中央经济工作会议对于地产的三个新提法

行业研究 报房地产 告 中央经济工作会议对于地产的三个新提法 2022-12-18 行业点评报告 看好/维持 房地产 走势比较 报告摘要 22/4/20 22/6/20 22/8/20 22/10/20 15% 太 6% 21/12/20 22/2/20 平 (2%) (11%) 洋(19%) 证(28%) 券股 份 房地产沪深300 子行业评级 2022年12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行。关于房地产，主要有三点新的提法： “住房改善“位列扩大消费三大抓手的第一位。会议提出“要着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。后续我们可以期待各个城市或将出台更多针对性的鼓励改善性需求的政策措施，如取消“认房又认贷款记 有 限 公相关研究报告： 司《大类资产配置系列专题001：从 证起源到前沿》--2022/11/15 券《复苏与传染的赛跑》 研--2022/09/08 究《非常时期有哪些非常之策？——报回望2008年宏调政策的心路历程》告--2022/05/15 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 执业资格证书编码：S1190521050001 录”政策，降低二套房首付比例等措施。 但我们认为当下购房人的收入预期和房价上涨预期都没有恢复，单纯依靠地产政策可能不足以刺激地产需求复苏。这一次不是地产在拖累经济，而是经济在拖累地产，可能需要一揽子的“经济振兴计划”，“加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力”，才能同时扭转收入预期和房价上涨预期，从购买能力和购买意愿两个维度同时解决问题。 既保交楼，又保主体。会议除了重申要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”之外，首次提出“推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。我们已经看到“金融16条”、“三支箭”等政策措施出台，正如银行间交易商协会所说:“在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，取得积极成效”。我们认为“三支箭”阻断了风险向优质头部房企蔓延的势头，但要解决根本问题，还是要看需求侧能否复苏。 对于央国企而言，市场化债转股是“改善资产负债状况”的一个有效手段，虽然现在还主要以建筑类央企的子公司为主，但我们认为不排除后续向地产类央国企推广的可能性。2022年12月16日晚间，中国铁建发布公告称：为降低公司下属4家全资子公司中铁十四局、中铁十八局、中铁二十局和中铁城建的资产负债率，中国铁建拟引入中银资产、建信投资、工银投资、交银投资4家投资者合计出资人民币100亿元对标的公司进行增资，实施市场化债转股。标的公司所获增资款用于偿还以银行贷款为主的债务。引入相关金融机构股权后，相关机构会派董事进入公司董事会，从而对公司重大决策产生影响。事实上，这并非中国铁建首次实施市场化债转股。此前2019年12月份，中国铁建引入太平人寿等8家投资者对公司下属中铁十一局等4家子公司进行增资，实施市场化债转股，8家投资机构 请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远 中央经济工作会议对于地产的三个新提法 2 行业点评报告P 出资规模合计110亿元。 会议强调要“要坚决依法打击违法犯罪行为”。我们认为郑州市9月份在“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动中的举措可能是一个典型案例：郑州公安系统雷霆出击，围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，形成连锁反应和强大震慑效应：专项行动以来，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。 除了上述三点新提法之外，这次中央经济工作会议再次重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”12月17日，由中国国际经济交流中心举办的“2022-2023中国经济年会”上，中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀对此做了进一步解读：“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”我们认为后续房地产开发企业可能会加快向轻资产模式转型，代建或者小股操盘模式或将迎来更大机遇。 请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远 中央经济工作会议对于地产的三个新提法 3 行业点评报告P 2022年12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行。关于房地产，主要有三点新的提法： 1）“住房改善“位列扩大消费三大抓手的第一位。会议提出“要着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。后续我们可以期待各个城市或将出台更多针对性的鼓励改善性需求的政策措施，如取消“认房又认贷款记录”政策，降低二套房首付比例等措施。 但我们认为当下购房人的收入预期和房价上涨预期都没有恢复，单纯依靠地产政策可能不足以刺激地产需求复苏。这一次不是地产在拖累经济，而是经济在拖累地产，可能需要一揽子的“经济振兴计划”，“加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力”，才能同时扭转收入预期和房价上涨预期，从购买能力和购买意愿两个维度同时解决问题。 2）既保交楼，又保主体。