业下行期保持相对稳健水平。 土储结构合理，融资优势明显 （1）销售：2022年公司销售额792.4亿元，截至2022H1二线及以上城市销售占比超过80%，销售集中度提升带动销售均价逆势上涨。（2）土储：截至2022H1公司全口径土储建面3581万方，土储权益比为69%，新获取土储朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储结构不断优化。（3）融资：2022H1公司加权平均融资成本4.60%，较2021年下降22BP。公司作为示范房企获得中债增信全额担保等多重融资工具支持发债，同时获得8家大型银行的意向性融资额度支持。 聚焦房地产垂直多元化，“四大主航道”协同发展 公司聚焦房地产垂直多元化，打造智慧健康生活服务商，坚持四大主航道协同发展。其中住宅开发构建“ 5M 智慧健康社区”产品体系，不断升级产品系及结构； 物业服务聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，做精优质资产持有经营。 风险提示：行业销售规模持续下滑、政策放松不及预期、融资改善不及预期。 财务摘要和估值指标 1、始于珠三角的智慧地产制造商 美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”或公司）是我国领先的智慧地产制造商，以“智慧生活，美的人生”为品牌理念，凭借深厚的制造业根基和科技化基因，通过智能化、工业化、数字化的高质量建造和服务，打造“ 5M 智慧健康社区”，营造美好生活方式。公司成立于2004年，始于佛山，扎根珠三角。2010年起，公司走出广东，开启全国化布局。2015年，公司确立“智慧地产”战略，并推出“ 5M 智慧健康社区”产品体系。2018年，公司确立“一主两翼”战略，并成功于港交所上市。2019年起，公司成立睿住科技，持续落地智能产业化与建筑工业化。2022年公司实现全口径销售额792.4亿元，位居CRIC销售排行第24位。 图1：美的置业近20年格局升级，高质量发展 2020年，公司战略由“一主两翼”升级为“四大主航道”。“四大主航道”即住宅开发、大服务、产业发展及商业运营。2021年下半年以来，在行业格局重塑时期，公司继续以稳为主，致力于高质量、可持续的发展，提前预估及规避风险，回归经营本质，提升管理效益，同时珍视及坚守信用价值，坚定穿越市场周期，实现企业的安全发展。目前，公司业务覆盖长三角、珠三角、长江中游、华北、西南和北方六大区域。 图2：美的置业业务覆盖6大核心经济区 截至2022H1，何享健和卢德燕通过美的发展控股（BVI）、美恒有限公司、美域有限公司合计持有公司78.27%的股份，为公司实控人。其中，何享健和卢德燕还通过美的控股持有美的集团31%的股份，为美的集团实控人。整体上看，公司股权高度集中且稳固，为公司形成有效的治理结构提供了保障。 图3：美的置业股权结构高度集中且稳固（截至2022H1） 2022H1公司实现营业收入316.6亿元，同比减少4.2%。从收入结构看，物业开发及销售业务仍为公司主要收入来源，占比达97.82%；物业管理服务营收占比1.76%； 其他收入包括旅游与休闲服务、物业租赁、酒店经营及管理合计占比仅0.42%。 盈利能力方面，2022H1公司实现毛利56.7亿元，同比下降58.0%；核心净利润27.4亿元，同比下降11.8%；归母净利润15.4亿元，同比下降28.6%；归母核心净利润16.6亿元，同比下降57.5%。受销售收入下降带动，公司毛利率为17.9%，同比下滑2.8个百分点；净利率为8.2%，同比下滑0.9个百分点。公司整体受行业销售下行及疫情散发影响，公司结算面积减少，盈利能力有所下滑。 图4：2022H1公司实现营业收入同比减少 图5：2022H1公司开发业务营收占比达97.8% 图6：2022H1公司毛利润有所下降 图7：2022H1公司毛利率、净利率保持相对稳定 图8：2022H1公司实现归母净利润15.4亿元 图9：2022H1公司实现归母核心净利润16.6亿元 2、销售规模保持稳健，土储结构持续优化 2.1、销售排名持续提升，城市布局结构调整 2022年公司实现销售金额792.4亿元，同比下降42.2%；实现销售面积631.6万平方米，同比下降46.3%；销售均价12546元/平方米，同比增长4.3%。受行业整体销售下行波及，公司销售规模有所下滑，但行业排名有所提升。2022年公司实现销售额792.4亿元，根据CRIC数据，公司全口径销售排名自2015年的87位持续提升至2022年的24位。 图10：2022年公司销售金额有所下降 图11：2022年公司销售面积有所下降 公司销售均价的提升源于核心区域销售集中度的提升。从城市能级分布来看，公司聚焦一二线高能级城市，集中资源升级打造一二线根据地，2022H1公司二线及以上城市销售占比超过80%。从经济区域分布来看，公司重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈，在长三角和大湾区和合约销售占比超过60%，销售集中度进一步提升。整体来看，市场销售端城市分化明显，高能级城市销售韧性更强，公司加码高能级城市及核心都市圈，项目覆盖城市结构及基本面有所优化，从而带动公司销售均价逆势提升。 图12：2022H1公司一二线城市销售占比80.2% 图13：2022H1公司销售主要分布于长三角 2.2、聚焦核心城市，拿地拓储态度积极 早期公司布局跟随集团，后着眼全国独立发展。公司早期土地储备项目主要跟随集团布局，2004年公司成立后第一个项目便落地佛山。