2022年第45周地产周报：需注意市场化、法治化是原则

行业研究|行业周报 看好（维持） 需注意市场化、法治化是原则 ——2022年第45周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年11月15日 核心观点 本周市场回顾。第45周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为9.7%。沪深300指数报收3788.44，周度涨幅为0.6%；创业板指数报收2405.32，周度涨幅-1.9%；房地产板块指数报收2958.24，周度涨幅为10.2%。 本周行业要闻。央行、银保监会发布金融支持16条措施。交易商协会支持房企等民企发债融资约2500亿元。中债增：意向企业可提出增信需求，《意向表》列出5种“拟提供的风险缓释方式”。中央政治局常务会议研究部署进一步优化疫情防控工作的二十条措施。统计局：10月CPI同比上涨2.1%，环比上涨0.1%。央行：10月居民中长期贷款新增332亿元。杭州首套房贷利率4.1%，二套房首付最低4成，贷清无房视为首套。北京：台湖、马驹桥地区放松限购。南京四批次集中供地4宗地全部底价成交。河南：对问题楼盘和保交楼项目批复262亿元配套融资。证监会：进一步扩大REITs试点范围覆盖到新能源、水利、新型基础设施等。华夏基金华润有巢REIT拟认购数量298亿份，刷新公募REITs网下询价纪录。 本周新房和二手房销售量均较上周下降。第45周29大城市新房销售为2.1万套， 较上周下降16.4%；11大城市二手房销售9360套，较上周下降3.3%；一线城市新 房、二手房交易较上周分别下降28.7%、下降17.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降12.5%、上升4.8%。库存量和库销比均较上周上升。截至第45周，15大城市库存为87.4万套，较第44周增加6351套；库销比为15.1个月，较 44周增加0.2个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第45周26大城市合计成 交土地8块。土地出让金额减少。第45周26大城市土地出让金为61.5亿元，较第 44周减少234.3亿元。平均溢价率下降。第45周26大城市土地成交平均溢价率 0.0%，较第44周下降0.4%。 重点公司公告。多家公司公告10月经营快报。华润置地发行33.96亿元资产支持专项计划。龙湖集团拟提前赎回2023年到期的3.90%优先票据。金地集团子公司累计购买公司债券及资产支持证券1.85亿元。新城控股拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具注册额度。碧桂园服务拟收购合富辉煌集团21.47%股份。富力地产境内135亿元债券成功展期。中梁控股拟暂停支付境外债务项下所有应付本息。 投资建议与投资标的 本周新房、二手房销售继续走弱，土地市场维持低热度。继上周交易商协会联合中债增组织21家民企召开座谈会后，本周交易商协会发文支持民企债券融资工具，随后中债增公告跟进，近期多家民营企业已在沟通对接发债注册意向，对于“第二支箭”加速民企信用修复的预期引发本周市场上涨。周末多家权威媒体报道央行、银保监会发布“金融支持16条”，此外地方因城施策进一步加码，认房认贷等核心政策放松进一步扩大至杭州等核心城市。我们认为，当前政策总体延续了供需两端平均发力的思路：供给端对开发贷、信托等存量融资允许进一步的合理展期，能够一定程度缓和金融机构对民企的信用收缩，而增信支持等债券融资工具，则有望在如提供充足抵押物的情况下给予民营主体更多流动性支持，也意味着宽信用政策并未脱离市场化、法治化的原则；此外针对“保交楼”新增配套融资明确“后进先出”、“新老划断”等原则，预计将推动项目层面更快形成实物投资量，从而加速保交楼问题的解决。需求端方面，在此前政策组合下10月居民新增中长期贷款表现疲弱，短期内市场惯性下滑的压力仍在，未来仍有可能出台新的宽松政策，基本面预计将延续缓慢复苏的态势。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 10月百强销售同比降幅扩大，基本面缓慢 2022-11-08 修复：——2022年第44周地产周报供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态 2022-11-03 势持续：——2022年第43周地产周报“金九”销售改善有限，基本面未见明显 2022-10-30 好转：——9月统计局数据点评 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第45周市场行情回顾（2022.11.07~2022.11.13）4 1.1第45周行业指数表现4 1.2第45周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.07~2022.11.13）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第45周）29城市新房成交6 图2：本周（第45周）11城市二手房成交6 图3：本周（第45周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第45周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，三湘股份、阳光城涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第45周市场行情回顾（2022.11.07~2022.11.13） 1.1第45周行业指数表现 第45周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为9.7%。