中国长租公寓投资报告

CBRE 中国长租公寓 投资报告 专题报告世邦魏理仕 中国区研究部 2022年10月 中国长租公寓CBRE 投资报告 租赁需求投资势投资策略 ·2030年中国长租公寓 租赁需求规模 2030年 1200 中国长租公寓大宗交易额（亿元）4266城市策略：三大城市群的核心城市 长租公寓 万套+24长租公离有望成为74%的 未来10年中国最具 凌情后90%的 ·人口结构变化 新塔平均家庭户规模 城镇人口中国发达国家 成长性的商业地产 202020212022上半年投资类别之一 ·韧性的租赁市场 疫情后一线城市租金变化 74% 目标客群 分布于广东、上海、北京、浙江、江苏 90% 长租公寓大宗交易位于京沪 +1.5 2.62<2.5物流7.5%住宅2.4%区位策略：地铁与通勤时间 ●住房消费观念购物中心=4.0%写字楼-4.9% 计划租房5年以上偏好机构化长租公寓长租公高投资占比（2021)商务区的 距地铁站 500 51%65% ·资产流动性的提升。资产的可规模化与最近 距离 4-5% 1.2%中国 ·政策支持 符合条件的住房租贷企业 中国 渗透率投资途径 长租公寓 <2% 增值税4%√1.5%成熟市场标准化、可复制的投资流程 房产税12%√4% >15% 开发运营 设计建设管理存量资产 保障性租赁住房纳入公募REIT收购改造绿地开发平台合作 来源：中国长租公需投资报售，世邦理仕研究部，2022年10月购物中心相金为首层租金报价，住宅租金为个人房源租会报价 世邦魏理仕研究部 形式进行翻版、复制、引用和转毁 经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何 世邦魏理仕研究部 执行摘要 中国长租公寓投资报告 2020年中国城镇租房人口已经超过1.5亿，而机构化管理的长租公寓的渗透率不足2%。世邦魏理仕预测，在人口结构变化、住房消费观念转变和全方位支持政策的共同推动下，2030年中国的长租公寓市场 规模有望超过1200万套。 受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年长租公寓将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。 鉴于广东、上海、北京、浙江和江苏占当前国内长租公寓目标客群的74%，投资者应优先关注沿海三大城市群的核心市场，并充分重视公共交通便利性和通勤时间在项目选址中的作用。存量资产收购改造、绿地开发和平台合作是当前的主要投资途径。 保障性租赁住房具备政策性和市场化的双重属性。公募REIT的退出通道、非改居的合规化、税收和信贷方面的优惠政策将赋予保障性租赁住房独特的投资优势 在资产运营方面，世邦魏理仕建议投资者通过规模化采购、数字化租赁和运营系统、改造提升和最优化设计排房、提供增值服务等多种主动管理措施来提升投资收益。 持续的日大的抗通胀的 需求增长渗透率提升空间资产类别 2030年中国长租公寓市场规模自前机构化管理的长租公寓渗透率 1200万套 <2% 需求刚性和短租期令长租公寓攻守兼备 2022CBRE,INC 世邦魏理仕研究部 目录 中国长租公寓投资报告 01租赁需求 02重点城市租赁市场 03投资趋势 04投资策略 05资产运营 06结论 07附录 2022CBREINC 世邦魏理仕研究部 中国长租公寓投资报告 引言 租购并举，住宅租赁市场进入 机构化时代 2015年底的中央经济工作会议明确提出“建立购租并举的住房制度”，中国住房租赁市场正式宣告进入机构化时代。 作为这一进程在商业地产市场的具现，长租公寓在短短数年间经历了快速起 飞、收购兼并、上市热潮、疫情冲击、整合洗牌的跌岩起伏。近年来随着国内租赁住房行业不断厘清行业规范，运营质量日益受到市场各方重视，集中 式公寓凭借其产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等各方面 的优势，成为行业发展的主流趋势。据世邦魏理仕统计，截止2022年上半年 已经达到95万套。 