销售优于行业，三季度业绩承压

国信证券 GUOSENSECURITIES 证券研究报告12022年10月31日 保利发展（600048.SH）买入 销售优于行业，三季度业绩承压 核心观点公司研究·财报点评 三季度业绩承压，累计归母净利同降3.6%，2022前三季度公司实现收入1564房地产·房地产开发 亿元，同比增长13.0%；实现归母净利润131亿元，同比下降3.6。三季度证券分析师：任韵证券分析师：王粤雷 公司实现收入457亿元，同比下降5.8%；实现归母净利润23亿元，同比下 010880053150755-81981019 降31.0%，受行业整体下行和结算结构影响，前三季度公司毛利率为24.5%， rerhsegustan.ccs,.cn 900DCOZ50860S vangyusleieg.osen,con,cn $09305206300C1 较去年同期下降5.3pct，与行业整体利润率下行趋势保持一致。证券分析师：王 02160893314 wsngjing209guos 销售表现稳定，聚焦核心城市。2022年1-9月公司实现销售额3201亿元， ncmcn 同比下降22.0%；实现销售面积1921万平方米，同比下降24.5%，虽然受 S098052210C002 市场下行影响销售规模出现下降，但表现仍优于行业平均水平，且9月单月基础数据 销售同比已经转正。前三季度公司新拓展项目70个，新增容积率面积71股密评级入(经) 万平方米，总拓展成本1235亿元，玉点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕合理结值 城市群的核心城市及区位，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、 收点价 英市值/翼通市算183500/183200.:. 2两量高书/量低价 15.33元 广州三个核心城市合计占比超过45%。 近3个月日均成交期 19.81/12.03元 (278.07;元 财务表现优秀。截至2022三季度末，公司净负债率73%，别除应收账款后的市场走势 资产负债率66%，现金短债比1.8，“三道红线”指标处于绿档。前三季度 公司实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%。 风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。 投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健、融资优势显著，有望率先从行业低迷中脱颖而出。公司三季度业绩承压，四季度作为传统的结转高峰，公司全年业绩有望回正。预计公司22-23年的归母净利润分别为274、283亿元， 对应最新股本的EPS为2.29、2.37元，对应最新股价的PE为6.7、6.5X， 维持“买入”评级， P8300 资科来累：Bizd，图得证势疑济研究所整理 盈利预测和财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,726 721,c24 ,t2 150,473 261,214 (+/-s; 3.15 17.* 12.55 9.35 a.Is 净利润（百万元） 28746 27388 27408 28345 30743 (1/-s; 3.55 -5;45 0.15 345 4.55 每股收型（元） 2.42 2.29 2.2: 2.37 2,57 tsEargin净置产改益率(8F） 1V.9%T8.15 16.:14.IK 16.55 12.at 160% 12.1s 1s,85 12.0N 市翌率(E) 6,3 6.7 4.7. 6.5 4.0. EV/C8ITOA 23:6 26.8 20.4 28.3 27,9 相关研究报告 20220905 《保/发膜（600048.SH)精期管理，建发表）—202204-19 20220211 （保利发展-6c0048-2021年三举报/评，6售业透陷增，财务优 82320211031 （保行地产-6c0048-2021年中报点军，路建表累-降本增饮） 2021-0824 净率(FB)1:22 0.94 0.8: 0.76 6.72 流料求票，新d、回信证费经济研究所限测注：沈募每股收热验股新总吸本计弄 请务必限选正文之后的免责声及其项下所有内 国信证券证券研究报告 三季度业绩承压，累计归母净利同降3.6%，2022前三季度公司实现收入1564亿元，同比增长13.0%：实现归母净利润131亿元，同比下降3.6。三季度公司实现 收入457亿元，同比下降5.8%；实现归母净利润23亿元，同比下降31.0%，受行 业整体下行和结算结构影响，前三季度公司毛利率为24.5%，较去年同期下降 5.3pct，与行业整体利润率下行趋势保持一致。 图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速 营业总收入（亿完）[比()（归母净利润（亿元）司比0 2500390.60 2000 1500 000 200 资料来源：公司公告。国信证券经济研究行整理资料来源：公司公告，国信证费经济研究所整理 销售表现稳定，聚焦核心城市。2022年1-9月公司实现销售额3201亿元，同比 下降22.0%：实现销告面积1921万平方米，同比下降24.5%，虽然受市场下行影 响销告规模出现下降，但表现仍优于行业平均水平，且9月单月销告同比已经转正。前三季度公司新拓展项目70个，新增容积率面积771万平方米，总拓展成本1235亿元，重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位，38 个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%， 图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速 横售盒领（亿元）售领回比销售面积（万平方案）销售面积网比60 6 201 资料来源：公司公告。国偏证等经济研究行整理资料来源：公司公告，国信证募经济研之所整理 财务表现优秀。