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2022城市快报:上海市场

房地产2022-11-15-世联评估从***
2022城市快报:上海市场

中国房地产市场发展报告 城市快报 上海市场 本期摘要 01.全国楼市综述(2022年10月) 02.全国代表城市房价变化(2022年10月) 03.聚焦上海市场(2022年10月) 04.世联评估价值研究院月报 Nov.2022 每一天,为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”,微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 02上海住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08上海市楼市一览 09上海市政策资讯 10上海市土地市场 xx 14上海市住宅市场 19研究院月报 愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享1 上海物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价:60,820元/㎡存量住宅均价:59,285元/㎡ 住宅房价收入比 28.4 7.85% 0.36% 新建住宅均价 存量住 宅均价 10.57% 1:624 56.10% 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 住宅租售比 住宅去化周期 7.1月 愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司 世联研报系列仅供分享 2 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率(%) 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.5 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.2 3.8 3.3 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 贷款市场报价利率(LPR)(%) 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 5.0 1年LPR5年LPR 数据来源:世联数据平台 2019-08-20 2019-09-20 2019-10-20 2019-11-20 2019-12-20 2020-01-20 2020-02-20 2020-03-20 2020-04-20 2020-05-20 2020-06-20 2020-07-20 2020-08-20 2020-09-20 2020-10-20 2020-11-20 2020-12-20 2021-01-20 2021-02-20 2021-03-20 2021-04-20 2021-05-20 2021-06-20 2021-07-20 2021-08-20 2021-09-20 2021-10-20 2021-11-20 2021-12-20 2022-01-20 2022-02-20 2022-03-20 2022-04-20 2022-05-20 2022-06-20 2022-07-20 2022-08-20 2022-09-20 2022-10-20 2022-11-20 债券发行平均利率(%) 数据来源:中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债(AAA)5年期公司债(AA+)5年期公司债(AA)7 6 5 4 3 220162017201820192020 3.85 2.92 3.15 44 2.68 1.67 20212022Q12022Q22022-072022-082022-092022-10 数据来源:WIND 银十爽约市场磨底仍需时日 细雨生寒政策护航孕育转机 全国住宅市场综述(10月份) 十月综述:均价稳中有降,成交双双下滑 世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡,环比名义跌幅为0.17%,同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数(CPI)升幅(2.1%)、广义货币(M2)增幅(12.1%),住宅均价实际跌幅更为显著,短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中,10月存量住宅成交反季节下滑,成交整体依旧低迷,环比下降10.8%。 即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下,10月新房成交仍全线萎缩,销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中,新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中,一线城市环比下降27.3%,二线城市下降16.1%,三四线城市下降20.0%。 10月,重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%,成交金额环比下降21.6%,溢价率为创记录的低值1.1%,流拍率维持在15.3%。 本月有9座城市开展集中供地,央国企继续担当兜底主力,溢价率降至冰点。有行业大牛总结,集中供地“以预设的方向,预想的结果,预料的价格,最终由预备的企业顺利完成”。 广州第三批集中供地推出18宗涉宅宗地,成功出让15宗,央国企排队分果,落槌收金479.2亿,问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富+中船联合体以187.6亿总价斩获,总价仅次于2009年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价31.5亿竞得。 成都、南京、苏州分别掘金325.2亿元、274.7亿元、179.2亿元,位列第二至四位。 环比变动:下跌城市数量持续增加 在世联评估高频跟踪的重点城市中,均价环比上涨城市只有上海、北京等8座(比上月减少3座),下跌城市多达38座,下跌城市数量持续增加。下半年,上海全面复工复产,存量住宅成交量价稳步恢复,整体表现较为强势。 环比涨幅居前的城市为上海(0.36%)、泉州(0.34%)、济南(0.31%)、北京(0.22%)及乌鲁木齐(0.20%)。环比跌幅居前的城市为宁波(-1.80%)、东莞(-1.05%)、哈尔滨(-0.85%)、沈阳(-0.83%)及郑州(-0.82%)。 