大中华区2022年三季度物业摘要：积极因素增多，市场动能加强2022

大中华区物业摘要 中国|2022年第三季度 积极因素增多市场动能加强 目录 专题文章办公楼住宅 08生命科学行业迈入“快车道”，产业园区迎来重大发展机遇 15北京 16上海 17广州 18深圳 19成都 20天津 21青岛 09信息赋能│广州办公楼“空置焦虑指数” 22重庆 23沈阳 24武汉 25西安 26杭州 27南京 28香港 11疫情影响下在华跨国企业不动产策略的演变及启示 29台北 45北京 46上海 47广州 48深圳 49香港 50澳门 物流地产 52北京 53上海 54广州 55成都 酒店 13中国免税经济助力“双循环”发展 零售地产 57 北京 58 上海 31 北京 59 广州 32 上海 60 深圳 33 广州 61 香港 34 深圳 35 成都 36 天津 37 青岛 38 重庆 39 沈阳 40 武汉 41 西安 42 杭州 43 南京 编者按 2022年中国三季度GDP同比与环比均增长3.9%，主要经济指标均好于预期，反映出工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素的正向叠加影响，体现了经济企稳回升的强劲势头，说明一系列稳增长政策不断落地生效，经济扭转了下滑态势并加速复苏，且长期向好的基本面和发展韧性均较强。 三季度工业经济明显恢复向好，全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，较二季度回升4.1个百分点，说明疫情防控和经济社会发展工作得到高效统筹，工业生产加快恢复。三季度固定资产投资同比增长5.7%，比二季度加快1.5个百分点，基建投资、制造业投资继续在高位保持景气度，高技术产业投资较快增长，说明稳经济一揽子政策和接续政策效能不断释放，加快推进重大项目建设和扩大有效投资规模。 三季度资本形成总额对经济增长贡献率为20.2%，拉动GDP增长0.8个百分点。可以说，投资已经成为助力经济增长的主要着力点和托底经济的主要手段，对高技术制造业和高技术服务业投资、科技发展和绿色投资的政策支持将成为稳定经济增长和优化经济结构的平衡点。 三季度最终消费支出对经济增长贡献率为52.4%，拉动GDP增长2.1个百分点。零售市场和消费在多重超预期因素冲击下依然企稳回升，消费者信心回暖。提振消费是对冲经济下行压力的重要着力点，下一步应继续注重稳预期、稳主体、稳就业，促进消费扩容提质，助力形成强大国内市场，有效挖掘内需潜力。 可以说，中国经济已站在新一轮复苏期的起点。但是，考虑到目前内需仍偏弱、海外需求疲软，应针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效，通过抓落实持续释放政策效应：要通过总量政策、结构政策、价格政策适时适度、全面发力，支持实体经济恢复和发展，使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内；要运用财政金融政策工具支持重大项目建设、设备更新改造并形成更多实物工作量；要促进消费恢复成为经济主拉动力，落实支持大宗消费和生活服务业的政策，因城施策支持刚性和改善性住房需求；要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，通过供需两侧双向发力、有效协同，坚持高水平对外开放，坚持实施扩大内需战略。 庞溟 大中华区研究部总监 兼首席经济学家 姚耀 中国区研究部总监 经济和政策动态 中国经济已站在新一轮复苏期的起点。但是，考虑到目前内需仍偏弱、海外需求疲软，应针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效，通过抓落实持续释放政策效应：要通过总量政策、结构政策、价格政策适时适度、全面发力，支持实体经济恢复和发展，使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内；要运用财政金融政策工具支持重大项目建设、设备更新改造并形成更多实物工作量；要促进消费恢复成为经济主拉动力，落实支持大宗消费和生活服务业的政策，因城施策支持刚性和改善性住房需求；要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，通过供需两侧双向发力、有效协同，坚持高水平对外开放，坚持实施扩大内需战略。 