成都！高质量推动国内大循环背景下的商业4.0进阶之路

雷达|成都|2022年12月 高质量推动国内大循环背景下的商业4.0进阶之路 Acceleratingsuccess. CONTENTS目录 01政策背景|Policy 二十大提出高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务 02宏观数据|Economy 居民消费意愿趋于保守，房产企业逐步转向追求效益和质量的内生式增长 03本地市场|Market 成都位列商业一线城市范畴，消费潜力大，但商业运营效益还有有待进一步提升 04商业4.0进阶之路|Path 未来的商业4.0将是回归到人的本质需求，打造与客群情绪共鸣的友好型商业，本文从政府、项目以及企业三个层面推动商业4.0进阶之路 01政策背景 二十大将高质量发展、扩大内需和发展实体经济作为我们的长期政策，未来预计各级政府将采取一系列措施促进消费增长，实体零售商业亦需以自身的高质量发展从供应端刺激居民的消费意愿。 建设中国式现代化，实现高质量发展 中国式现代化的本质要求是：坚持中国共产党领导，坚持中国特色社会主义，实现高质量发展，发展全过程人民民主，丰富人民精神世界，实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。 实施扩大内需战略，发 挥国内大循环内生动力 我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 坚持把经济发展的着力点放在实体经济上 坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。 2022年前三季度固定资产投资增速情况 2022年前三季度固定资产投资增速：5.9% 其中： 基础设施投资增速：8.6% 制造业投资增速：10.1%房地产投资增速：-8.0% PS： 高技术产业投资增速：20.2% 02宏观数据——经济情况 消费疲软，实体零售面临生存挑战 投资、消费、出口为拉动经济的三驾马车。今年前三季度社会消费品零售总额增速出现了自2017年以来的最低值0.7%（除2020年疫情爆发首年）。主要在于国际环境的复杂性和经济的低迷影响了居民对于未来经济走势的预判，市场情绪较为悲观，抑制了大家的消费需求。同时受疫情影响，网络零售增速为4.0%，高于实体零售。因此，消费乏力、电商网络的价格优势叠加疫情影响，实体零售商业面临较为严峻的生存挑战。 投资增速稳健，高技术产业增速快 受消费疲软影响，固定资产投资发挥了一定的经济拉动作用，增速略高于2017年-2022年的平均增速5.6%，但房地产投资为负增长，高技术产业投资增速较快，达到20.2%，成为今年经济增速放缓趋势下的一股向上力量，亦反映了国家产业转型升级的主要方向。 出口贸易增速攀升 出口贸易则是自疫情爆发以来呈现了良好的增速态势，主要在于我国供应链的完整性和稳定性，尤其是“一带一路”项目以及RCEP协定的生效，带动了出口贸易的快速提升。 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 投资、消费、出口三驾马车与GDP增速 消费增速首次低于GDP增速（除2020年疫 情爆发首年） 2017 2018 2019 2020 2021 2022前三季度 GDP同比增速社会消费品同比增速固定资产投资同比增速出口贸易同比增速 数据来源：国民经济统计公报 02宏观数据——经济情况 居民人均可支配收入增速放缓 2017年人均可支配收入增速为9.0%，2022年前三季度增速为5.3%。居民增收压力加大，在开源存在难度的情况下，逐渐往节流倾斜。 人均消费支出增速低于收入增速 2022年前三季度人均消费支出增速低于收入增速4.5个百 分点，自2020年以后，消费再度走弱。 个人贷款增速持续走低 我们可以看到，2017年虽然居民人均可支配收入高于支出，但个人贷款增速远高于储蓄增速，说明居民的投资意愿强烈。而2022年居民进入保守防御模式，不仅支出低于收入增速，同时个人贷款增速持续走低，储蓄增速持续攀升。说明居民不仅消费意愿低迷，同时购买房产及理财产品的投资意愿亦在显著下降。 人均可支配收入及支出同比增速 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% 人均可支配收入同比增速人均消费支出同比增速 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 居民储蓄及贷款同比增速 居民储蓄同比增速个人贷款同比增速 5 数据来源：国民经济统计公报&中国人民银行金融统计数据 01饮料类 12.8% 02化妆品类 11.8% 03日用品类 11.5% 04通讯器材 11.0% 05粮油食品 10.3% 09文化办公 8.1% 13石油制品 6.1% 06烟酒类 9.9% 10建筑装潢 7.8% 14服饰鞋帽 5.0% 07中西药品 9.7% 11家用电器 7.5% 15汽车类 2.0% 08金银珠宝 9.6% 12家具类 7.1% 2017-2021年限额以上社会消费品零售品类平均增速 购物中心相关社会消费品零售业态 1 化妆品类2022年Q3，全国美妆护理的开关店比例*仅为0.59。主要是一些老牌传统美妆护理品牌逐渐退出市场舞台，而一些高化品牌呈现拓店热潮，如CHANEL、TOMFORDBEAUTY等 2 通讯器材类2022年Q3，全国潮流数码类开关店比例为1.78，扩张势头较为强劲，如SAMSUNG、华为体验店、OPPO等金银珠宝类 3 金银珠宝具备高价、保值、装饰的作用，既可作为消费品，又可作为投资品。2021年，该品类零售总额增速高达约30%，为所有社会消费品中增速最快的品类，今年仍保持了9.6%的较高增速。头部黄金品牌扩张速度迅猛，如周大福。 