然而，这一数量与中国庞大的租房人口相比仍差距甚远。世邦魏理仕根据 《2020年中国人口普查年鉴》的统计数据测算，目前中国城镇家庭中的租房户数占比约为18%，折合租房人口规模超过1.5亿（不含公共租赁住房租赁人群），需要接近6000万套的租赁住房，这意味着长租公寓当前在国内住宅 租赁市场的渗透率不足2%1，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。 1、纳入主要分散式公寓运营品牌房源数量的情况下，渗透率为4.6% 2022CBRE,INC. 租赁需求 在人口结构变化、住房消费观念转变和全方位支持政策的共同推动下 2030年中国的长租公寓市场规模有望超过1200万套。 世邦魏理仕研究部 需求驱动因素： 人口结构变化 图表1：中国城镇人口数量与城镇化率 中国长租公寓投资报告 中国长租公寓市场已经进入加速发展期，未来需求的驱动力将主要来自于1272%80% 三个方面：人口结构变化、住房消费观念转变和政策支持。68% 64%70% 10 2030年城镇化率将达到72%56% 60% 第七次全国人口普查公报显示，2020年全国城镇化率为63.9%，较2010年 850% 50% 大幅上升14.2个百分点。与此同时，全国流动人口达到3.76亿，较2010年 第六次普查时增长70%。 640% 30% 参照全球主要经济体的历史经验，2020-2030年期间中国仍将处于中高速城4 镇化阶段。中国社科院在2021年发布的《人口与劳动力绿皮书：中国人口20% 与劳动问题报告》中预测，2030年时中国城镇化率水平有望上升至72.1%。 我们据此推算，2020-2030年间全国将新增1.5亿左右的城镇人口。 10% 00% 2010201520202025E2030E 城镇人口（左轴，亿）城镇化率（右轴） 数据来源：国家统计局，中国社会科学院，OxfordEconomics，世邦魏理仕研究部，2022年10月 2022CBREIN 世邦魏理仕研究部 家庭规模小型化 第七次全国人口普查显示，全国平均家庭户规模为2.62人，其中平均城镇家 庭户规模2.57人，较2010年时的2.85人明显下降；城镇家庭中一人户占比则 上升9.8个百分点至26.2%。四个直辖市以及浙江、广东这两个经济发达省份 的城镇家庭户均规模均低于全国平均水平。 从发达国家的发展历程来看，在其快速城镇化阶段，家庭户规模往往随着社 图表2：中国与主要发达国家平均家庭户规模比较2 中国（2010) 中国(2020)2.62 中国长租公寓投资报告 会经济发展水平的提升而呈下降趋势。受到人口频繁流动、生活条件改善、美国2.51 婚育观念改变等因素的共同推动，我们认为未来5-10年中国的家庭规模将延 续小型化趋势，从而成为住宅租赁需求的另一重增长动力。意大利2.41 加拿大2.4 韩国2.3 日本2.25 法国2.22 德国1.91 2、除中国外，其他国家为最近可获得数据 数据来源：Statista，UnitedNations,世邦魏理仕研究部，2022年10月 2022CBRE,INC. 世邦魏理仕研究部 需求驱动因素： 住房消费观念转变 更高的居住品质要求、生活城际流动性上升、更加独立的消费和婚育观念以图表3：2021年一线及新一线城市租客长期租房意愿 及国内大部分一二线城市的高昂房价令国内年轻群体的的租房倾向日益增强。 中国长租公寓投资报告 自如研究院的调查显示，2021年一线及新一线城市中有51%的租客表示可以接受租房5年以上，18%的租客可以接受租房10年以上。与此同时，65%的 租户选择机构化长租公寓作为其青的租赁方式，反映出租客对租赁房屋品质和服务体验的要求的提升。在另一份针对世代租房消费趋势的调查中352.5%的受访者表示房屋品质是其选择租赁住房时最重要的考量因素。 