穿透数据看广深宁庐青厦等年末“翘尾”成色几何

企业年报-克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 穿透数据看广深宁庐青厦等年末“翘尾”成色几何 杨科伟俞倩倩2022年12月 伴随中央“金融16条”强力纾困房企，热点一二线限购纷纷“松绑”，加之疫情管控全面解禁，近期自媒体账号纷纷爆出多城楼市回暖，“合肥暴涨117%，广州激增294%、福州上扬304%”等各类标题党开始刷屏。年末将至，究竟当前重点城市楼市真实市场成色如何，一系列政策“强心剂”又能否达到“立竿见影”的提振作用呢？ 12月周均成交环增15%，广深宁等平稳放量无明显激增行情 据CRIC监测，2022年第50周（2022年12月5日-12月11日，下同）20个重点一线城市累计成交263万平方米，较上周高位微降2%。将12月累计两周周均成交与11月周均相比，增幅达15%， 不过还是低于10月和9月周均水平，12月作为房企最后的业绩冲刺季，这样的成交表现仅能算作“差强人意”，小幅放量难言实质性回暖。 从重点监测城市近期开盘/加推平均去化率变动，也印证了上述观点，2022年49周（2022年11月28日-2022年12月4日，下同）恰逢11月末12月初，杭州、成都、南京等热点城市优质楼盘集中加推拉动平均去化率飙升至63%，2022年50周高位回落至44%，基本与11月去化率持平， 市场尚无明显复苏迹象。 图：重点监测城市近期开盘/加推平均去化率 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分城市来看，的确有部分城市表现可圈可点，但与自媒体账号成交翻番的论述相比仍有差距， 剔除“热点恒热”的北京、上海、杭州、成都之外，核心一二线广州、深圳、南京、青岛、重庆、长春等2022年50周成交环比持增，涨幅多在50%以内，而涨幅超9成的重庆、长春主要源于上周 基数较低和疫情封控等影响，实则12月周均成交量尚不及9-11月周均水平。此外，合肥、南宁、 福州、厦门等近期市场亦有转暖迹象，12月周均成交量已超过9-11月周均水平。 表：20个重点一二线城市2022年12月周度成交情况（单位：万平方米） 城市 2022年50周（12.5-12.11） 环比 2022年12月周均 较2022年11 月周均 较2022年10月 周均 较2022年9 月周均 上海 30.9 -15% 33.5 53% 165% 22% 北京 11.6 16% 10.8 -18% -49% -34% 广州 9.4 24% 8.5 7% -40% -43% 深圳 11.2 55% 9.2 15% 3% -17% 合计 63.0 3% 62.0 22% 9% -11% 成都 27.8 -10% 29.3 13% 24% 67% 杭州 23.5 -31% 28.8 15% 7% 9% 青岛 21.1 56% 17.3 21% 1% -32% 南京 19.6 49% 16.4 23% 63% 31% 西安 14.0 18% 12.9 1% 2% -10% 苏州 12.7 12% 12.0 0% -10% -54% 济南 12.5 49% 10.5 -21% -47% -30% 合肥 12.0 -15% 13.0 32% 36% 2% 长沙 10.9 -28% 13.0 15% -2% 9% 宁波 8.6 -40% 11.5 11% -20% 13% 长春 8.6 92% 6.5 -38% -39% -57% 南宁 7.5 -33% 9.3 71% 11% 8% 福州 6.3 -45% 8.9 336% 91% 132% 重庆 6.1 761% 3.4 2% -75% -59% 厦门 4.8 -13% 5.2 77% 38% 56% 昆明 4.0 -52% 6.2 -25% -35% -32% 合计 200.0 -4% 204.3 13% -3% -8% 总计 263.0 -2% 266.2 15% -1% -8% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 南京项目来访量、转化率小幅回暖，成交大增实则车位“开挂” 据CRIC调研，最近一周环比大增近5成数据的背后仍存在一定“水分”：因长江华府、龙湖天锯、博翠花园等多个楼盘车位集中备案，使得成交出现激增假象，剔除占比约2成左右车位面积，成交环比涨幅仅为15%，整体市场保持稳中向好势头。 