工业组专题报告：基于利率角度-居民真的买不起房吗？

中信期货研究|工业组专题报告 【中信期货工业】居民真的买不起房吗？ ——基于利率角度 2022-12-09 投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 报告要点 今年以来房贷利率已大幅下调至历史低位，但是商品房销售却未见明显改善。其主要原因在于：（1）利率调降政策无法扭转居民购房能力持续偏弱的现状；（2）收入预期悲观、购房收益走低下，居民的购房意愿不断下降。展望未来，利率下调的所剩空间极为有限且作用效果正在边际递减，而提高收入和稳定房价或将成为地产销售回暖的关键因素。 中信期货商品指数走势 中信期货十年期国债期货指数 119中信期货沪深300股指期货指数 中信期货商品指数 117 115 113 111 109 107 20 摘要： 今年以来，房贷利率经历了大幅下调，但地产销售情况并未得到明显改善。近期央行降准后，住房贷款利率有望随之迎来普降。本文从能力和意愿两个维度，深入分析了利率调降政策的作用空间，探讨了居民购房需求受到抑制的真正原因。 从全国层面来看，房贷利率下调的所剩空间不大，且无法改变居民购房能力和购房意愿持续偏弱的现状。购房能力：（1）首付支付能力相对合理：增量视角下，居民平均需要3-7年的时间积攒首付；存量视角下，居民持有的存款和金融资产基本能够满足最低比例（20%-30%）的首付要求。（2）还本付息能力明显偏弱：调降房贷利率主要改善的是居民的还本付息能力。今年利率大幅下调后，居民的月供收入比降至50%的安全线以下，但明显超过居民舒适区，而月供储蓄比仍然在100%的安全线之上，居民还贷能力还是相对较差。购房意愿：（1）收入预期：就业和收入情况恶化下，居民的收入预期趋于悲观。（2）购房收益：房价下跌使得居民购房的超额收益率持续下滑至-4.95%。双重不利因素下，居民的购房意愿受到全面抑制。 分不同能级城市来看，结构性分化现象显著。（1）一线城市：居民平均购房能力严重不足，但是其供需长期偏紧，因此虽然房贷利率政策并不宽松，但是仍然存在部分购房能力较强的居民，使得住房需求能够得到较快修复。（2）二三线城市：相比于调降利率，提升收入和稳定房价可能将对改善购房需求发挥更加重要的作用。 总体来看，今年房贷利率下调在一定程度上提升了居民的购房能力，但并未给购房需求带来明显改善，并且作用效果正在边际递减。而提高收入和稳定房价或将成为未来地产销售回暖的关键因素。 风险提示：疫情发展超预期，政策力度不及预期，经济增长不及预期。 大宗商品研究团队 研究员：郑非凡 从业资格号F03088415 投资咨询号Z0016667 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 目录 摘要：1 一、房贷利率已至低位，销售却未明显改善4 二、能力受限叠加意愿钝化，利率调降政策效果边际递减8 （一）购房能力：首付支付能力尚可，还本付息能力偏弱9 （二）购房意愿：收入预期及购房收益未见好转，购房意愿难以提升14 三、需求分化持续扩大，二三线城市成为扭转全局的关键18 （一）一线城市：购房压力极高，但不改变供需紧张的现实19 （二）二三线城市：稳定房价或成为销售回暖的重要条件22 免责声明28 图表目录 图1：个人住房贷款利率今年以来快速下行129BP4 图2：首套和二套房贷利率均已接近框架下限4 图3：重点城市首套房贷利率（截至2022年12月08日）5 图4：重点城市二套房贷利率（截至2022年12月08日）5 图5：10月商品房销售面积当月同比下滑23.2%6 图6：30城商品房成交面积11月同比下滑24.8%6 图7：上周30城商品房成交同比下滑20.2%6 图8：上周30城中一线城市商品房成交同比下滑27.9%6 图9：上周30城中二线城市商品房成交同比下滑23.2%7 图10：上周30城中三线城市商品房成交同比上升5.21%7 图11：居民购房需求分析框架8 图12：就业和收入预期悲观是影响居民购房的首要因素8 图13：居民首付存储年限在3-7年左右9 图14：公安部户籍口径下居民户均通货及存款为新房套均总价的25%左右10 图15：人口普查口径下居民户均通货及存款为新房套均总价的22%左右10 图16：73%的首套购房者选择3成首付比11 图17：48%的二套购房者选择4成及以下首付比11 图18：72.3%的受访者可接受的月供收入比在30%以下11 图19：首套房月供收入比在40%-51%左右12 图20：二套房月供收入比在38%-47%左右12 图21：首套房月供储蓄比在107%-135%左右13 图22：二套房月供储蓄比在101%-124%左右13 图23：居民储蓄意愿显著增强13 图24：月供收入比和月供储蓄比对房贷利率变动的敏感性测试14 图25：未来3个月预计增加购房支出的居民占比为17%14 图26：有购房需求的受访者占比降至低位水平14 图27：今年以来城镇居民人均可支配收入累计同比快速下滑15 图28：今年以来失业率大幅波动15 图29：居民的就业和收入预期趋于悲观15 图30：今年上半年以来，商品住宅价格快速下滑16 图31：居民对房价上涨的预期趋于悲观16 图32：2021年下半年起购房超额收益率转正为负且快速下行17 图33：三四线城市商品房销售面积占比超过65%18 图34：不同能级城市的购房需求存在较大差异18 图35：不同能级城市居民购房置业的主要影响因素19 图36：不同能级城市居民更期待的调控放松政策类型19 图37：一线城市首付存储年限为20-26年左右20 图38：一线城市居民户均存款占新房均价的10%左右20 图39：一线城市首套房月供收入比在105%-130%左右21 图40：一线城市二套房月供收入比在68%-84%左右21 