甲级办公楼市场： 2022年三季度，在复杂动荡的全球经济形势下，人民币汇率波动加大，短期内市场对于经济走势的预期依旧保持谨慎观望态度。但随着稳经济一揽子政策和接续政策措施落地显效，长期来看预计对国内经济复苏产生积极效应。据国家统计局10月24日公布的数据，前三季度，国内生产总值为87万亿元，同比增长3.0%。全国办公楼市场受疫情的滞后影响，整体需求仍未见显著复苏态势，其中金融和TMT行业保持较高韧性持续支撑市场需求。随着经济 活动从疫情影响中逐渐恢复，办公楼租赁市场预计将在未来几个季度呈现逐步复苏态势。2022年三季度，一线城市全年共录得净吸纳量约50万平方米，相比二季度增长63%，但与去年同期相比下降68%。上海办公楼市场的稳步恢复贡献了大部分净吸纳量环比增量，而北京、广州、深圳分别受到本地疫情与市场情绪影响，本季度租赁需求略显疲软。北京租赁市场在经历短暂的回暖后于后半季度重归平静，三季度净吸纳量较上一季度明显下降，环比减少近70%。虽然三季度广州市内未受到 疫情的显著扰动，但在未来疫情波动、政策走向等不确定因素的影响下，许多企业倾向于更为谨慎的租赁决策。因此，本季度广州空置面积吸纳速度相对缓慢，净吸纳量约为6万平方米。深圳多点散发的局部疫情令人员流动和经济活动受限，对办公楼租赁活动产生了一定程度的负面影响。三季度，深圳甲级办公楼净吸纳量约为33万平方米，但超过七成来自总部自用需求，市场租赁需求相对有限。上海的市场表现与其余一线城市相比呈现出较强韧性，随着上海度过疫情冲击，三季度全 市整体净吸纳量上升，录得超过10万平方米。与二季度相比，1.5线及二线城市租赁需求呈现小幅复苏，净吸纳量超过23万平方米，录得13%的环比增长，但市场活力仍有待进一步释放。 金融行业持续作为一、二线城市办公楼市场需求中的支柱行业，发挥其稳定市场的作用。一线城市中，北京第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。深圳办公楼市场 甲级办公楼租金，2022第三季度增长值（环比） 北京上海广州深圳天津武汉无锡*苏州沈阳青岛西安杭州成都重庆南京宁波* 5% 3% 1% -1% -3% -5% *无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行 中，银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁需求依旧表现坚挺。1.5线及二线城市中，杭州金融行业需求占比攀升至21% ，以券商、基金为代表的传统高端金融租户租赁需求逐渐复苏。南京甲级办公楼市场中，金融行业贡献了主要需求，包括中国出口信用保险公司超过5,000平方米的大面积成交。在武汉，进入快速发展期的光谷中心城片区内，金融企业入驻率正在稳步提升。 三季度，在全国部分主要城市，TMT行业呈现租赁需求增速放缓趋势。深圳的部分TMT企业本季度正在持续推进降本增效和业务整合，使得行业租赁成交占比呈现小幅下滑，需求稳定性有所下降。北京办公楼市场中，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。在科技聚集区域望京，头部企业在附近整租或购买的一些项目已待入驻，近期他们正在进行面积整合，逐步退出区域内分散的办公空间，此举将持续带给业主方更大的空置压力。除一线城市以外，成都TMT行业新租需求占比自2020年下半年后首次落居第二位置；杭州TMT行业仍支撑市场需求，但目前已进入行业调整期。 TMT行业目前的增速放缓趋势除了归因于阶段性面积整合以外，主要原因在于大厂的战略布局调整，头部企业正在积极布局医疗、VR、汽车等领域。此外，业务线、员工的结构性调整也并非代表整体行业扩张步伐的停滞。复盘2022年至今的数据，有3家头部企业公布了上半年的员工 人数情况，其中有两家同比减少2%，一家下降10%。透过数据印证了TMT行业出现人员总数下调趋势，但降幅在合理可控范围内。整体来看，行业扩张趋势依旧保持高度平稳，头部企业依旧在持续寻找新赛道、新的增长点。 三季度，全国主要一、二线城市共入市甲级办公楼面积152万平方米，基本与二季度持平。