中国房地产需求规模前景及3000县市分化格局探析

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/16 2022年11月 中国房地产深度研究 中国房地产需求规模前景及3000县市分化格局探析 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 马千里周奇邱娟 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 前言4 第一章房地产多项核心指标创新低，行业规模拐点真正到来4 一，预计2022年住宅成交同比下降22%，新房供给侧信心下跌幅度更甚4 二，土地成交规模收缩更为快速，成交同比跌幅超过五成（略）5 三，多数城市成交大幅下跌，仅上海、苏州等少数城市相对稳定（略）5 第二章城镇化与住房改善仍有一定发展空间，未来十年增量需求可达90亿㎡5 一，国际经验：中国14亿人口基数之下，长期住房需求规模依旧可观（略）6 二，住房改善：城镇住房改善仍在上行周期，追赶发达国家需20年以上（略）6 三，城镇化：乡-城迁徙仍将持续，推动年均住房需求增长3亿㎡（略）6 四，旧改：三成住宅在2000年前建成，未来十年旧改需求约15亿㎡（略）6 五，小结：未来十年需求增长仍可超90亿㎡，住房改善占比近半（略）6 第三章潜在住房保有量近400亿㎡，供给高位下新房竞争将更加激烈6 一，城镇人均住房面积接近40平方米，镇区人均住房超过一间（略）7 二，施工面积近20年只增不减，潜在增量达到“户均一间房”（略）7 三，全国住宅待开发面积高达30亿平方米，潜在增量也有“户均半间房”（略）7 四，城镇人均住房保有量超50平方米，未来新房市场竞争将更加激烈7 第四章县域城镇化仍在快速上升期，一二线市区改善需求尚未到顶7 一，城镇化：多数县域仍在快速上升期，河南、四川增长预期领先（略）7 1.1九成市辖县城镇化率仍低于60%，成为城镇化发展重要载体8 1.2未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三8 1.3典型省份：城镇化率攀升促四川县域城区人口增长，低房价水平下需求持续释放8 二，人口迁徙：市辖区城镇化率虽达高位，但流动人口仍将助力需求持续增长（略）8 2.1市辖区中跨市流动人口达2.3亿，占全国跨市流动人口78%8 2.2核心城市“老郊区”吸引流动人口大规模迁入，京沪深均有多个市辖区流动人口超百万8 2.3典型城市：上海流动人口每年新增优质刚需5.5万套，已成新房需求增长重要支柱8三，住房现状：仍有833个区县人均住房低于35㎡，大湾区改善需求空间遥遥领先（略）.8 3.1一二线市辖区人均住房面积仅36㎡，县域人均住房面积却反超三线8 3.2仍有833个区县人均住房面积小于35㎡，家庭户人口规模达3.2亿8 3.3人均住房45㎡前改善需求仍将保持较快增长，广东市辖区增量空间断层领先8 3.4典型省份：广东珠三角人均住房面积普遍低位，高人口基数下改善需求空间领先8 四，住房来源：一二线市辖区租住比领先，浙江部分县域亦位居前列8 4.1一二线市辖区租房户比例高达三成，成为中长期刚需有力支撑9 4.2广东市辖区租赁户占比接近一半，浙江县域租赁户占比全国领先（略）10 4.3典型省份：浙江县级市人口吸引力“看齐”市辖区，县级市义乌租赁户占比接近七成 （略）11 五、小结：市辖区城镇化增量需求仅占全国1/4，但租户刚需占比高达七成11 第五章总结:改善需求发展尚未到顶，将是下一个十年的增长支柱12 规模：未来十年成交仍可维持在100亿㎡级别，但供给侧挑战将更为严峻（略）12 格局：京沪穗渝等七市形成四大增长极，冀鲁豫普通地市需求预期更佳12 一二线：高人口规模叠加改善空间支持，沪渝京需求增量高居前三（略）13 三线：市辖县成为刚需增长主战场，临沂、保定等四市年需求增量超800万㎡13 区县TOP30：沪深“老郊区”遥遥领先，仅沐阳县城镇化率低于六成15 本文节选自《中国房地产需求规模前景及3000县市分化格局探析》。 