图41：一线城市首套房月供储蓄比降至265%-330%左右21 图42：一线城市二套房月供储蓄比173%-212%左右21 图43：2021年下半年起一线城市商品住宅价格增速降低但仍维持正增长22 图44：今年以来一线城市购房超额收益率在0%以上附近波动22 图45：二线城市首付存储年限在10-13年左右23 图46：三线城市首付存储年限在6-13年左右23 图47：二线城市居民户均存款占新房销售套均价的15%-17%左右23 图48：三线城市居民户均存款占新房销售套均价的13%-15%左右23 图49：二线城市首套房月供收入比超过50%的安全线24 图50：二线城市二套房月供收入比升至49%-61%左右24 图51：二线城市月供储蓄比在135%-170%左右24 图52：二线城市月供储蓄比提升至127%-157%左右24 图53：三线城市首套房月供收入比在50%的安全线以上25 图54：三线城市二套房月供收入比约为56%-69%25 图55：三线城市首套房月供储蓄比约为146%-185%25 图56：三线城市二套房月供储蓄比约为142%-175%25 图57：二线城市月供收入比和月供储蓄比对房贷利率变动的敏感性测试26 图58：三线城市月供收入比和月供储蓄比对房贷利率变动的敏感性测试26 图59：二三线城市商品房价格持续负增长27 图60：二线城市购房超额收益率自2021年末起快速下行27 图61：三线城市购房超额收益率自2021年下半年起快速下行27 一、房贷利率已至低位，销售却未明显改善 当前房贷利率已下降至历史最低区间。今年以来，在地产周期下行的背景下，引导个人住房贷款利率下降成为从需求端进行地产调控的主要政策之一。根据央行数据，三季度末个人住房贷款利率为4.34%，相比年初高点下滑了129BP。其中，二季度由于利率下调政策密集发布，单季度下行幅度最大，达到87BP。虽然相比上一轮下行周期（2014-2016年）高达244BP的利率降幅，本轮周期的下调力度仅为当时的一半左右，但是目前房贷利率的绝对水平已降至2009年以来的历史最低。此外，根据贝壳研究院数据，11月被监测的103个重点城市的主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3BP；而主流二套房贷利率为4.91%，连续三个月维持不变。在当前政策框架下，首套和二套房贷利率均已接近下限水平（首套房LPR-20BP，二套房LPR+60BP）。 图1：个人住房贷款利率今年以来快速下行129BP图2：首套和二套房贷利率均已接近框架下限 %个人住房贷款利率 个人住房贷款利率 6.96 5.63 4.52 4.34 4.34 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 2009/03 2009/12 2010/09 2011/06 2012/03 2012/12 2013/09 2014/06 2015/03 2015/12 2016/09 2017/06 2018/03 2018/12 2019/09 2020/06 2021/03 2021/12 2022/09 2019/11 2020/02 2020/05 2020/08 2020/11 2021/02 2021/05 2021/08 2021/11 2022/02 2022/05 2022/08 2022/11 4.0 6.0 5.8 5.6 5.4 5.2 5.0 4.8 4.6 4.4 4.2 首套房贷利率 二套房贷利率 4.91 4.09 4.0 %首套和二套房贷利率 资料来源：Wind中信期货研究所资料来源：Wind贝壳研究院中信期货研究所 部分城市的首套房贷利率下限突破4.10%。今年9月29日，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可自主决定在年底前维持、下调或取消4.10%的首套住房贷款利率下限。截至12月8日，在符合条件的城市 中，绝大多数已对首套房贷利率做出调整。其中，天津、武汉、襄阳等12个城市的首套利率已降至3.90%，石家庄、温州等7个城市降至3.80%，清远的下调幅度最大，降至3.70%；湛江和云浮两地则直接取消了首套利率下限。此外，还有兰州、哈尔滨等少部分城市的首套利率尚未发生变动。而在不符合条件的城市中，大多数经过前期调降，首套利率已达到4.10%的下限水平。从重点城市的情况来看，一线城市的首套利率维持在4.30%以上，其中，北京甚至达到了4.85%；南京、杭州等核心二线城市及其他二三线城市的首套利率均已普遍降至4.10%。因此，目前除一线城市外，各能级城市基本已在政策限制下对首套房贷利率做出了最大程度的调整。 图3：重点城市首套房贷利率（截至2022年12月08日） 城市 首套房贷利率 城市 首套房贷利率 城市 首套房贷利率 城市 首套房贷利率 北京 4.85% 武汉 3.90% 南昌 4.10% 宜昌 3.90% 上海 4.65% 长沙 4.10% 南宁 4.10% 襄阳 3.90% 广州 4.30% 成都 4.30% 东莞 4.10% 大理 3.95% 深圳 4.60% 重庆 4.10% 佛山 4.10% 秦皇岛 3.80% 天津 3.90% 济南 4.10% 清远 3.70% 岳阳 4.10% 南京 4.10% 青岛 4.10% 石家庄 3.80% 湛江 - 苏州 4.10% 郑州 4.10% 昆明 3.95% 包头 3.90% 杭州 4.10% 西安 4.10% 兰州 4.10% 安庆 3.95% 宁波 4.10% 大连 3.95% 贵阳 3.90% 济宁 3.95% 福州 4.10% 哈尔滨 4.10% 泉州 3.80% 常德 4.10% 厦门 4.10% 无锡 4.10% 温