近期房地产宽松政策点评：政策驱动预期改善，地产助力银行估值修复

政策驱动预期改善，地产助力银行估值修复 ——近期房地产宽松政策点评 核心结论 事件：11月13日，据经济观察报报道，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下文简称《金融支持房地产通知》）；11月14日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（简称《预售监管资金通知》）。 商业银行涉房信用类业务有望迎来扩张。《金融支持房地产通知》出台16条措施在供需两端同时发力，进一步明确了涉房信用的支持政策，诸多政策首次落实到文件制度层面，或将推动银行加码对房地产市场的支持力度，有望修正商业银行介入开发贷市场的保守态度并支持个人住房贷款的合理需求。 1）房企存量债务融资予以合理展期。对房地产开发贷、信托贷款等存量融资予以合理展期安排，未来半年到期的可额外展期一年，且信用等级不降级 证券研究报告 行业点评|银行 2022年11月14日 行业评级超配 前次评级超配 评级变动维持近一年行业走势 银行沪深300 2% -3% -8% -13% -18% -23% -28% 2021-112022-032022-07 不改变征信。《金融支持房地产通知》首次提及对信托贷款的支持政策，或 相对表现1个月3个月12个月 有助于银行提升涉房业务尤其是民营房企的风险偏好。 2）延长房地产集中度管理政策过渡期安排。对于2020年底建立的银行业金 融机构房地产集中度管理要求，因疫情等原因不能如期满足标准的，可基于实际情况经客观评估，合理延长其过渡期。阶段性“放松”管理要求，有助于银行根据实际情况，合理参与房地产信贷市场。 3）强调做好“保交楼”金融服务。支持国开行、农发行等机构为房企提供“保交楼”专项借款，同时对专项借款的项目提供配套融资，将进一步化解未交楼的个人住房贷款风险。 银行0.27-3.11-17.65 沪深300-1.26-9.48-22.39 分析师 雒雅梅S0800518080002 luoyamei@research.xbmail.com.cn 4）增加豁免条款，解除后顾之忧。对于参与保交楼新发放配套融资形成不 良的，相关机构和人员尽职免责，将提振相关机构参与此类项目的主动性。 保函置换预售监管资金政策出台，房企迎流动性重大利好。根据《预售监管资金通知》，优质房企可向银行申请保函置换预售监管资金，对短期房地产流动性形成重大利好。根据监管要求，房企置换资金优先用于项目工程建设偿还项目到期债务等，一方面置换资金可直接缓解房企流动性压力，改善企业现金流；另一方面利好房企盘活预售资金完成项目交付，有序推进“保交楼”，强化楼市“维稳”信号，促进销售端回暖，使得房企尤其是民营房企偿债能力得到实质提升，利好银行涉房风险缓释。 明确规定置换额度上限和保函期限，银行风险有保障。根据《预售监管资金通知》，房企置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，同时保函期限需与项目建设周期相匹配，保证置换资金用于项目建设。监管层面对房企置换额度和保函期限做出明确规定，在提升预售监管资金利用效率的同时，最大程度保障了资金安全，降低银行信用风险。 投资建议：下阶段伴随“稳地产”政策推进、涉房风险持续出清，对于经济下行和资产质量的悲观预期有望修正，行业或迎来估值修复行情。受前期地产冲击影响较大，综合化经营能力较强的股份行，有望率先迎来估值修复，且潜在修复空间十分可观，建议关注招商银行、平安银行、兴业银行。 风险提示：疫情反复超预期；宏观经济增速下行；政策落地不及预期等。 联系人 刘呈祥 15201463935 liuchengxiang@research.xbmail.com.cn 张晓辉 13126655378 zhangxiaohui@research.xbmail.com.cn 相关研究 银行：银行业周度高频数据跟踪（11.07-11.11） 2022-11-13 银行：社融增速回落，企业中长贷景气度延续 ———22年10月金融数据详解 2022-11-10 银行：预计社融增速温和回落至10.5%——— 22年10月金融数据前瞻2022-11-06 表1：央行银保监254号文内容梳理 政策要点具体内容 稳定房地产开发贷款投放 对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。 支持个人住房贷款合理需求 鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上， 合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。 稳定建筑企业信贷投放鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金支持开发贷款、信托贷款等存量融融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安 资合理展期排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可 以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持 一致。 保持房地产融资平稳有序 保持债券融资基本稳定 推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。 保持信托等资管产品融资稳定 鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 积极做好“保交楼”金融服务 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款 支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。 鼓励金融机构提供配套融资支持 在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。 积极配合做好受困房地产企业风险处置 做好房地产项目并购金融支持 鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。 鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件积极探索市场化支持方式的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险， 支持项目完工交付。 依法保障住房金融消费者合法权益 对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合鼓励依法自主协商延期还本付息同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开 展协商，进行延期展期等调整。 切实保护延期贷款的个人征信权个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。益 阶段性优化房地产项目并购融资相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资政策产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。 加大住房租赁金融支持力度 引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能优化住房租赁信贷服务力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极 满足企业中长期资金需求。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。 拓宽住房租赁市场多元化融资渠支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和道经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建 设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 阶段性调整部分金融管理政策 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。 资料来源：经济观察报，西部证券研发中心 政策要点具体内容 表2：《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》内容梳理 《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》 监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 对保函的额度和期限有什么要求？ 保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。 中国银保监会、住房和 商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求 监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。 城乡建设部、人民银行有关部门负责人就《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工 作的通知》答记者问 如何使用保函？ 房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。 商业银行应如何防范业务风险？ 商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。 房地产企业应履行什么责任？ 房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设