4 家用电器&家具类受房地产调控以及低频次消费属性影响，这两大品类自2019年以来增速有所放缓，目前主要高增长领域为智能家电板块，如科沃斯、添可等 5 服饰鞋帽类2022年Q3，全国服饰鞋帽类开关店比例仅为0.63，主要在于消费的疲软和电商的挤压。但韩国潮牌拓店表现吸睛，如CHUU不到一年时间拓店超95家 6 汽车类受油价上涨以及经济低迷影响，汽车作为大额消费产品受波及较大，目前主要增长来自于新能源汽车。2022年Q3，全国汽车开关店比例为2.62 2022年Q3全国情况 保持高增速的消费品类以满足居民日常消费为主 平均增速排名前五的消费品类有三大为居民日常消费，如饮料类、日用品类和粮油食品类。 “她”经济和“他”经济 以满足女性消费为主的化妆品和金银珠宝类获得较高增速。以满足男性需求的数码产品、智能家电和新能源汽车市场表现较好。 数据来源：国民经济统计公报&赢商网*：开关店比例=开店数量/闭店数量，当比值>1，代表该业态处于扩张状态 02宏观数据——行业动态 购物中心开业速度整体放缓 全国购物中心在2016年以前保持近30%的速度快速增长，2016年以后增速放缓。从绝对数量上2016年到疫情前每年新增购物中心均在600个以上，今年前三季度全国新增购物中心数量仅218个。 今年新开购物中心以华东华南为主 2022年前三季度，华东地区以新开96个购物中心占绝对优势，华南地区以新开38个排名第二，西南地区和华中地区分别以新开30个并列第三，其中西南地区以重庆为主。 今年新开购物中心以中大规模为主 2022年前三季度，新开购物中心体量在5-15万方的占比约65.2%，其中5-10万方的占比约41.2%. 2022前三季度新开购物中心区域分布 华东华南 华北华中 东北西南西北 2022前三季度新开购物中心体量分布 2-5万方 5-10万方 10-15万方 15万方以上 800 700 600 500 400 300 200 100 0 近10年全国新开购物中心数量及增速 新开购物中心数量增速 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% 数据来源：根据联商网数据整理所得 02宏观数据——行业动态 随着城市化进程的加深，人们日益增长的物质文化和精神需求对城市发展提出了更 2021年411个 城市 2.3万个 项目 200个 指导意见 高的要求，因而在高质量推动国内大循环背景之下，城市更新成为了必经之路。 “城市更新”首次被写入政府工作报告 根据住建部数据统计，截止2021年底，我国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。 60% 根据克而瑞数据统计，全国百强房企中 有约60%企业涉足城市更新业务。 800个 全国超10年以上购物中心数量约800个 房地产相关动态 城市更新成房企业务新增长曲线 在国家对房地产行业宏观调控的新常态下，房地产企业大规模扩张追求增量的时代已成为过去式，行业下行带来的强烈阵痛已对整个行业带来了一次大洗牌，传统业务已无法支撑房地产企业的可持续发展之路。而新型城镇化道路下的城市更新所带来的市场蓝海将成为房地产企业顺应国家发展要求，为居民改善居住环境，提升消费品质的新的业务增长曲线。 数据来源：住建部、克而瑞、联商网 商业存量改造成城市更新重要使命 全国超10年运营时间的购物中心有约800 个，体量近7000万方。这些老旧商业由于建立时间较早，一般位于城市核心位置。同时近年来商业项目的不断增量扩张，面临严峻的生存压力。因而改造拥有良好区位条件的老旧商业，既可以利用成熟区域已经形成的人口流量、信息流量和情感纽带盘活存量资产，促进老旧物业的内生式增长，又可提升城市效益和活力。故商业存量改造无论是与政府与企业与项目而言都是城市更新中一举三得的利好举措。 9 PART2小结 受外部环境和经济低迷影响，居民增收压力扩大，消费趋于保守，主要体现在社会消费品零售总额增速放缓，以粮油、日用品等基本消费为主；同时受房地产供给侧宏观调控的影响，房地产行业快速扩张的时代已宣告结束，房地产企业从原来对规模和速度的追求转向对自身发展效益和资产质量的追求，在商业方面主要体现在购物中心扩张速度放缓，规模缩小，核心区域的城市更新项目受到房产企业青睐。 03本地市场——成都经济 2022年前三季度成都和全国经济数据对比 GDP增速 成都全国 1.5%3.0% 社零增速 成都全国 -1.9%0.7% 成都前三季度整体经济在艰难中保持正向增长 前三季度，成都受高温限电、疫情反复导致城市封控和静默等影响，整体经济和零售商业受到较大波及，故前三季度GDP和社会消费品零售总额增速略低于全国整体水平，但整体经济在艰难中仍保持了正向增长。 成都升级类消费增速快，消费结构提质升级 不同于前文全国限额以上社会消费品零售中增速较快的以居民基本和日常消费为主，成都升级类消费如新能源汽车、智能家用电器和音像器材类产品增长快速，增速分别为68%和142%。整体消费结构提质升级，具有良好消费潜力。 2022年前三季度成都限额以上社会消费品零售分类增速 智能家用电器和音像器材类 142% 新能源汽车 68% 日用品类 9% 粮油食品饮料烟酒类 6% 0%20%40%60%80%100%120%140%160% 数据来源：国家统计局、成都市人民政府网 2021年 城市商业力排行 2022年 城市商业力排行 NO.1 上海 NO.2 北京 NO.3 成都 NO.4 深圳 上海 北京 深圳 成都 03本地市场——成都商业力排行 成都排名商业一线城市第四位 在由赢商和中国商业联合会共同发起的 《2022年城市商业力排行榜》中，成都下滑了一位，排名第四，但仍隶属于商业一线城市，且商业综合实力在新一线城市中排名第一。 成都城市商业规模和商业潜力指标靠前根据城市商业力评估的五项一级指标，成都城市商业规模和商业潜力指标分别排名全国第3和第2名。其中城市商业规模