会议除了重申要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”之外，首次提出“推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。我们已经看到“金融16条”、“三支箭”等政策措施出台，正如银行间交易商协会所说:“在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，取得积极成效”。我们认为“三支箭”阻断了风险向优质头部房企蔓延的势头，但要解决根本问题，还是要看需求侧能否复苏。 对于央国企而言，市场化债转股是“改善资产负债状况”的一个有效手段，虽然现在还主要以建筑类央企的子公司为主，但我们认为不排除后续向地产类央国企推广的可能性。2022年12月16日晚间，中国铁建发布公告称：为降低公司下属4家全资子公司中铁十四局、中铁十八局、中铁二十局和中铁城建的资产负债率，中国铁建拟引入中银资产、建信投资、工银投资、交银投资4家投资者合计出资人民币100亿元对标的公司进行增资，实施市场化债转股。标的公司所获增资款用于偿还以银行贷款为主的债务。引入相关金融机构股权后，相关机构会派董事进入公司董事会，从而对公司重大决策产生影响。事实上，这并非中国铁建首次实施市场化债转股。此前2019年12月份，中国铁建引入太平人寿等8家投资者对公司下属中铁十一局等4家子公司进行增资，实施市场化债转股，8家投资机构出资规模合计110亿元。 3）会议强调要“要坚决依法打击违法犯罪行为”。我们认为郑州市9月份在“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动中的举措可能是一个典型案例：郑州公安系统雷霆出击，围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，形成连锁反应和强大震慑效应：专项行动以来，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。 中央经济工作会议对于地产的三个新提法 4 行业点评报告P 除了上述三点新提法之外，这次中央经济工作会议再次重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”12月17日，由中国国际经济交流中心举办的“2022-2023中国经济年会”上，中 央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀对此做了进一步解读：“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”我们认为后续房地产开发企业可能会加快向轻资产模式转型，代建或者小股操盘模式或将迎来更大机遇。 风险提示: 疫情管控放开短期对新房销售带来负面影响 投资评级说明 1、行业评级 看好：我们预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上； 中性：我们预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平－5%与5%之间；看淡：我们预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。 2、公司评级 买入：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上； 增持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；持有：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；减持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间； 职务 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 王均丽 13910596682 wangjl@tpyzq.com 华北销售总监 成小勇 18519233712 chengxy@tpyzq.com 华北销售 巩赞阳 18641840513 gongzy@tpyzq.com 华北销售 常新宇 13269957563 changxy@tpyzq.com 华北销售 佟宇婷 13522888135 tongyt@tpyzq.com 华东销售总监 陈辉弥 13564966111 chenhm@tpyzq.com 华东销售 徐丽闵 17305260759 xulm@tpyzq.com 华东销售 胡亦真 17267491601 huyz@tpyzq.com 华东销售 李昕蔚 18846036786 lixw@tpyzq.com 华东销售 周许奕 021-58502206 zhouxuyi@tpyzq.com 华东销售 张国锋 18616165006 zhanggf@tpyzq.com 华东销售 胡平 13122990430 huping@tpyzq.com 华南销售总监 张茜萍 13923766888 zhangqp@tpyzq.com 华南销售副总监 查方龙 18565481133 zhafl@tpyzq.com 华南销售 张卓粤 13554982912 zhangzy@tpyzq.com 华南销售 何艺雯 13527560506 heyw@tpyzq.com 华南销售 陈宇 17742876221 cheny@tpyzq.com 华南销售 李艳文 13728975701 liyw@tpyzq.com 华南销售 袁进 15715268999 yuanjin@tpyzq.com 销售团队 请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远 研究院 中国北京100044 北京市西城区北展北街九号华远·企业号D座 投诉电话：95397 投诉邮箱：kefu@tpyzq.com 重要声明 太平洋证券股份有限公司具有经营证券期货业务许可证，公司统一社会信用代码为：91530000757165982D。 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。