美国住房金融概览月刊（英）

1 住房金融政策中心 住房金融一目了然 每月CHARTBOOK 2022年10月 关于CHARTBOOK 住房融资政策中心（HFPC）的使命是提出分析和想法，以促进健全的公共政策，有效的市场和获得住房融资领域的经济机会。乍一看 ，政策制定者、学者、记者和其他对政府在抵押贷款市场中的作用感兴趣的人的月度图表和数据源，是这一使命的核心。 我们欢迎读者就我们如何制作提供反馈乍一看一个更有用的出版物。如有任何意见或问题 ，请通过电子邮件发送给ataglance@urban.org 。 要接收住房金融政策中心的定期更新，请访问此处注册我们的双周通讯。 住房金融政策中心的员工 劳里古德曼 研究所研究员 詹妮克拉特克利夫 中心副总裁 卡兰科尔 主要研究助理 麦克尼尔 主要研究助理 荣格崔 高级研究助理 Linna朱 研究助理 约翰·沃尔什 研究分析师 凯特琳年轻 政策分析 丹尼尔·庞 研究助理 利亚姆·雷诺兹 研究助理 阿辛 研究助理 凯蒂Visalli 研究助理 艾莉森林康 主任,中心操作 DeQuendreNeeley-Bertrand 主任战略沟通 托德•希尔 高级政策项目经理 安娜Barcus 项目管理员 HFPC暂住的家伙 大卫Brickman 走读生的 莎拉Gerecke 走读生的 迈克刑事 走读生的 吉姆帕洛特 走读生的 凡妮莎·佩里 走读生的 艾伦·塞德曼 走读生的 迈克尔Stegman 走读生的 泰德泽 走读生的 朱骏 走读生的 内容 概述 市场规模的概述 美国住房市场的价值6 美国住房抵押贷款市场的大小6 私人标签证券7 机构抵押贷款支持证券7 发放数量和成分 第一留置权发放数量和份额8 抵押贷款危机的金融产品类型 作文(所有发放)9 百分比再融资,发行9 通过再融资 贷款金额后再融资10 现金不足融资份额的起因10 总家庭资产套现10 非银行发放份额 非银行发放分享:所有贷款11 非银行发放分享:购买贷款11 非银行发放分享:再融资贷款11 证券化体积和组成 住宅MBS发行的代理/非代理份额 12 代理发行MBS 12 无人担保证券化 12 信贷的盒子 住房信贷可用性指数(HCAI) 住房信贷可用性指数 13 住房信贷可用性指数的通道 13-14 信贷购买贷款 在每月发放借款人FICO分数15 结合LTV发放月15 DTI在发放月15 发放FICOMSA和贷款16 非银行信贷的盒子 银行和非银行机构FICO: 17 GSEFICO:银行与非银行 17 吉利美FICO:银行与非银行 17 GSELTV:银行与非银行 18 吉利美LTV:银行与非银行 18 GSEDTI:银行与非银行 18 吉利美DTI:银行与非银行 18 国家的市场 抵押贷款发起预测和发起人盈利能力 总发放和再融资的股票 19 发起者盈利能力和无边无际的成本 19 住房供应 20 20 国家住房负担能力21 MSA-LevelDTI的负担能力调整21 22 前MSAsCoreLogicHPI的变化22 23 23 24 贷款严重犯罪/取消抵押品赎回权24 24 gse下接管 GSE组合逐渐减少 房利美(FannieMae)与抵押贷款相关的投资组合25 房地美(FreddieMac)与抵押贷款相关的投资组合25 有效担保费和GSE风险分担交易 有效的担保费用26 房利美(FannieMae)前期贷款水平价格调整26 GSE风险分担事务和传播27-28 严重的拖欠率 严重拖欠率–房利美、房地美、FHA&VA29 严重拖欠率-单户贷款和多户GSE贷款29 代理发行 机构和净发行总值 代理发行总值30 发行机构网30 代理发行总值和美联储购买资产 月度总发行31 美联储吸收机构发行总值31 抵押贷款保险活动 MI活动和市场份额32 FHAMI保费典型购买贷款33 最初的月度付款比较:联邦住房管理局与PMI33 相关HFPC工作 出版物和事件34 介绍 抵押贷款利率:为什么这一次是不同的 为了应对通胀居高不下和通胀预期高得令人不安的情况，联邦公开市场委员会（“美联储”）利用其一系列工具来收紧货币政策。 