2022年前三季度，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年 同期水平，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。在连续三年行 业住宅成交达到15亿平方米之后，2022年住宅交易量大概率将回落至13亿平方米以下，行业规模拐点真正到来。 为了更好的应对行业的规模波动挑战，房地产行业有必要对未来成交规模和地区差异做出新的评判。为此，研究中心在结合国外发达国家房地产市场发展经验，以及国内住房现况，对房地产市场需求增长和潜在供应规模进行测算，并根据全国近3000个县市人口城镇化和住房现状数据，对各能级城市的增量需求规模和结构进行比较，并从中找出需求增长空间较高的市县，以供企业相关决策时进行参考。 第一章房地产多项核心指标创新低，行业规模拐点真正到来 近一年以来中国房地产市场景气显著下滑，2022年房地产投资、销售、新开工、土地购置等多项关键指标均出现大幅回落。分城市能级来看，不仅三四线出现了大量的交易规模回落；在经济发展领先、外来人口规模庞大的一二线城市，新房成交收窄也成为了普遍现象；即便是少数走出独立行情的上海、杭州等核心城市，其远郊外圈层住房销售亦出现了明显降温。 一，预计2022年住宅成交同比下降22%，新房供给侧信心下跌幅度更甚 据统计局披露数据，2022年前9月，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%，回到2018年同期水 平。就前三季度商品住宅成交规模占全年比例变动情况来看，鉴于2020年上半年受疫情因素影响 较大，导致下半年成交占比上升，而2021年下半年市场交易景气回落，以致上半年交易占比高于 一般年份，因此更值得参照对比的还是2017-2019年期间，由此预计2022年前9月商品住宅的年化成交面积大概率将回落至12亿平方米左右，同比下降22%，成交金额12万亿元，同比下降23%，行业规模拐点真正到来。 图：2015-2022年前9月全国商品住宅销售面积和金额（亿平方米，万亿元） 数据来源：国家统计局 销售规模的大幅下滑，也对新房供给侧信心带来了明显的负面影响，2022年前三季度，全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%，下降至2010年来的历史新低，回到2008年时的水平。而开工销售比更是降至0.8，企业新增供应意愿显著下降，预计全年住宅新开工面积降跌至10亿平方米以下。 图：2015-2022年前9月全国商品住宅新开工和销售面积（亿平方米） 数据来源：国家统计局 二，土地成交规模收缩更为快速，成交同比跌幅超过五成（略） 三，多数城市成交大幅下跌，仅上海、苏州等少数城市相对稳定（略） 第二章城镇化与住房改善仍有一定发展空间，未来十年增量需 求可达90亿㎡ 就中国新房市场发展规模而言，近年来15亿平方米的交易量不仅是国内历史高位，也是全球 最大的新房交易市场。即便对比全国的7.6亿城镇家庭户人口规模来看，也相对于每人年均2㎡ 的住房销售规模，就目前的人均住房面积测算，相当于中国的住房更新周期仅为20年。就需求和市场的一般发展规律而言，这一规模交易规模势必不会长期维持下去，即便按照国内通行的住宅设计50年使用年限计算，合理住房更新周期之下的城镇新房交易规模应当只有目前的四成左右，但是考虑到中国城镇化进程仍有较大上升空间，居民人均住房面积距离发达国家仍有较大差距，且目前城镇中老旧和自建房屋比例依旧较大，中国的新房市场需求结构从增量过度到存量仍需多年时间的过渡。 