中国REITs行业

锐意进取，行稳致远 中国及亚洲REITs未来增长可期 借鉴S-REITs成功经验，设立REITs法规，促进资产及投资者多元化，提升杠杆及融资灵活性，或可推进C-REITs迈向更高质量的发展 参考美国及新加坡市场经验，利率周期、经济周期、资产周期及DPU均为REITs股价的主要驱动因素 凯德投资（CLISP）及易商红木（1821HK）或将从C-REITs的不断推进中获益；亚洲主要REITs市场也将受益于C-REITs的溢出效应 中国及亚洲REITs，未来增长可期。随着REITs相关法规的完善和更多利好市场发展的政策和机构的落地，更多优质不动产可以在C-REITs或其他亚洲REITs平台进行融资，不动产投资需求逐步释放，引领中国及亚洲REITs步入增长轨道。借鉴S-REITs行业的发展道路，我们相信设立REITs法规，放宽资产类别及杠杆限制，以及扩大融资工具的选择范围或可推动C-REITs发展更上一层楼。 REIMs及亚洲REITs或可从中受益。在日益活跃的亚洲REITs市场中，亚洲的不动产投资管理人（REIM）或可受益于额外的资产循环渠道及更好的REIT管理费收入前景。其中易商红木 （1821HK）和凯德投资（CLISP）因其在中国内地有较可观的资产组合，有望受益于蓬勃发展的C-REITs行业。在中国内地开发商中，华润置地（1109HK）、万科企业（000002CH /2202HK）、龙湖集团（960HK）拥有规模可观且符合条件的资产组合，也有望受益于C-REITs的发展。在C-REITs持续受到热捧的同时，中国内地投资者也逐步将目光转移至境外REITs市场，其中香港H-REITs和新加坡S-REITs或将备受关注，以获取有吸引力的收益率息差。我们推荐写字楼REITs：吉宝房地产信托（KREITSP）、丰树泛亚商业信托（MPACTSP）、越秀房托（405HK）；商铺REITs：星狮地产信托 （FCTSP）、联实全球商业信托（LREITSP）、凯德中国信托（CLCTSP）、砂之船房地产信托（SASSRSP）、领展房产基金（823HK）、置富产业信托（778HK）；工业REITs：丰树工业信托（MINTSP）、丰树物流信托（MLTSP）、顺丰房托（2191HK）；酒店REITs：城市发展酒店服务信托 （CDREITSP）。 证券分析师 何亮KenHECFA, ken.he@dbssecurities.com.cn+862138562898SAC执业登记编号：S1800521070004 SFCCERef:ARR521 REIMs推荐标的 标的 评级 价格当地货币 PEFY23F 易商红木（1821HK） 强于大市 17.64 10.9 凯德投资（CLISP） 强于大市 3.67 15.5 REITs推荐标的 标的 评级 价格当地货币 收益率FY23F 吉宝房地产信托（KREITSP） 强于大市 0.90 7.0% 丰树泛亚商业信托（MPACTSP） 强于大市 1.69 5.8% 越秀房托（405HK） 强于大市 1.90 8.9% 星狮地产信托（FCTSP） 强于大市 2.03 6.6% 联实全球商业信托（LREITSP） 强于大市 0.73 7.1% 凯德中国信托（CLCTSP） 强于大市 1.11 8.1% 砂之船房地产信托（SASSRSP） 强于大市 0.78 9.1% 领展房产基金（823HK） 强于大市 52.50 5.9% 置富产业信托（778HK） 强于大市 0.99 8.6% 丰树工业信托（MINTSP） 强于大市 2.23 6.5% 丰树物流信托（MLTSP） 强于大市 1.61 5.6% 顺丰房托（2191HK） 强于大市 2.68 10.0% 城市发展酒店服务信托（CDREITSP） 强于大市 1.18 6.0% 注：表中数据基于截至2022年11月30日的收盘价资料来源：路透、星展证券 证券研究报告•亚洲灼见 中国REITs行业 请阅读报告末尾信息披露与重要声明 星展证券 2022年12月2日 目录 浅析亚洲REITs行业发展3 REITs发展的主要驱动因素9 影响REITs股价的关键因素21 投资标的25 浅析亚洲REITs行业发展 亚洲REITs市场——近20年成为全球第二大REITs市场。自2001年日本推出第一支J-REIT起，亚洲REITs市场在过去20年中稳健发展，各个地区（日本、新加坡、中国香港、泰国等）相继推出各种资产类别的REITs。截至2022年6月，根据 EPRA的统计，亚太6个国家及地区共计推出174支REITs，总市值约为3,200亿美元。尽管亚洲REITs的发展历史相对较短，其市值已领先于欧洲REITs市场（1,790亿美元），仅次于美国REITs市场（1.35万亿美元）。 当前亚洲各地区REITs总市值 亚洲REITs市场分布亚洲REITs市场发展历程 -新加坡REITs市场始于1999年，目前是亚洲仅次于日本的第二大REITs市场。 2002年，首支REIT凯德商用新加坡信托（CapitalandMallTrust）上市 中国内地 17支REITs US$96亿 泰国 韩国 20支REITs US$58亿 日本 61支REITsUS$1,240亿 -随着市场的成熟，REITs上市法规也不断完善。为提升灵活性，新加坡金融监管局 （MAS）将REITs借款总额从资产总值的35%提高至40%。2020年疫情期间，总借款限额提高至50% -为促进该行业发展，新加坡房地产投资信托协会(REITAS)于2013年正式成立 -2003年，香港证监会发布《房地产投资信托基金守则》。2005年，香港首批REITs上市，包括领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金 60支REITs US$83亿 马来西亚 18支REITs US$62亿 新加坡 中国香港11支REITsUS$276亿 菲律宾 7支REITs US$45亿 -2014年修订该守则，拓展REITs资产投资领域。