AMC行业：AMC参与房地产风险处置有利于促进房地产市场恢复平稳，亦对其风险处置能力及不良资产消化能力提出挑战

www.ccxi.com.cn 特别评论 中诚信国际特别评论 中诚信国际 AMC行业 2022年11月 联络人 作者 企业评级部 余璐027-87339288 lyu@ccxi.com.cn 其他联络人 王维027-87339288 wwang@ccxi.com.cn AMC参与房地产风险处置有利于促进房地产市场恢复平稳，亦对其风险处置及不良资产消化能力提出挑战 要点 随着房地产行业风险加速释放，监管部门已经多次对AMC参与房地产风险处置工作提出要求。近期，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），延续了监管鼓励及支持AMC参与房地产风险处置的态度，除金融AMC外，《通知》首次提及地方AMC，有利于发挥其“属地化”特征下的信息优势，引导地方AMC发挥防范区域金融风险、维护区域金融稳定的重要职能。同时，《通知》鼓励AMC与各方协商、合作，推动加快资产处置、提升处置效率，并提出支持金融AMC发行房地产项目并购主题金融债券，对加快房地产市场风险处置进程、提升处置效率具有积极意义。 2022年以来，AMC在开展房地产不良资产处置及风险化解方面已有所行动，其中金融AMC在政策引导及支持以及前期与房企业务合作基础上，参与度较高；地方AMC参与度逐步提升，除“保交楼”压力较大区域的地方AMC外，股东背景或自身实力较强的地方AMC亦积极参与。整体来看，多数AMC在参与房地产风险处置方面仍会考虑项目商业救助价值，“保交付”压力较大区域，AMC或需要发挥一定的政策职能，预计将得到政府的支持。 2021年以来随着房地产行业风险加速释放，房地产领域积累了一定的不良资产，AMC参与房地产风险处置既是其发挥防范化解风险的职能所在，亦为其提供了一定的业务机会，若能发挥专业优势，助力房地产市场回稳，将有利于改善其资产组合的质量。需要指出的是，本轮房地产市场下行周期持续时间长，波及范围广，相关债权债务关系复杂，且不同区域、不同企业、不同项目差异大，风险处置难度较大，同时当前房地产行业复苏进程亦存在较大不确定性，AMC参与房地产风险处置面临处置能力及不良资产消化能力等方面挑战。如何有效甄别项目质量，以合理的成本介入，并通过债务和产权重组进一步挖掘和提升房地产的市场价值，既是AMC通过市场化方式化解风险的最终途径，也是AMC经营和管理水平的重要体现。 监管发文鼓励支持包括地方AMC在内的资产管理公司积极配合做好受困房地产企业风险处置，对加快房地产市场风险处置进程、提升处置效率具有积极意义 近期，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），从多个维度提出金融支持房地产市场发展的具体措施，其中涉及到资产管理公司 （以下简称“AMC”），主要体现在“积极配合做好受困房地产企业风险处置”部分。从具体内容来看，《通知》鼓励AMC（包括金融AMC及地方AMC）“与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置”、“与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率”、支持符合条件的金融AMC“发行房地产项目并购主题金融债券”，同时《通知》仍强调支持方式“市场化”，鼓励AMC“通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置”，“支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付”。 随着房地产行业风险加速释放，监管部门已经多次对金融AMC参与房地产风险处置工作提出要求，2022年1月，金融监管部门召集金融AMC开会，专门研究AMC按市场化、法治化原则参与风险房企资产处置、项目并购及相关金融中介服务等内容。4月，央行等监管部门在《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》再次提及“金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务”。 中诚信国际认为，《通知》延续了监管鼓励及支持AMC参与房地产风险处置的态度，除金融 AMC外，《通知》首次提及地方AMC。与金融AMC相比，地方AMC“属地化”特征较为明显，其在区域内的资产处置方面拥有明显的信息优势及区域资源协调优势，有利于提高地方小额分散的不良资产处置效率。同时在“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的政策导向下，亦有必要引导地方AMC发挥防范区域金融风险、维护区域金融稳定的重要职能。《通知》鼓励AMC与各方协商、合作，推动加快资产处置、提升处置效率，有利于引导更多地方AMC积极参与房地产风险处置与化 解工作，同时在政策鼓励各方协作下，或有望形成合力，促进加快房地产市场风险处置进程。此外，在2022年3月已核准中国东方资产管理股份有限公司(以下简称“东方资产”）、中国长城资产管理 股份有限公司（以下简称“长城资产”）各发行100亿金融债券用于支持房地产项目风险化解及处置的基础上，《通知》进一步提出支持金融AMC发行房地产项目并购主题金融债券，后续金融AMC债券融资规模将有望扩容，为相关机构更深入开展房地产风险处置工作提供资金支持。总体来看， 《通知》鼓励支持AMC积极参与房地产风险处置，并提供一定的融资支持措施，对加快房地产风险 处置进程、提升处置效率，促进市场出清具有积极意义。 AMC在开展房地产不良资产处置及风险化解方面已有所行动，并已成功落地部分项目，助力“保交 付”、“稳民生”；整体来看，多数AMC在参与房地产风险处置方面仍会考虑项目商业救助价值， “保交付”压力较大区域，AMC或需要发挥一定的政策职能，预计将得到政府的支持 公开信息显示，2022年以来，包括中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“信达资产”）、长城资产、东方资产、中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“华融资产”）等金融AMC以及浙江省浙商资产管理股份有限公司（以下简称“浙商资产”）、河南资产管理有限公司（以下简称“河南资产”）、湖北省资产管理有限公司（以下简称“湖北资产”）、江苏资产管理有限公司（以下简称“江苏资产”、广州资产管理有限公司（以下简称“广州资产”）、深圳市招商平安资产管理有限责任公司（以下简称“招商平安资产”）等地方AMC，在开展房地产不良资产处置及风险化解方面均有所行动。