一，国际经验：中国14亿人口基数之下，长期住房需求规模依旧可观 （略） 二，住房改善：城镇住房改善仍在上行周期，追赶发达国家需20年以上 （略） 三，城镇化：乡-城迁徙仍将持续，推动年均住房需求增长3亿㎡（略） 四，旧改：三成住宅在2000年前建成，未来十年旧改需求约15亿㎡（略） 五，小结：未来十年需求增长仍可超90亿㎡，住房改善占比近半（略） 第三章潜在住房保有量近400亿㎡，供给高位下新房竞争将更加激烈 就七普统计数据来看，目前中国城镇人均住房面积不到40平方米，距离发达国家仍有较大发展空间。但是考虑到目前房地产企业仍有较多在开发和未开发项目，若加上这部分潜在供应规模，中国人均住房面积还会再上一个大台阶。因此对于处于“降规模”周期下的中国房地产市场而言，在中短期内必将面临一段时间的供给侧阵痛，新房竞争加剧、土拍热度降温等现象也会因此接踵而来。 一，城镇人均住房面积接近40平方米，镇区人均住房超过一间 二，施工面积近20年只增不减，潜在增量达到“户均一间房” 三，全国住宅待开发面积高达30亿平方米，潜在增量也有“户均半间房” 四，城镇人均住房保有量超50平方米，未来新房市场竞争将更加激烈 综合存量房、在建、代建三方面规模来看，至2021年末，城镇住宅存量规模约为396亿平方米，如果当前在建和未施工住宅项目均能最终形成有效供应，那么城镇人均住房面建筑面积已经达到了52平方米1的较高水平，与发达国家的人均住房差距已经只剩下了公摊面积，基本可以“平视”发达国家。不过考虑到在建和待建部分入市仍需较长时间，按近年商品住宅竣工规模估算，现有在建、待建住宅至少需要10-12年左右才能全部形成实际供应，按十年城镇化率增长7%，期间城镇家庭户人口增长1亿人估算，即便不新增土地供应，届时人均住房面积仍将达到46平方米，同样 处于较高水平。 图：2021年末城镇住宅存量规模估算 数据来源：CRIC估算 第四章县域城镇化仍在快速上升期，一二线市区改善需求尚未到顶 在行业规模进入下行周期的背景下，需求预测更需要进一步向更小的空间尺度细化。为此，本章将以第七次人口普查中有可对比数据的337个地级行政单位及其下辖的2983个县级新政单位的为研究对象，在区县尺度上对需求发展的分化格局进行相关分析。 一，城镇化：多数县域仍在快速上升期，河南、四川增长预期领先 1不计入无房户 1.1九成市辖县城镇化率仍低于60%，成为城镇化发展重要载体（略） 1.2未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三（略） 1.3典型省份：城镇化率攀升促四川县域城区人口增长，低房价水平下需求持续释放（略） 二，人口迁徙：市辖区城镇化率虽达高位，但流动人口仍将助力需求持续增长 从人口流动2的角度来看，目前市辖区中仍然有着大量的跨市迁徙人口，在上海、深圳、北京、佛山等城市均有多个流动人口超百万的市辖区。考虑到我国居民户籍与住房的高相关性，这些居住在市辖区的流动人口，仍将在长期内为这些市辖区所在城市带来源源不断的新增置业需求。 2.1市辖区中跨市流动人口达2.3亿，占全国跨市流动人口78%（略） 2.2核心城市“老郊区”吸引流动人口大规模迁入，京沪深均有多个市辖区流动人口超百万 （略） 2.3典型城市：上海流动人口每年新增优质刚需5.5万套，已成新房需求增长重要支柱（略） 三，住房现状：仍有833个区县人均住房低于35㎡，大湾区改善需求空间遥遥领先 据七普披露统计数据，我国所有居民的人均住房面积已经达到了41平方米以上，人均住房套 数也达到了1.2套，从总量上来看已经不缺房。但是城市的人均住房面积只有36.5平方米，相较 欧美发达国家而言仍有较大发展空间。若进一步将数据尺度细化到县域，可以看到目前仍有883个 区县人均住房面积小于35平方米，就省域划分来看，广东省人均住房面积较小的县市人口高居首 位，达到了5600万人之多，住房改善增长空间遥遥领先，其后是东三省与河北；就区县对比来看，大约56%的居民居住在市辖区，人均住房面积较小的县域也为数不少，居住在此