其中包括联邦基金利率，其关键政策工具，但也包括资产负债表操作，前瞻性指导以及有关经济状况及其自身意图的一般沟通。 自美联储在2021年底转向通胀以来，10年期美国国债利率已经翻了一番多，在截至10月6日的一周内平均从1.43%上升了232个基点至3.75%。根据房地美的主要抵押贷款市场调查，10年期国债利率的上升将30年期固定抵押贷款利率从3.11%提高到6.66%。 10年期国债和主要抵押贷款利差推高抵押贷款 资料来源：房地美、美国财政部和国家经济研究局。注：灰色阴影表示国家经济研究局确定的衰退 但10年期国债利率并不是当今抵押贷款利率上升的唯一来源。事实上，在同一时期，一级抵押贷款利差，即一级市场确定的30年期固定抵押贷款利率与10年期国债利率之间的差异已经上升了123个基点，达到2.91%。 虽然利差增加的一小部分反映了贷款人面临的较高成本，因为发起量下降（固定成本分散在较少数量的贷款上），但主要抵押贷款利差主要反映了与住房贷款相关的额外风险，而不是通过购买国债向联邦政府提供贷款实现的无风险回报。由于大多数抵押贷款要么是政府担保的，要么是政府赞助的，因此主要风险是利率风险;事实上，抵押贷款随着利率的下降而缩短，因为它们提前偿还，并随着利率的增加而延长。美联储政策的不确定性以及利率的高波动性是利差扩大的主要原因。如上图所示，在大流行经济衰退期间，初级抵押贷款利差现已超过峰值，接近大金融危机期间达到的高点2.96%。 请注意，在大流行经济衰退和大金融危机期间，随着10年期国债利率的下降，利差增加。也就是说，在经济衰退期间，美联储放松了货币政策，部分抵消了抵押贷款条件的收紧。然而，这一次，10年期国债利率和主要抵押贷款信贷利差都在上升，反映出美联储将继续加息的程度以及经济衰退何时/是否会中断这些行动的不确定性。 下图说明了今天主要抵押贷款利差与大金融危机时代不同的另一个关键方式。尽管在房地产泡沫破灭期间，一级抵押贷款利差大幅上升，但大多数公司债券的利差上升得更大 。在高峰期，只有评级最高的企业借款人支付的利差较低，最终利率较低，而不是抵押贷款借款人。 相对于10年期国债利率的企业和抵押贷款利差 相比之下，今天，虽然企业利差有所上升，但仍较低。除非投资级（Ba）外，大多数企业借款人支付的利差低于普通传统合规抵押贷款借款人，因此整体利率较低。 这些结果表明，抵押贷款市场面临巨大压力。潜在的抵押贷款借款人，特别是传统的合规借款人，正面临更高的利率，这既是因为国债收益率上升，也是因为投资者要求更高的风险溢价。最终，随着美联储活动的路径变得更加确定，初级抵押贷款利差将像过去一样回落。与此同时，由于较高的国债利率和较高的抵押贷款-国债利差，待售市场将面临重大挑战。 在这个问题上 -2022年第三季度非机构发行量达到211.9亿美元，与2021年第三 季度的457.8亿美元相比有所下降，反映出在利率上升和利差扩大的 情况下，发起量普遍放缓（第12页）。 -2022年第二季度的HCAI为4.7%，略低于2022年第一季度的 4.9%（第13–14页）。 -机构FICO得分继续下降，与2020年11月大流行时期的峰值764相比， 2022年9月达到733分的中位数（第17页）。 -在过去七年中，活跃房源总数大幅下降，截至2022年9月为792，688 套房屋，而2015年9月为1，889，521套（第21页）。 概述 市场规模的概述 美国的金融账户显示，自2012年以来，住房市场的总价值逐渐增加，这主要是由于房屋净值的增长。未偿抵押贷款债务从2021年第一 季度的12.8万亿美元略微增加到2022年第二季度的13.0万亿美元，而家庭总资产从29.5万亿美元增加到30.9万亿美元。