基于2022年集中供地视角：建工企业拿地观察

建工企业拿地观察——基于2022年集中供地视角 YY团队2022/12/19 摘要 2022年，随着民营房企出险，拿地能力基本丧失，未出险民企亦多采取收缩拿地策略，土地市场玩家更迭，建筑施工作为房地产上游，不少建工主体积极参与各地土拍。本文从集中供地视角探查建工主体拿地规模、拿地特点和财务压力，主要得出如下结论： （1）拿地规模 建工拿地规模渐超品牌民企，在第三轮集中供地中，建工拿地金额和拿地面积（339亿元、312万方）均已超过品牌民企。但整体规模仍不大，前三轮合计拿地金额（1035亿元）和拿地面积（8841万方）均仅占总成交金额（面积）的7%。 （2）拿地特点 对地方建工而言，本轮周期下土地市场变化对其拿地有两条影响路径——路径一：①土拍市场竞争者减少，更可能在当地竞得优质地块（北京建工、上海建工分别在北京、上海竞得4宗、2宗地块；重庆建工竞得渝北区核心地 块）；②部分地方建工甚至能借此外拓到其他省份，但外拓城市受限于资金实力 （山西建投外拓天津，地产业务改善不大）。路径二：土地市场降温带来财政压力，地方建工作为当地国企需承担一定托底义务（湖南建工、广州建筑和陕西建工底价成交郊区地块）。 对央企建工而言，路径一被强化，拿多少地、拿哪里的地取决于对当地楼市判断及自身资金实力，拿地策略更为市场化。可大致分为 扩张派策略1：一线为主（中建二局、中建三局、中交城投以北上拿地为主）；策略2：分散化拿地（中建八局扎守大本营济南，同时外拓上海、杭州、西安，关注济南的去化以及管理半径过大的问题；铁建拿地城市逾10个）；策略3：重仓弱城市（葛洲坝重仓保定，近年新增土储的47%位于保定，去化难度大）。 谨慎派策略1：在原展业区域拿地，拿地规模不大（中建其他各子局；中铁各子局）；策略2：与集团内地产主体合作拿地（中铁集团与中铁置业）。 路径二依然存在，部分央企建工与地方政府合作较深，帮助地方托市（中交投资在南京有较多业务，其与六合国资在郊区六合区合作拿地4宗）。 （3）财务压力 综合考虑本年度拿地项目预计总投资、债务压力、债务压力变动、现金流对房地产投资的覆盖程度，将拿地建工财务压力从大到小分为红橙黄绿灰五档，24家拿地建工（有存续债）中有10家处于红、橙档，财务压力普遍较大，如红档的中建二局：杠杆偏高（84%）、债务增长（21-22Q3：+29%）、现金流覆盖房地产投资不足（-17%）；橙档的山西建投：债务率上升（21-22Q3：29%：78%-82%）、现金流覆盖房地产投资不足（23%）。 总地来说，建工已将部分民营房企的市场份额取而代之。尽管地产业务有望一定程度改善建工主体盈利情况，但对建工这类普遍高杠杆的企业，房地产项目带来的投资压力以及去化不达预期带来的回款压力亦使得资金链更为承压，需持 续关注拿地建工的土储与杠杆。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：