华夏幸福124亿转让南方资产包，招商蛇口重启南油股权收

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/13 2022年12月 中国房地产企业并购月报 华夏幸福124亿转让南方资产包，招商蛇口重启南油股权收购 本月关注： 房地产支柱地位再次明确，行业风险防范是2023年重点 本月中央多次强调房地产的重要性和化解债务风险的迫切性，国务院副总理刘鹤强调房地产在国民经济中的支柱产业地位，中央同样在2022年中央经济工作会议上，明确表态要加大 房地产支持政策力度，做好行业风险防范和处置工作。预计2023年房地产政策基调以稳为主，重点引导房地产市场风险“软着陆”，一方面是稳住房企信用主体，除推进现有“三支箭”融资政策外，后期可能在房企融资、债务展期、并购重组等方面出台更多政策来帮助房企化解流动性危机；其二是保交付，稳住居民购房信心。 AMC纾困进度缓慢，融创多项目取得重大进展 根据信达、华融和东方资产近期公布的房地产风险化解情况显示，3家头部AMC已落地或正在推进中的房企纾困项目不足70个，整体纾困进度缓慢，主要解决净资产、可售货值较高项目的流动性问题，覆盖面较小，后续中央可能调用更多政策性金融工具加快项目纾困落地。继上月底中信信托和华融联合银团对融创董家渡项目进行超120亿融资后，12月融创武汉桃花源、咸阳森屿城项目再获东方资产、陕西金资AMC融资纾困。 华夏幸福124亿转让南方资产包，招商蛇口重启南油股权收购 本月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露的交易对价约528亿，收并购热度回升显著。 本月市场关注度高的并购有2宗：其一华夏幸福拟124亿出售南方总部资产予华润置地， 化债取得重大进展；另一宗即招商蛇口重启南油股权收购，计划发行股票收购南油集团24%股权及招商前海实业2.89%股权，招商蛇口前海片区土地资源权益比有望提升。 表：本月部分重点收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2022/12/1 瑞安房地产 上海杨树浦 上海杨浦区平凉街道地块60%股权 14.26亿RMB 完成 2022/12/6 建发国际 建发房产 福建兆润100%股权 15.62亿RMB 签署转让协议 2022/12/16 招商蛇口 深投控、招商局 南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权 未披露 董事会预案 2022/12/16 特区建发 华南城 西安华南城69.35%股权 50亿RMB 签署转让协议 2022/12/19 友邦人寿 上海实业控股 上海实森置业90%股权 46.08亿RMB 签署转让协议 2022/12/21 华融基础 金融街 北京融嘉100%股权 22.6亿RMB 签署转让协议 2022/12/23 世茂服务 世茂股份 世茂股份旗下商业物管业务 16.54亿RMB 终止 2022/12/26 大悦城控股 成都沅锦 中金澍茂49%股权 1.35亿RMB 签署转让协议 2022/12/28 华润置地 华夏幸福 南方3家项目公司及1家物管公司 124亿RMB 董事会预案 数据来源：公开资料、CRIC监测 一、并购政策：支柱地位再次明确，行业风险防范是2023重点 继11月中央明确救项目、救房企并存，出台多重利好政策后，本月利好政策快速推进落地。央行、证监会多场合反复强调维护房地产平稳发展，逐步落实此前出台的以“三支箭”为代表的融资端松绑政策，央行还指出“引导金融机构支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况”，政策积极推进对出险房企并购重组，防范房地产风险是重中之重。 临近年底，中央多次强调房地产的重要性和化解债务风险的迫切性，预计2023年房地产政策基调依旧以稳为主，后期政策可能存在不少的优化空间。 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，强调房地产在国民经济中的支柱产业地位，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 而在2022年中央经济工作会议上，中央同样明确表态要加大房地产支持政策力度，做好行业风险防范和处置工作。本次会议将房地产问题置于“有效防范化解重大经济金融风险”篇章，提及“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。会议体现中央对防范和处置房地产风险的迫切，预期2023年政策侧重引导房地产风险“软着陆”，一方面是稳住房企信用主体，除推进现有“三支箭”房地产融资支持政策外，后期中央可能会在房企融资、并购重组、债务展期等方面出台更多政策来帮助房企化解流动性危机；其二是保交付，强调各方压实责任，解决期房交付问题，稳住居民购房信心。 表：2022年12月监管层防范房地产风险的政策汇总 时间 监管部门 政策情况 2022/12/5 央行 央行会议要求，各银行要支持房地产市场平稳健康发展，用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，积极支持个人住房贷款合理需求，持续优化住房租赁信贷服务。 2022/12/20 央行 央行指出，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。 2022/12/21 证监会 证监会指出，全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。同时，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。 2022/12/28 央行 央行货币政策委员会2022年第四季度例会提及，要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。 