51% 5年以上 图表4：2021年一线及新一线城市租客租房方式偏好 65%49%37% 机构化长租公寓中介平台房东直租 3、2022年新租赁消费洞察趋势报告，慧辰股份、每日经济新闻，2022年3月数据来源：《2021中国城市租住生活蓝皮书》自如研究院，2021年11月 2022CBREIN 世邦魏理仕研究部 需求驱动因素：全方位政策支持 中国长租公寓投资报告 自2015年起，相关政府部门从财税、金融、土地、社会保障等各个方面出台了大量措施推动国税收优惠-2021年由财政部、税务总局和住房城乡建设部共同出台了针对住房租赁企业的增值税和内住宅租赁市场的发展壮大。尤其是2021年以后，我们可以看到针对机构化住房租赁市场的政房产税优惠措施；（相关规定详见第11页） 策支持力度进一步加大，重点涉及盘活存量资产、税收优惠、融资和资本市场这三个方面。 融资和资本市场-2021发改委将保障性租赁住房纳入公募REIT试点；华夏北京保障房REIT、中金厦 盘活存量资产-2021年国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次在国门安居REIT和红土创新人才安居REIT已于今年8月31日成功上市。另外，央行和银监会在2022年初 家层面提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房（非改保）；明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。 图表5：主要住房租赁支持政策一览·整体租赁市场支持政策机构化租质市场支持政策 2015201620172018201920212022 放宽提取住房公积新建租赁住房纳入住房发集体用地建设租赁住规范保险资金投资住房纳入个人所得税住房租赁企业的增值住房租赁贷款不纳入房地 金支付房租条件展计划，引导土地、资金房试点长租市场专项附加扣除税和房产税优惠产贷款集中度管理资源合理配置 鼓励开发商将持有鼓励国企将闲置厂房推进住房租赁资产中央财政支持住房租保障性租赁住房纳入首批保障性租赁住房公募 房源向社会出租允许商业用房改建为租赁和商办物业改建为租证券化赁市场发展试点首批公募REIT试点REIT成功上市 住房赁住房16个入国城市 鼓励非居住存量房屋银保监会支持银行、保险 个人出租住房增值税优惠改为保障性租赁住房和信托机构加强对保障性 （非改保）租赁住房建设运营的金融 支持 信息来源：世邦魏理仕根据政府公开信息整理，2022年10月 102022CBREIN 世邦魏理仕研究部 关于完善住房租赁有关税收政策的公告 财政部、税务总局、住房城乡建设部 2021年10月1日起执行 中国长租公寓投资报告 图表6：住房租赁企业增值税和房产税优惠措施 税种纳税人计税方法原税率/征收率现税率/征收率适用主体适用项目 保障性租赁住房非保障性租赁住房 居住用地非居住用地居住用地非居住用地 一般纳税人 一般计税方法%69% 增值税简易计税方法5% 1.5% 住房租赁企业向个人出租住房 小规模纳税人简易计税方法5%1.5% 企事业单位、社会团体以及其他组 房产税不适用不适用12%4%织向个人、专业化规模化住房租赁 企业4出租住房 4、专业规模化住房租赁：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住建部可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或部分城市在50%的幅度内下调标准。 数据来源：国家税务总局，世邦魏理仕研究部，2022年10月 2022CBRE,INC 66 2030年中国机 构化长租公寓需求规模将超过 1200万套 世邦魏理仕研究部 2030年中国机构化长租公寓需 求规模将超过1200万套 世邦魏理什根据中国城镇人口，家庭规模和租赁家庭占比的发展趋势对国内住宅租赁市场需求的测算结果显示：至2030年，全国租赁住宅需求总规模将达到 9700万套，较2020年增加56%。 与此同时，随着各主要省市将租赁住宅建设纳入十四五规划，国有和民间资本 在金融、财税等政策引导支持下持续涌入这一热点领域，住宅租赁市场的机构 化程度将会快速提升。世邦魏理仕预计，2030年中国住宅租赁市场的长租公寓 渗透率有望超过12%，达到1200万套以上的规模。 上海、北京是国内住房租赁最活跃的市场，受到投资者的重