2020年再次修订，将借款总额从 资产总值的45%提高至50% -为提升行业竞争力，香港房托基金协会于2022年成立 -泰国和马来西亚的REITs市场始于2005年。泰国在亚洲金融危机后以房地产基金起家，并于2014年推出首支REIT基金。泰国首支房地产基金BangkokCommercialPropertyFund于2003年11月上市。马来西亚首支REITAxisREIT于2005年8月上市 -泰国从2014年开始向房地产投资信托基金转型，并于2014年10月推出首支REITImpactGrowthREIT -2021年6月10日，马来西亚IGBCommercialREIT公开招募，并于9月20日上市 -菲律宾于2009年发布REITs上市条例，2020年8月13日，首支REIT（AREIT）上市。2021年8月3日，DDMPREIT和FilinvestREIT上市 -韩国REITs市场始于2001年，目前共有13支上市REITs -2011年，韩国首支REIT（AS-AREIT）上市 42支REITsUS$724亿 -2020年7月26日及12月23日，IGISValuePlus和ESRKendallSquare两支REITs 分别于韩国交易所上市 -印度于2014年发布REITs上市法规，目前共有3支上市REITs -2019年4月1日，EmbassyOfficeParksREIT成为印度首支上市的REIT，发行金额近7亿美元，上市后于2020年3月达到约72.7%的峰值。印度第二支REIT（MindSpaceBusinessParks）于2020年8月6日上市。2021年2月26日，BrookfieldIndiaRealEstateTrust成为第三支在印度证券交易所交易的REIT，筹集约5.2亿美元 -2020年8月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，正式启动中国在岸基础设施房地产投资信托基金试点。首批公募C-REITs底层资产主要为交通物流、水电气热，以及政府基础设施等 -2021年5月19日，上交所、深交所宣布9支公募REITs获批，6月21日公开上市 -截至2022年9月，经过一年发展，当前市场已发售17支公募REITs，资产类别进一步扩展至保障性租赁住房 资料来源：政府官网、彭博、星展证券 亚洲各地区REITs法规颁布时间及首支REIT上市时间 菲律宾 2010 泰国 2012 中国香港 2005 马来西亚 2005 日本 2000 韩国 2001 中国内地 2020 印度 2014 新加坡 1999 颁布REITs法规 20002005201020152020 首支REIT上市 中国内地 2021 印度 2019 泰国 2014 中国香港 2005 新加坡 2002 菲律宾 2020 韩国 2011 马来西亚 2005 日本 2001 注：发改委和证监会联合发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》资料来源：政府官网、交易所、星展证券 随着资产配置需求的提高，增长潜力可期。一方面，根据HodesWeill&Associate联合康奈尔大学进行的2021年机构地产配置监测项目，全球机构投资者，尤其是来自亚太地区 的投资者，正不断提高其在全球不动产领域的AUM配置。相较于2021年的目标配置，亚太地区实际配置比例最低，这表明未来，对亚太地区的资产配置会逐步提升。 机构投资者在不动产领域的目标、实际AUM及规划 12.3% 11.7% 12.3% 10.7% 11.0% 11.4% 10.7% 9.3% 10.1% 10.3% 8.5% 8.6% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2021年目标配置2021年实际配置2022年预估 总配置亚太欧洲、中东和非洲美洲 资料来源：HodesWeill&Associates与康奈尔大学联合项目、星展证券 资产证券化进一步展开。根据仲量联行的数据，2020年，日本、印度、韩国和中国内地REITs市场的总市值仅为约1,420亿美元，低于同期各国GDP总和的1%。仲量联行估计，到2030年，这四个国家仍将有超过6,000亿美元的REITs上市机会和潜力。 预计2030年各国REITs总市值（仲量联行） 资料来源：仲量联行、彭博、星展证券 *根据仲量联行的上限估计 法规进一步成熟。新加坡等REITs发展历史较长的地区法规相对成熟，对发起人更为友好；而其他地区（如中国内地）的REITs法规仍处于起步阶段，未来仍有进一步完善的空间。随着法规框架的成熟、上市流程的简化以及业绩表现的积累，我们相信会有更多的资产可供上市，而投资者的兴趣也将推动亚洲REITs市场的发展。 税收待遇、资产类别以及资产负债率要求是不同地区的主要差异。由于各个REITs市场的发展历史、现有监管框架以及政府 对REITs的激励和预期目标不同，尽管资产类别相似，但各地区REITs法规依旧存在差异。 在比较了亚洲主要REITs市场（新加坡、中国香港、泰国和中国内地，详见下表）的现有法规后，我们注意到，除了整体的REITs结构之外，上述四个地区之间的主要差异分别为税收待遇、上市资产类别以及资产负债率上限。随着时间的推移，法规的完善调整应能推动C-REITs市场实现长足增长。 各地区REITs监管法规比较（一） 新加坡 中国香港 中国内地 泰国 结构 架构信托信托公募基金+ABS信托/基金 资产/负债资产资产资产资产 资产类型资产范围广资产范围广仅限基础设施资产范围广 投资需求 75%的GAV总额必须投资于75%的GAV总额必须投资于80%以上的基金资产投90%的GAV总额必须投资于 可产生收入的房地产可产生收入的房地产资于基础设施资产支持证券可产生收入的房地产 海外扩张限制否否是否 对初始投资组合价值的要求否否10亿人民币否 上市对经营历史的要求否否3年