截至2022三季度末，公司净负债率73%，别除应收账款后的资产负债率66%，现金短债比1.8，“三道红线”指标处于绿档，前三季度公司实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%。 风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。 请务心阅送正文之后的免秀声明及其项下所有内容2 国信证券证券研究报告 投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健、融资优势显著，有望率先从行业低迷中脱颖而出。公司三季度业绩承压，四季度作为传统的结转高峰，公司全年业绩 有望回正，预计公司22-23年的归母净利润分别为274、283亿元，对应最新股本 请务心阀读正文之后的免秀严明及其项下所有内容 国信证券 GUOSENSECURITIES 附表：财务预测与估值 证券研究报告 资产负微表（百万元）202020212022E2023E2024E利润表（百万元）2022E302022024E 理金及现会等均价146008171384234682营业收入243208285024320652350473381314 应改累项1≤5420160581159619209681222952营业成本163051208631233435255144276453 存货净额7414768066610527461119856营生税含及用加1849515655626.2278 其热证动资产9281510529611596066662514C065销售费用687773848361.8770 流动资产合计11362261247342142746416077621717679管理费用43155434607665407223 图定询产82051154610960100749145研发表用12601436160117781921 无形资产及其构43:073293743595160316347849324776 接确件房线产4525145251452514:251报资收蓄614162111 遵产或值及公处价售安 长期股权担资725566BcS6110623S(8(Z1146237(796)1521515 1251375139993315946881918671其查收入509(1197)("00)(17780)(1921) 645766156812248917955752266496704948351155.55r83 应付累项151483177015206488营业外净收支邮编：2001353660 01455267659482746R利润总额88962009494635115555483 速动负债合计7517584188186609L61130572121351412491284512165127813871 长期售微及应付债券232227273523253523298523111c098329690103210569 其性长期约债467864416766归属于母公司净利润2894827388274082834530743 长期负债会计232979278201289706304964320289现金流量表（百万元）202012022022E2023E2024E 负债合计9847371097019126580614356361533803净利滑259482735827408 (1897) 少效股东权者8640710735411413612:151128759德产源蛋壮备75578 脱东权益T2023:19556121474623458525610811761394116011991222 负慎和股东权总计1251375159468817912761918671公充价势变动损头796(152)(15)(15)0 21603386347849324776 关障财务与估值指标202020212022E2023E2024E营运瓷本变动:44962)(25762)(57254)(4G275)(27557) 2.422.292.292.372.57其它1864(20sE)CG2978087601 资本开支17.9416.3419.6021.40 男股红利2.433020.690.710.77经营活动现会流(140740(61612)(3731)11977 15.05(594)(247)(259)(256) 31087s6.1856%65其定报资限会法(434)3590 1ot14.0513%12%12%染活动现金流 ROE (13938)(28050)(15780)(18708) 毛利中33427V27%27%27%权茎性融炎(40)21338 UsiTNorgn2I10517%16h1652474]oOCSL 3 EBITDAMsrzin20t17517%16816%(29035)(36184)(8222)(8594)(9223) 收入增长邮编：10003212%9%9%其它融资退金流2263555250478213666120414 净利和增长率a-5cs3%融资活动现金流1094553707595994314926191 资产负债率aot国信证券经济研究所87%总机：075582130833现金净变动668825377219002193719461 股感率15.B§19.754.5%4.665.0%171384182661 P/E6:36.76.76.56.0145008171384193284215221234682 a/d1.c0.90.90.7.4266(1664§)28618532 EV/EBITDA23.626.826.828.327.9权空自自提金流84260485645064150364 资料来累：Win，国信证算经清研究8预测 请务必调读正文之后的免秀声明及其项下所有内容 国信证券 OSENSECURI 免责声明 分析师声明 证券研究报告 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未案未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明， 国信证券投资评级 类别 级别买入 说明 股价表现优于市场指数20%以上 股票 增持 股价