沪深300指数报收3788.44，周度涨幅为0.6%；创业板指数报收2405.32，周度涨幅-1.9%；房地产板块指数报收2958.24，周度涨幅为10.2%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/11/11) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3788.44 0.6% 6.4% -23.3% 创业板指 2405.32 -1.9% 8.9% -27.6% 房地产指数（申万） 2958.24 10.2% 0.6% -12.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第45周地产板块个股表现 第45周地产板块涨幅居前的公司分别为三湘股份、阳光城、金地集团、栖霞建设、中南建设。 表2：本周房地产个股表现，三湘股份、阳光城涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 三湘股份 27.91% 万里股份 -6.38% 阳光城 24.28% 万业企业 -6.24% 金地集团 21.43% 天宸股份 -3.85% 栖霞建设 20.40% 珠江实业 -3.67% 中南建设 19.23% 闻泰科技 -1.36% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.07~2022.11.13） 2.1行业一周要闻回顾 央行、银保监会发布金融支持16条措施。交易商协会支持房企等民企发债融资约2500亿元。中 债增：意向企业可提出增信需求，《意向表》列出5种“拟提供的风险缓释方式”。中央政治局常务会议研究部署进一步优化疫情防控工作的二十条措施。统计局：10月CPI同比上涨2.1%， 环比上涨0.1%。央行：10月居民中长期贷款新增332亿元。杭州首套房贷利率4.1%，二套房首付最低4成，贷清无房视为首套。北京：台湖、马驹桥地区放松限购。南京四批次集中供地4宗地全部底价成交。证监会：进一步扩大REITs试点范围覆盖到新能源、水利、新型基础设施等。华夏基金华润有巢REIT拟认购数量298亿份，刷新公募REITs网下询价纪录。 1)央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 （“254号文”），内容包括稳定房地产开发贷款投放、支持开发贷及信托等存量融资合理展期、支持优质房地产企业发行债券融资、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、 鼓励金融机构提供“保交楼”配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持等16条措施。信息来源：澎湃新闻 2)交易商协会：推进并扩大民企债券融资支持工具，由央行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元包括房企在内的民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。 信息来源：观点地产网 3)中债增：意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》向中债信用增进公司提出增信需求，《意向表》明确列出5种“拟提供的风险缓释方式”：金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。 信息来源：澎湃新闻 a)中央政治局常务会议召开，研究部署进一步优化疫情防控工作的二十条措施。信息来源：观点地产网 4)央行：10月末广义货币（M2）增长11.8%，增速比上月末低0.3pct，比上年同期高3.1pct。人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元。住户中长期贷款增加332亿元。 信息来源：观点地产网 5)统计局：10月CPI同比上涨2.1%，环比上涨0.1%。信息来源：观点地产网 6)杭州：首套房贷利率可按最低4.1%执行，二套房贷利率4.9%，同时二套房首付最低可降至四成，贷清无房可按首套房贷款政策执行。 信息来源：财联社 7)北京：台湖、马驹桥地区执行经开区商品住房政策。即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。 信息来源：观点地产网 8)成都：高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间与限购区域限制。信息来源：观点地产网 9)东莞：新房销售价格不得高于申报价格，下浮不得超过15%。信息来源：观点地产网 10)深圳：非商品性质的土地未建成前土地使用权不得转让。信息来源：观点地产网 11)苏州住建局推出二手房自主交易平台“苏找房”。信息来源：观点地产网 12)南京：四批次集中供地4宗地全部底价成交。信息来源：观点地产网 13)河南：对问题楼盘和保交楼项目批复262亿元配套融资。信息来源：观点地产网 14)证监会：进一步扩大REITs试点范围，覆盖到新能源、水利、新型基础设施等。信息来源：观点地产网 15)华夏基金华润有巢REIT拟认购数量298亿份，为网下发售份额（1.4亿份）的213倍，按照2.417元/份发售价格计算，共吸引资金721.5亿元，刷新已有公募REITs网下询价纪录。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周下降。第45周29大城市新房销售为2.1万套，较上周下降16.4%；11大城市二手房销售9360套，较上周下降3.3%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降28.7%、下降17.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降12.5%、上升4.8%。 图1：本周（第45周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年