均价同比:南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有10座(比上月减少1座),上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前,哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止,南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门(4.04%)、北京(3.81%)、泉州(3.15%)、上海(2.96%)及合肥(2.35%)。同比跌幅居前的城市为哈尔滨(-11.41%)、郑州(-6.91%)、南宁(-6.07%)、重庆(-5.82%)及呼和浩特(-5.80%)。 市场展望:均价平稳,成交微升 朔风渐起,细雨生寒。 楼市“金九”爽约之后,“银十”也不及市场预期,“金九银十”彻底熄火。 “十一”假期前夕,中央信贷、财税利好三箭齐发,引导资金有序进入房地产市场,妥善处理房企风险,部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场恢复节奏,政策效果未完全显现,下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素(期房烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观)延续,销售节奏缓慢,又有更多的房企陷入资金链危机,暂停境外债偿付。 作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分,二十大报告重申“房住不炒”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,与十九大报告保持一致,彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革,尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板,重点向人口持续流入城市倾斜。 大会之后,重点工作要铺开推进,深圳房地产税试点传言再起。10月,财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试,承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳2021年2月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》,2022年10月发布《房屋租赁参考价格》,均可以为房地产税征收提供计税基准。 10月,财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下,四季度土地市场将持续降温。 当前因城施策持续出台,稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”;深圳、苏州、济南等16城落地执行存量住宅“带押过户”;北京试行“连环单”业务并行办理,降低了再入市门槛,有助于进一步活跃房地产市场。预计一二线城市限购限贷政策将渐进式放宽,而其他城市的行政限制性政策则有望全面取消。 楼市基本面修复路径较为曲折,四季度主要问题都在逐步进行解决和修正,市场磨底仍需时日。预计四季度存量住宅呈“均价平稳,成交微升”态势,各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘,其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。其他城市住房有效需求不足,市场信心有待恢复,楼市整体回暖仍需一定时间。 同比变动 排名 城市 均价(元/㎡) 环比变动 累计变动 同比变动 1 厦门 40,475 -0.24% 3.16% 4.04% 2 北京 54,36 0 0.22% 3.28% 3.81% 3 泉州 12,430 0.34% 2.10% 3.15% 4 上海 59,285 0.36% 3.22% 2.96% 5 合肥 17,279 -0.20% 2.16% 2.35 % 6 成都 13,931 -0.35% 3.03% 2.25 % 7 海口 15,548 -0.08% 0.43% 1.79 % 8 三亚 28,433 0.19% 0.43% 0. 87% 9 佛山 14,114 0.20% 0.41% 0.74% 10 长沙 10,916 -0.06% -0.41% 0.12% 11 西安 13,881 -0.11% 0.13% -0.34% 12 大连 13,444 -0.42% -1.11% -0.56% 13 南京 29,804 -0.24% -0.30% -0.57% 14 广州 31,738 -0.12% -0.51% -0.73% 15 杭州 40,146 -0.52% -1.21% -0.85% 16 珠海 19,920 -0.12% -1.47% -0.89% 17 无锡 14,158 -0.22% -1.25% -1.28% 18 济南 15,053 0.31% -1.06% -1.35% 19 苏州 19,646 -0.23% -1.25% -1.49% 20 兰州 11,282 -0.19% -1.33% -1.55% 21 乌鲁木齐 7,946 0.20% -0.20% -1.83% 22 常州 12,462 -0.06% -1.89% -1.90% 23 青岛 17,103 0.01% -1.92% -1.98% 24 深圳 60,621 -0.28% -2.13% -2.72% 25 昆明 10,729 -0.22% -2.09% -2.79% 26 江门 7,422 -0.09% -2.99% -2.93% 27 温州 17,791 -0.20% -2.55% -3.14% 28 武汉 15,809 -0.52% -2.70% -3.33% 29 长春 8,875 -0.53% -2.58% -3.43% 30 贵阳 8,647 -0.48% -3.36% -3.53% 31 石家庄 13,430 -0.20% -3.49% -3.64% 32 福州 21,508 -0.26% -3.62% -3.90% 33 南昌 11,261 -0.46% -3.30% -4.02% 34 天津 19,278 -0.08% -3.10% -4.06% 35 惠州 10,359 -0.64% -3.72% -4.11% 36 东莞 24,095 -1.05% -1.64% -4.13% 37 中山 10,670 -0.69% -3.71% -4.32% 38 宁波 23,558 -1.80% -4.03% -4.50% 39 沈阳 9,302 -0.83% -4.10

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