2011年起，公司通过布局邯郸进入环渤海地区，逐渐开始全国化布局。2019年起，公司开始加大非公开市场拿地力度，加大土地收并购和项目合作开发的比例。此外，公司成立产城及城市更新中心，加大产业地产与旧区改造的投入力度。 坚守战略聚焦，投资审慎务实。公司保持审慎克制的拿地态度，2021年新增总土储面积760万平方米，权益拿地销售比38%。从城市能级看，公司新增二线及以上土储面积占比91%。从城市布局看，公司持续深耕核心地带，新增深耕经济区土储面积占比72%，在长三角区域拿地金额占比75%，珠三角区域拿地金额占比12%。 2022H1公司收购8个项目，新增权益货值68.4亿元，以二线城市为主，新增位于上海市浦东新区的优质地块；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值8.5亿元，包含尾盘的车商，以较低成本退出柳州、九江、大理。 图14：2021年公司全口径新增土储760万平方米 图15：2022H1公司在7座城市收购8个项目 土储优化稳步推进，深耕核心都市圈。截至2022H1，公司全口径土储建面3581万平方米，土储权益比为69%，较2022年初上升2%，其中一二线城市面积占比67%，长三角和珠三角区域占比合计53%。整体而言，公司新获取土储朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储结构不断优化，土储覆盖城市基本面不断向好。 图16：截至2022H1公司总土储建面3581万方 图17：截至2022H1公司在长三角土储占比29% 3、“四大主航道”协同发展，聚焦房地产垂直多元化 2020年，公司将“一主两翼”战略升级为“四大主航道”战略，即住宅开发、物业服务、科技产业和商业营运，四大板块间协同多元发展以构建公司核心竞争力。 其中，住宅开发以“智慧地产”为指引，构建“ 5M 智慧健康社区”产品体系；大服务以物业服务为主营，发力城市空间生态建设；产业发展基于公司的制造业基因； 商业运营双轨并行，打造创新交互体验。 图18：公司战略布局四大业务领域协同发展 3.1、住宅开发： 5M 智慧健康小区，四大标杆住宅项目 公司坚持“智慧地产制造商”的定位，打造“ 5M 智慧健康社区”产品体系。根据广大用户对智慧、健康的美好生活需求，独创并持续打造“ 5M 智慧健康社区”产品价值体系，从“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life”5大维度，用制造业方式，为客户精细化营造高端生活体验，引领AIoT科技人居创新与发展，基于制造业基因，公司旨在为客户提供精细化高端生活体验。 （1）美的智慧M-Smart 融合最新移动互联网、AI、大数据、云平台、智能物联等先进技术，首创一站式智慧生活解决方案，打通智慧家居、社区、服务和城市全场景。满足不同用户的各种智能化场景，为业主打造万物互联、无感交互、个性定义的未来之家。 （2）美的健康M-Health 专注于业主日常健康生活方式，从线上精准数据服务到线下空间功能营造，聚焦“健康云管、健康体魄、健康心理、健康居家、健康园林”，全方位呵护用户，打造轻松可享的健康生活体验。 （3）美的品质M-Quality 秉承制造业基因，用精细化方式造房子，贯穿“品质设计、品质选材、品质建造、品质监测、品质交付”，最大程度保障业主免受空鼓、渗漏、开裂等质量通病的困扰，实现过程精品、户户精品，让业主享受高品质生活。 （4）美的服务M-Service 以“贴心客服+称心物业”的专业模式，从“服务即享、服务无忧、服务透明、服务美居、服务社群”出发，借助科技与互联网等技术手段，打造全生命周期服务体系，让业主尊享美的式幸福。 （5）美的生活M-Life 美的置业一切努力回到业主的美好生活。在美的智慧、美的健康、美的品质、美的服务的基础上，通过社区生活和社群文化的综合服务与运营，让客户“生活有享、生活有光、生活有情、生活有趣、生活有道”。 图19：公司为智慧生活系统化提供五大解决方案 目前，公司形成“璟睿系、君兰系、云筑系、未来系”四大标杆住宅项目。其中，“璟睿系”由原“国宾系”升级而成，与“君兰系”共同主打高端定位；“云筑系”面向中产阶级；“未来系”则主打年轻化。公司不断升级产品系及结构，逐步取消未来系，衍生新TOP系，打造中高端改善产品。同时公司涵盖13个物理空间，分为四大专业，设立220条品质管控点，建立品质底盘体系。 图20：公司逐步取消未来系，打造中高端改善产品 图21：公司不断升级产品系及结构 3.2、物业服务：聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能 公司践行“大服务”理念，核心美的物业创立于2000年，于2016年12月挂牌新三板，是一家以物业管理为主的智慧物业服务平台，拥有国家一级物业服务资质，中国物业企业服务满意度30强。公司拥有5大服务业态和5大产业板块，以物业服务为主营业务，涉足住宅、商业写字楼、产业园、文旅康养、政府公建等业态，以及社区增值、非业主增值、房屋经纪、广告传媒、建筑管理等领域，致力于成为空间服务智造商。截至2022H1，公司物业服务项目合约面积8667万方，在管面积4641万方，服务业主超70万人。2022H1公司物业管理服务营收5.6亿元，同比增长31%。 图22：公司物管服务业态覆盖五大业态 图23：2022H1公司物业管理服务营收同比增长31% 构建智慧社区生态，服务力渐获认可。近年来公司围绕社区AI建设，提高