数据来源：公开资料、CRIC监测 二、并购金融：AMC纾困进度缓慢，融创多项目取得重大进展 从并购贷款融资的支持力度来看，据不完全统计，12月底典型房企年内共获取1960亿的专项并购贷额度。“第一支箭”满足民企合理的融资需求，已经取得实质进展，据公开消息披露，截至12月底已披露的意向性授信额度超4.68万亿，部分可能用于并购贷款。 与此同时，本月仅新希望五新实业（新希望地产）发行11.8亿并购债券，其中1.8亿 元用来偿还公司债本金，剩余10亿用于收购地产项目，至12月底房地产行业累计发行并购 债券171.8亿元。值得注意的是，12月新希望地产27亿小公募完成注册、中海150亿小公 募完成注册，至此重点房企已获批尚未发行的并购债规模572.7亿，其中规划用于并购规模十分有限，当前市场环境下多数房企并购谨慎，选择将获批额度用于偿债补流。此外，北京住总30亿并购债正排队申请，明确约2亿用于并购。 表：房企已申请尚未发行的并购债券额度情况（单位：亿元） 房企 注册生效/反馈日期 债券品种 债券注册 剩余债券额度 债券状态 注册规模 其中：用于 收并购 已发行规模 剩余规模 中国金茂 2022/1/27 公司债 完成注册 90 25 73 17 信达地产 2022/3/23 中期票据 完成注册 50 23 5.8 44.2 中国金茂 2022/4/26 中期票据 完成注册 50 25 20 30 绿城中国 2022/4/28 中期票据 完成注册 30 15 15 15 建发地产 2022/5/26 中期票据 完成注册 50 未披露 10 40 信达地产 2022/7/19 公司债 完成注册 75.4 未披露 20 55.4 北京住总 2022/7/25 公司债 已反馈 30 2 0 30 华润置地 2022/8/15 公司债 完成注册 100 未披露 70 30 保利置业 2022/9/14 公司债 完成注册 50 未披露 0 50 中海宏洋 2022/9/14 公司债 完成注册 50 未披露 10 40 中交地产 2022/10/11 公司债 完成注册 46.9 20 15 31.9 保利发展 2022/11/9 公司债 完成注册 99 2 15 84 新希望地产 2022/12/1 公司债 完成注册 27 10 11.8 15.2 中国海外发展 2022/12/8 公司债 完成注册 150 未披露 30 120 数据来源：孔雀开屏系统、上清所、上交所、深交所、CRIC监测 AMC纾困方面，根据华融12月1日发布消息，截至10月末华融正在推动中的房企纾困 项目16个；12月初东方资产也透露，截至10月末中已落地房地产风险化解项目29个，投 放金额137.47亿；而规模最大的AMC中国信达曾在11月公布，截至8月末已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元。3家头部AMC已落地或正在推进中的房企纾困项目不足70个，整体纾困进度较为缓慢，AMC、信托和银团等资本表现谨慎，主要解决净资产、可售货值较高项目的流动性，后续中央可能调用更多政策性金融工具加快项目纾困落地。 具体房企层面，继上月底中信信托和中国华融联合银团对融创上海董家渡项目进行大规模融资，新增融资总量超120亿后，本月AMC对融创项目纾困加速落地。12月下旬东方资产与融创就武汉桃花源项目达成融资合作，融资规模33.11亿将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，AMC行使监管职责，联合银团为项目注入新资金，融创还是操盘方且保留原有品牌。 三、行业并购：华夏幸福转让南方资产包，招商重启南油股权收购 根据CRIC监测，2022年12月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿人民币，环比大幅增加72.4%，披露的平均单笔并购交易规模 16.5亿（11月：7.5亿），年底收并购热度回升显著，房企加快资产处置、资金回笼速度。图：6-12月重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 数据来源：公开资料、CRIC监测 从交易进展来看，本月有5笔交易通过董事会预案，其中披露交易额的2笔交易涉及 价款183亿；16笔涉及161亿的交易签署转让协议，其中华南城作价50亿出售西安华南城69.35%股权予大股东特区建发，上实46亿出售北外滩地块90%股权及债权予友邦人寿；完成的18笔交易中披露交易额的有7笔，对应交易规模69亿。此外，进行中、挂牌中和终 止的交易笔数分别3笔、5笔和1笔，其中世茂服务终止收购世茂股份旗下物业管理业务，对于终止交易的原因，世茂方表示收购时估值基础已不再适用当前市场情况，同时透露自公布收购事项后收到大量来自独立股东的意见回馈，明确反对收购事项。 图：本月重点监测房企收并购交易进展分布情况（单位：亿人民币） 备注：本月董事会预案、签署转让协议、完成、进行中有3笔、1笔、11笔和1笔交易没披露交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 本月市场关注度高的并购交易有2宗：其一华夏幸福拟124亿出售南方总部资产予华 润置地，涉及武汉长江中心、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及1家深圳物业公司。 而此前的12月8日、26日，华夏幸福先后出售廊坊产业园以及固安相关资产，预计回笼合 计16.92亿，华夏幸福全年通过出售资产回笼资金超150亿，但与其9月披露《债务重组计 划》中提及的“卖出资产回笼资金约750亿元”存在差距，未来资产处置或将加快。 另一宗重大并购即招商蛇口拟通过募股收购南油集团24%股权及招商前海实业2.89%股权，由于招商前海实业直接持有前海自贸投资50%股权，前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平的土地，交易完成后招商蛇口将大幅增加深圳前海妈湾的土地资源价值。从交易标的物业类型来看，本月住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露 转让的住宅