2022城市快报：上海市场

中国房地产市场发展报告 城市快报 上海市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年10月） 02.全国代表城市房价变化（2022年10月） 03.聚焦上海市场（2022年10月） 04.世联评估价值研究院月报 Nov.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 02上海住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08上海市楼市一览 09上海市政策资讯 10上海市土地市场 xx 14上海市住宅市场 19研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享1 上海物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：60,820元/㎡存量住宅均价：59,285元/㎡ 住宅房价收入比 28.4 7.85% 0.36% 新建住宅均价 存量住 宅均价 10.57% 1:624 56.10% 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 住宅租售比 住宅去化周期 7.1月 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 世联研报系列仅供分享 2 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.5 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.2 3.8 3.3 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 贷款市场报价利率（LPR）（%） 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 5.0 1年LPR5年LPR 数据来源：世联数据平台 2019-08-20 2019-09-20 2019-10-20 2019-11-20 2019-12-20 2020-01-20 2020-02-20 2020-03-20 2020-04-20 2020-05-20 2020-06-20 2020-07-20 2020-08-20 2020-09-20 2020-10-20 2020-11-20 2020-12-20 2021-01-20 2021-02-20 2021-03-20 2021-04-20 2021-05-20 2021-06-20 2021-07-20 2021-08-20 2021-09-20 2021-10-20 2021-11-20 2021-12-20 2022-01-20 2022-02-20 2022-03-20 2022-04-20 2022-05-20 2022-06-20 2022-07-20 2022-08-20 2022-09-20 2022-10-20 2022-11-20 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA）7 6 5 4 3 220162017201820192020 3.85 2.92 3.15 44 2.68 1.67 20212022Q12022Q22022-072022-082022-092022-10 数据来源：WIND 银十爽约市场磨底仍需时日 细雨生寒政策护航孕育转机 全国住宅市场综述（10月份） 十月综述：均价稳中有降，成交双双下滑 世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡，环比名义跌幅为0.17%，同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（2.1%）、广义货币（M2）增幅（12.1%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中，10月存量住宅成交反季节下滑，成交整体依旧低迷，环比下降10.8%。 即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩，销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%。 10月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%，成交金额环比下降21.6%，溢价率为创记录的低值1.1%，流拍率维持在15.3%。 本月有9座城市开展集中供地，央国企继续担当兜底主力，溢价率降至冰点。有行业大牛总结，集中供地“以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终由预备的企业顺利完成”。 广州第三批集中供地推出18宗涉宅宗地，成功出让15宗，央国企排队分果，落槌收金479.2亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富+中船联合体以187.6亿总价斩获，总价仅次于2009年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价31.5亿竞得。 成都、南京、苏州分别掘金325.2亿元、274.7亿元、179.2亿元，位列第二至四位。 环比变动：下跌城市数量持续增加 在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、北京等8座（比上月减少3座），下跌城市多达38座，下跌城市数量持续增加。下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。 环比涨幅居前的城市为上海（0.36%）、泉州（0.34%）、济南（0.31%）、北京（0.22%）及乌鲁木齐（0.20%）。环比跌幅居前的城市为宁波（-1.80%）、东莞（-1.05%）、哈尔滨（-0.85%）、沈阳（-0.83%）及郑州（-0.82%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有10座（比上月减少1座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门（4.04%）、北京（3.81%）、泉州（3.15%）、上海（2.96%）及合肥（2.35%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.41%）、郑州（-6.91%）、南宁（-6.07%）、重庆（-5.82%）及呼和浩特（-5.80%）。 市场展望：均价平稳，成交微升 朔风渐起，细雨生寒。 楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。 “十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场恢复节奏，政策效果未完全显现，下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观）延续，销售节奏缓慢，又有更多的房企陷入资金链危机，暂停境外债偿付。 作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告重申“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，与十九大报告保持一致，彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。 大会之后，重点工作要铺开推进，深圳房地产税试点传言再起。10月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳2021年2月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》，2022年10月发布《房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。 10月，财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下，四季度土地市场将持续降温。 当前因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”；深圳、苏州、济南等16城落地执行存量住宅“带押过户”；北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，有助于进一步活跃房地产市场。预计一二线城市限购限贷政策将渐进式放宽，而其他城市的行政限制性政策则有望全面取消。 楼市基本面修复路径较为曲折，四季度主要问题都在逐步进行解决和修正，市场磨底仍需时日。预计四季度存量住宅呈“均价平稳，成交微升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，楼市整体回暖仍需一定时间。 同比变动 排名 城市 均价（元/㎡） 环比变动 累计变动 同比变动 1 厦门 40,475 -0.24% 3.16% 4.04% 2 北京 54,36 0 0.22% 3.28% 3.81% 3 泉州 12,430 0.34% 2.10% 3.15% 4 上海 59,285 0.36% 3.22% 2.96% 5 合肥 17,279 -0.20% 2.16% 2.35 % 6 成都 13,931 -0.35% 3.03% 2.25 % 7 海口 15,548 -0.08% 0.43% 1.79 % 8 三亚 28,433 0.19% 0.43% 0. 87% 9 佛山 14,114 0.20% 0.41% 0.74% 10 长沙 10,916 -0.06% -0.41% 0.12% 11 西安 13,881 -0.11% 0.13% -0.34% 12 大连 13,444 -0.42% -1.11% -0.56% 13 南京 29,804 -0.24% -0.30% -0.57% 14 广州 31,738 -0.12% -0.51% -0.73% 15 杭州 40,146 -0.52% -1.21% -0.85% 16 珠海 19,920 -0.12% -1.47% -0.89% 17 无锡 14,158 -0.22% -1.25% -1.28% 18 济南 15,053 0.31% -1.06% -1.35% 19 苏州 19,646 -0.23% -1.25% -1.49% 20 兰州 11,282 -0.19% -1.33% -1.55% 21 乌鲁木齐 7,946 0.20% -0.20% -1.83% 22 常州 12,462 -0.06% -1.89% -1.90% 23 青岛 17,103 0.01% -1.92% -1.98% 24 深圳 60,621 -0.28% -2.13% -2.72% 25 昆明 10,729 -0.22% -2.09% -2.79% 26 江门 7,422 -0.09% -2.99% -2.93% 27 温州 17,791 -0.20% -2.55% -3.14% 28 武汉 15,809 -0.52% -2.70% -3.33% 29 长春 8,875 -0.53% -2.58% -3.43% 30 贵阳 8,647 -0.48% -3.36% -3.53% 31 石家庄 13,430 -0.20% -3.49% -3.64% 32 福州 21,508 -0.26% -3.62% -3.90% 33 南昌 11,261 -0.46% -3.30% -4.02% 34 天津 19,278 -0.08% -3.10% -4.06% 35 惠州 10,359 -0.64% -3.72% -4.11% 36 东莞 24,095 -1.05% -1.64% -4.13% 37 中山 10,670 -0.69% -3.71% -4.32% 38 宁波 23,558 -1.80% -4.03% -4.50% 39 沈阳 9,302 -0.83% -4.10