2022年 第二季度，房地产市场总价值达到43.9万亿美元，比2006年危机前的峰值高出71.8%。机构MBS占未偿抵押贷款债务总额的67.1% ，自有品牌证券占3.2%，房屋净值贷款占3.1%。 未证券化的第一留置权占剩余的26.6%，银行占18.8%，信用合作社占4.2%，其他非存款人占总数的3.7%。 美国单一家庭住房市场的价值 家庭债务股本总额 (亿美元) 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 $43.9 $30.9 $13.0 200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222022 Q1 来源:美国和城市研究所的财务账目。上次更新2022年9月。 注意:单户家庭包括1-4个家庭抵押贷款。房屋净值数字从美联储的总数中增加，包括家庭和非金融商业部门的价值。 美国单户抵押贷款市场的构成 (亿美元) 机构MBS私人标签证券 房屋净值贷款 未证券化第一留置权(银行投资组合) 未证券化第一留置权(其他) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 8.7 2.4 1.0 0.4 2001年: 第二季 2001年第四季度 2002年: 第二季2002年第四季度 2003年: 第二季 2003年第四季度 2004年: 第二季2004年第四季度 2005年: 第二季 2005年第四季度 2006年: 第二季2006年第四季度 2007年: 第二季 2007年第四季度 2008年: 第二季2008年第四季度 2009年: 第二季 2009年第四季度2010年: 第二季 2010年第四季度 2011年: 第二季2011年第四季度 2012年: 第二季 2012年第四季度2013年: 0.4 6 来源:美国和城市研究所的财务账目。上次更新2022年9月。 注:未证券化的第一留置权（其他）包括未在银行资产负债表上持有的抵押贷款。 概述 市场规模的概述 截至2022年第二季度，在银行和信用合作社之外持有的非证券化第一留置权总额为0.49万亿美元。在这一领域，房地产投资信托基 金、保险公司和退休基金在过去十年中经历了特别强劲的百分比增长。2022年9月，代理市场上的未偿证券总额为8.7万亿美元，其中41.5%是房利美，33.5%是房地美，25.0%是吉利美。 未证券化1日非存款持有的留置权 (亿美元) 0.5金融公司 房地产投资信托基金 0.4 家庭和非金融企业联邦/州/地方政府保险公司和 0.3 退休基金 0.2 0.1 0.0 0.17 0.12 0.08 0.07 0.06 来源:美国联邦储备银行和城市研究所的金融账户。上次更新2022年9月。 机构抵押贷款支持证券 ($数万亿)房利美房地美(freddiemac)ginniemae10 8.7 3.6 2.9 2.2 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 来源:磨床和城市学院。2022年9月 7 概述 发放数量和成分 第一留置权发放数量 2022年第二季度抵押贷款发起总额为6500亿美元，远低于2021年第二季度的1.13万亿美元。2022年第二季度的投资组合发起份 额为30.6%，与2021年第二季度的17.5%份额相比大幅增加，与大流行前几年的投资组合份额大致一致。GSE份额在2022年第二季度远低于48.2%，而2021年第二季度为63.4%。2022年第二季度GSE份额明显下降，反映了再融资浪潮的大幅放缓，该浪潮如火如荼地进行，并推动了2021年第二季度的GSE购买。2022年第二季度的FHA/VA份额为18.0%，高于2021年第二季度的17.0%。PLS份额在2022年第二季度也更高，为3.3%，而2021年第二季度为2.2%。 (亿美元)GSE证券化