从项目来访、认购数据也论证了近期南京市场边际修复的观点，步入12月以来，项目客户到访 量节节回升，2022年第50周单周到访客户量达1.4万组，环比上涨10%，与11月周均不足1.2万组形成了鲜明对比，而客户转化率亦是高位持稳6%-8%之间波动。 图：南京2022年8月以来周度项目来访量和客户转化率情况（单位：组，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统之所以市场能在年末得以稳步修复主要基于南京本来便算是政策敏感型楼市，今年几轮阶段性 “回暖”背后都有短期利好政策加持，这次也不例外，随着核心一二线楼市调控的持续松绑，南京也在上周迎来了主城限购的进一步放松：限购区已有两套房的家庭，额外还可以再开产业集聚4区的购房证明，也意味着本地二套房家庭可买第三套住房。此外，疫情管控全面放开释放了经济企稳向好的预期，加之各大媒体大V开始发表言论看涨楼市，也使得市场信心有了局部修复。 广州疫后阶段性放量，深圳改善优于刚需，市场无实质转暖 而广州、深圳的市场转暖更多则是媒体炒作成分居多：广州第49周网签系统恢复，部分前期成交项目进入补录，集中备案造成了成交量激增，第50周整体成交环比仍保持24%左右增幅更多是疫后阶段性放量和开发商年末冲刺以价换量带来的短期效果，而从CRIC监测的项目来访量和认购情况数据来看，11月以来基本就处于低位徘徊，周度到访量、认购套数均无明显起色。 图：广州2022年8月以来周度项目来访量和认购套数情况（单位：组，套） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统深圳如是，除了和广州类似的成交集中备案、房企以价换量等刺激短期成交回升的共性因素之 外，近期网传住宅性质公寓包括宿舍限购松绑也释放了一定向好预期，不过总体而言，改善优于刚需去化的项目分化格局尚未改变：11月末南山区万科万科瑧湾悦、宝安区万科未来之光项目开盘，首开去化率分别达到了79%和67%，反观12月初开盘的坪山区佳华沙湖广场、龙岗区的融湖盛景项 目去化率均不足10%。 表：深圳2022年第49周和第50周重点项目去化情况（单位：元/平方米，套） 项目名称 区域 开盘时间 预售均价 推售套数 认购套数 去化率 万科瑧湾悦 南山区 2022/11/27 105000 321 255 79% 万科未来之光 宝安区 2022/11/27 81000 416 280 67% 佳华沙湖广场 坪山区 2022/12/3 39200 693 65 9% 融湖盛景 龙岗区 2022/12/3 46000 825 43 5% 厦门、合肥依托优质改善盘集中入市，短期市场尚能“保温” 合肥、厦门虽然在2022年第50周成交环比回落，但是12月周均还是显著好于9-11月周均水平，究其原因，优质改善盘推盘量大增使得短期市场热度延续。 以厦门为例，市场热度自9月以来节节回落，不过12月项目开盘去化率仍能持稳在4成左右， 主要仍是依托岛内思明区建发壹里项目，该项目算是岛内红盘，仅328套房源却有近3000组客户报名抢房，12月7日开盘便实现售罄，可见改善自住需求购买力依旧强劲。 图：厦门2022年3月以来项目开盘去化率变动情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统再如合肥，目前主要也是依托供应稀缺、配套完善的学区改善盘来保持市场热度，下表列举了 合肥11月部分项目开盘去化情况，可以看出，不同项目分化持续加剧：热点项目邦泰新华星耀未来 占据地段与学区双重优势开盘去化率高达89%，唯一首开摇号盘文一墨香轩主要由于推盘量低，反观外围板块新站区非热点项目去化率不足1成。 