不过目前市场信息相对有限，多数行动仅披露了合作计划及方向，具体的细节以及实际 落地情况尚未可知。从现有信息来看，金融AMC在参与房地产风险处置方面相对更为积极，除政策 引导与支持外，前期金融AMC与房地产公司合作紧密也或使得其更有动力及优势参与房地产项目“纾困”。从披露的行动及计划来看，金融AMC参与房地产风险化解主要有以下几种方式：一是联合有实力的国有房地产企业对出险房企优质项目进行收并购，通过共同出资设立并购基金、或共同与出 险房企签订战略合作协议等方式实现；二是与地方国资平台合作，联合出资，并撬动社会资本对区域内重点房企进行纾困；三是直接与受困房企签订重组协议，通过收购其债权，缓解其流动性压力；或者通过对项目注入增量资金，带动项目复工复产，盘活受困房企存量资产。从实际进展来看，信达资产1和长城资产2披露的信息显示，上半年金融AMC已经有部分项目落地，对缓解“保交付”压力及房地产不良资产处置起到一定作用。 地方AMC参与度亦逐步提升，上半年浙商资产已有所行动，7月政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”后，更多地方AMC披露了设立纾困基金或其他纾困计划。从可获得的信息 来看，有意参与房地产项目纾困的地方AMC大体上分为以下几类：一类是股东旗下有地产公司，此 类地方AMC参与该项业务或可依托股东资源，充分发挥业务协同效应，例如广州资产、招商平安，均和股东旗下的地产公司签署了战略合作协议或合作意向书；一类是问题楼盘较多区域的国资地方 AMC，由于问题楼盘多数面临较大的资金缺口，地方AMC参与此类项目更多以保交付为目的，承担一定政策职能，此类情形下，地方AMC在参与房地产纾困方面可能更多依托政府出资，并通过发挥专业优势，盘活相关楼盘，助力“保交付”、“稳民生”，例如河南资产联合当地国企郑州地产集团有 限公司（以下简称“郑州地产”）设立纾困基金、湖北资产联合浙商资产设立纾困基金；此外，部分 资金实力较强、处置经验较为丰富的地方AMC亦通过联合行业协会或其他地方AMC设立基金等方式，从事房地产风险处置相关业务，例如浙商资产与浙江省房地产业协会设立并购重组专项资金、与 1截至8月末，信达资产已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12,335套商品房按期交付，兑付房企公开市场 违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产 2长城资产在其官网披露，上半年与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项 目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元 湖北资产联合设立纾困基金。目前，首个落地的郑州市房地产纾困基金已经确定落地项目8个，涉及 总投资27亿元3。 表1：AMC参与房地产风险处置相关事项 时间 涉及 AMC 主要内容 2022.4 信达资产 与陕西建工房地产开发集团有限公司签署备忘录，共同设立人民100亿元的并购基金 2022.4 长城资产 与招商局蛇口工业区控股股份有限公司和佳兆业集团控股有限公司签署战略合作协议 2022.5 华融资产 中南建设宣布，其控股股东与华融资产江苏分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。根据有关协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体（简称“合作主体”），有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18：1：1的比例，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元 2022.6 信达资产 与佳源国际控股有限公司签署备忘录，帮助后者盘活现有资产并改善流动性 2022.6 浙商资产 与浙江省房地产业协会签署协议，共同出资人民币100亿元发起设立“并购重整合伙企业(有限合伙)”，初步成立了100亿规模的“并购重组专项资金” 2022.7 河南资产 与郑州地产集团有限公司联合设立郑州市地产纾困基金 2022.7 招商平安资产 招商蛇口发布公告称，其与招商平安资产已签署《战略合作协议》，双方拟在推动困境地产项目等方面进行合作 2022.8 浙商资产、湖北资产 联合设立50亿元纾困基金，加大对湖北省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定” 2022.8 华融资产 华融资产与阳光龙净集团有限公司签署了《纾困重组框架协议》 2022.8 江苏资产 中南建设相关公告披露了其控股股东中南控股与江苏资产签署合作框架协议相关事宜。根据双方协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等 2022.9 华融资产 富力集团披露，其与招商蛇口、中信证券、中国华融签署合作框架协议，各方约定以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础，优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨其他富力集团所持资产的合作可能性 2022.9 东方资产 冠城大通宣布，董事会同意公司就“20冠城01”债券与东方资产开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金。在东方资产代偿后，公司与东方资产形成新的债权债务关系，偿还标的负债期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。同时，公司将提供一定的资产为上述债务提供质押担保，同时增加部分子公司为共同债务人、连代责