房地产行业周报：“保交楼”再加码，二三线二手房望率先复苏

房地产 行业研究/行业周报 “保交楼”再加码，二三线二手房望率先复苏 报告日期：2022-11-27 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周+0.14%，收报于3101.69点；创业板指本周-3.36%，收 行业指数与沪深300走势比较 31% 17% 4% -10%11/21 -24% 2/22 5/228/22 -38% 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.【华安地产】二手房销售弱修复，预售资金监管再优化2022-11-21 报2309.36点；沪深300本周-0.68%，收报于3775.78点。房地产板 块+5.09%，在31个行业内位列第1位。 新房成交：成交面积同比-23.2%，环比+6.2% 本周（11.18-11.24），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约279万方，同比-23.2%，环比+6.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积62万方，同比-30.7%、环比-7.4%；二线（14城）一手房合计成交面积138万方，同比-32.9%、环比+2.9%；三线（14城）一手房合计成交面80万方，同比+15.3%、环比+27.9%。 新房库存：库存面积环比+0.75%，去化周期11.9月 截至2022.11.24，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9455 万方，环比+0.75%，整体去化周期（按面积）约11.9月。其中，一线 （4城）新房库存合计3512万方，环比+1.85%，去化周期9.9月；二 线（6城）新房库存3131万方，环比-0.07%，去化周期10.1月；三线 （6城）新房库存2812万方，环比+0.33%，去化周期21.8月。 二手房成交：成交面积同比+6.4%，环比-8.0% 本周（11.18-11.24），我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约98万方，同比+6.4%，环比-8.0%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积25万方，同比-19.0%、环比-14.6%；二线（7城）二手房合计成交面积48万方，同比+19.6%、环比+1.1%；三线（6城）二手房合计成交面积25万方，同比+18.3%、环比-16.3%。 土地市场：百城土地成交面积4001万方，成交土地总价469亿元，土地溢价率4.99% 上周（11.14-11.20），百城土地供应数量为1370宗，对应土地供应建 面约9256万方；百城土地成交数量为625宗，对应土地成交建面约 4001万方，成交土地总价约469亿元，百城土地溢价率为4.99%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为111万方、1095万方和2794万方，同比分别为-1.3%、+40.7%和+14.0%，对应土地溢价率分别为0.00%、8.43%和4.18%。 2【. 华安地产】流动性政策多管齐下 供需有望触底反弹2022-11-16 投资建议： 本周央行、银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，即官方发布“16条”，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持"保交楼"，封闭运行、专款专用；国常会提出“适时适度运用降准等货币政策工具；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目”。 应注意以下几点：1）目前融资端政策从指导性文件向实操落地性转向的趋势，譬如再度出台的央行提供2000亿免息再贷款的信贷措施，及“第二支箭”的加速落地，将协助多家民营企业平稳渡过流动性危机。此外，“16条”中提到“稳定建筑企业的信贷投放”，此举主要目的是从地产全链条出发，解决存量的交付问题，更具备实操性。2）商业银行在本次“16条”推出后率先扛起大旗，如本周有多家银行密集给予万科、金地、龙湖、美的置业等多家房企授信额度，包括不仅限于房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资、保障房等业务领域。3）国常会提及降准之后，全面降准如期而至，后续仍有按揭降息的空间。11月25日，央行宣布于12月5日降准0.25pct，继4月之后第二次小幅降准、低于过往的0.5pct。此举印证了此前座谈会强调的“主动靠前发力”，预计12月有望实现信贷同比多增，尤其要关注短期内新一轮按揭降息的可能性，如除调降LPR之外，是否会通过直接降低存量按揭利率的方式来减少提前还贷量。 本周继地产融资端相关政策持续加码，三部门允许优质房企保函置换不超过30%预售监管资金，叠加需求端政策节奏性放松，销售继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-23.2%，环比+6.2%5 2新房库存：库存面积环比+0.75%，去化周期11.9月7 3二手房成交：成交面积同比+6.4%，环比-8.0%10 4土地市场：百城土地成交面积4001万方，成交土地总价469亿元，土地溢价率4.99%12 5行业新闻：14 6公司要闻：18 7风险提示：19 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1817城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2217城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-23.2%，环比 +6.2% 成交面积：本周（11.18-11.24），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约279万方，同比-23.2%，环比+6.2%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积62万方，同比-30.7%、环比-7.4%；二线（14城）一手房合计成交面积138万方，同比-32.9%、环比+2.9%；三线（14城）一手房合计成交面80万方，同比+15.3%、环比+27.9%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 2022-11-24 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 350.0% 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% -150.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 2022-11-24 -150.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 350 300 250 200 150 100 50 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 2022-11-24 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 2022-11-24 0 二线成交面积二线同比二线环比 500.0% 400.0% 300.0% 200.0% 100.0% 0.0% -100.0% -200.0% 10