表：合肥2022年11月重点监测项目去化情况（单位：平方米，元/平方米，套） 项目名称 区域 开盘日期 面积段 均价 精装标准 开盘套数 认购套数 去化率 意禾金茂学林拾光 新站区 2022/11/4 89-99 16436 精装 133 4 3% 89-99 15297 精装 89 5 6% 伟星玖樾台 庐阳区 2022/11/5 108-120 21772 精装 325 94 29% 108-120 22469 精装 68 36 53% 新华都汇中心 蜀山区 2022/11/13 97-112 14352 毛坯 100 80 80% 106-114 15249 毛坯 128 100 78% 招商雍润府 包河区 2022/11/14 98-111 25179 精装 68 22 32% 102-115 23479 精装 197 28 14% 邦泰新华星耀未来 经开区 2022/11/16 108-166 22767 精装 234 208 89% 璟园 经开区 2022/11/22 108-124 21827 精装 177 40 23% 108-142 22817 精装 203 54 27% 129-143 26545 精装 220 108 49% 文一墨香轩 瑶海区 2022/11/25 95-117 17338 毛坯 96 90 94% 福州、南宁、青岛等月末集中备案，后续成交动能明显不足 最后，聚焦福州、南宁、青岛等弱二线城市，虽然在2022年第49周和第50周均迎来阶段性成交高点，但是据CRIC调研，成交激增主要与集中备案密切相关，以青岛为例，基本在上月末和下月初均会迎来一波成交高峰，第50周成交水平基本也和10月末11月初的第44周周度成交水平持平。 福州除了集中备案影响之外，还与两个项目世茂帝封江，首开螺洲温泉小镇抵押融资密切相关，剔除这部分异常因素影响，整体成交上涨幅度有限，当前购房者观望情绪依旧浓厚，未来成交增长动能略显不足。 图：南宁、福州、青岛2022年10月以来周度商品住宅成交面积情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 深苏杭庐等二手住宅11月成交同环比齐增，12月略显疲态 从二手房层面来看，11月23个重点城市成交规模基本与10月持平，止跌企稳。局部城市诸如深圳、苏州、杭州、合肥等实现了同环比齐增的阶段性回升，市场信心有所修复。 不过从CRIC监测的重点15城二手住宅周度变化情况来看，步入12月整体成交明显由转弱态势，12月周均成交仅为117万平，基本与9月和10月持平，整体成交增长的持续性略显不足，能否实现年末“翘尾”仍有待市场检验。 表：2022年9月以来周度重点城市二手住宅成交面积情况（单位：万平方米） 年末冲刺的局部反弹难言复苏回暖，预期成交“水分”挤出后年末不再“翘尾” 综上，局部城市诸如南京、广州、深圳等短期市场的确有向好迹象，但是远不及自媒体账号宣称的“全面回暖、成交激增”。而针对其所提及的广州、深圳、厦门、合肥、南京等项目营销折扣力度收回，部分项目甚至出现涨价情况，据CRIC调研，这更多属于单个项目的噱头营销行为，并不具备普适性，多数项目还是延续此前的折扣力度，甚至在双12推出更为优惠的特价房源加速去化。 预判后市，我们认为，按照历年成交规律，12月恰逢房企业绩冲刺季，在推盘量大增，房企积极营销的大背景之下，年末往往都会迎来“翘尾”行情，而从当前整体市场表现来看，即便个别热点城市出现“翘尾”，但程度较往年必将“打折”，整体止跌已属乐观市场预期。 一方面，虽然疫情管控全面解禁，但是民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退，加之管控解除后短期阳性病例有增无减，实则当前还是处于疫后恐慌期，客观上也会对购房产生消极影响。另一方面，核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息，对于短期成交回升也会有一定的积极作用，但是对于广大弱二线和三四线城市而言，基本进入了纾困政策的“失效期”，全面需求透支很难通过短期政策调节改善，因而也面临较长的低位盘整期。