北京本季度无新项目入市，其余三个一线城市作为本季度全国甲级办公楼新增供应的主要来源，贡献了供应总量的三分之二。在整体租赁市场需求尚未完全复苏的背景下，新入市项目推动部分市场的空置率水平进一步上升。上海共有三个项目于本季度内竣工交付，新增供应约28万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个11.5万平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。三季度广州新增办公面积约25万平方米，受限于相对乏力的租赁需求，新项目去化速度较缓，推动全市空置率环比上涨约2.0个百分点至17.5%。深圳第三季度共有5座甲级办公楼入市，总体量约48万平方米。尽管市场需求疲软，但得益于总部自用面积的支撑，例如某领军科技公司回迁总部的自用面积达20万平方米，全市整体空置率环比仅略微上升0.4个百分点。 1.5线及二线城市共录得50万甲级项目供应，部分城市迎来2022年首次供应，供应端压力推高部分城市整体空置率。重庆甲级办公楼市场迎来年内首次供应，入市 总体量13.6万平方米。其中国信金融中心将作为重庆国际信托及重庆三峡银行的总部办公使用并去化大部分面积，因此目前市场供应端压力并不显著。本季度重庆甲级办公楼平均空置率环比上升2.9个百分点27.0%。第三季度，武汉新增供应依然处于高位，其中2座甲级项目集中分布在武昌区，缩小了汉口和武昌之间优质甲级办公楼市场的存量差距。新入市项目推高甲级市场空置率至34.7%。南京办公楼市场迎来一座位于河西板块的甲级项目入市，甲级办公楼平均空置率上浮至33.5%，环比上升3.5个百分点。 本季度四个一线城市均录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。北京整体租金持续呈小幅下降趋势，环比降低0.4个百分点，全市九个子市场中有七个录得租金负增长。由于疫情影响犹存，上海部分仍面临较大空置压力的业主于本季度再次调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。在经过此前两到三个季度的下行，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间逐步压缩，本季度全市租金保持相对平稳，环比微跌0.1%。 受需求相对低迷以及供应端压力的双重影响，大部分1.5线及二线城市持续录得不同程度的租金下降。由于空置压力持续攀升，青岛、武汉均录得超过1%的单季度租金降幅。在租金下行加之需求恢复缓慢大环境下，部分项目表现未能显著提升， 21城市优质零售物业供求指标 16,000 14,000 12,000 千平方米 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 080910111213141516171819202122F 净吸纳量新增供应空置率 15% 12% 百分比 9% 6% 3% 0% 资，同比去年减少了38%。资本放缓，融资渠道的减少也促使品牌采取“降本增效”的策略，优化布局，暂缓拓店计划。同时头部一线城市疫情影响依旧持续，消费复苏仍需时日。在下行市场环境中，优质开发商吸引热门品牌的的能力凸显，强强联合成为市场主旋律。本季度高端小众香水、精致露营装备、小型餐饮、折扣零食集合店等业态开店相对活跃。 本季度“轻资产”模式活跃，华润万象生活与重庆解放碑新华时尚城签约，万达在各地成立商管子公司，其中本季度在成都接管红唐购物中心和奥克斯广场。随着商管 2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 运营服务逐渐从地产开发剥离出来，越来越多有经验的运营商加入对“轻资产”市场份额的争夺。随着“轻资产”模式快速发展，业主对项目的参与程度、业主资金实力、激 业主继续采取调整租金的策略，灵活应对 市场压力，争取空置面积尽快回填。 优质零售物业市场： 三季度疫情依然反复，对中国消费市场产生的负面影响仍在延续。据国家统计局，9月全国社零总额3.8万亿元，同比提升2.5%，1-9月全国社零总额32.0万亿元，同比增长0.7%，增速远低于疫情前水平。疫情也对居民的消费行