方兴未艾： 中国工业地产

方兴未艾：中国工业地产 年月 中国工业地产2 前言 工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。 全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。但 近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。 园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。 与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。 本报告将从工业用地及物业形态、产业升级及研发驱动、热门城市工业园区以及投资关注四个方面解析中国工业市场现状及趋势机遇。 中国工业地产3 工业用地及物业形态 04 产业升级及研发驱动 10 热门城市工业园区 16 投资关注 25 中国工业地产 4 集约利用 在环保要求趋于严格、建设用地压缩的背景下，土地集约利用趋势已经形成 中国工业地产5 集约利用 产业地产对应城市建设用地的M类土地，即工业用地。在环保要求趋于严格的背景下，M1地块（对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地）已成为核心城市最主要的新增供地形态。而对土地更加有效集约利用的要求，也使开发建设成本持续上升。 各地对产业用地的具体行政指引存在巨大差异，这为工业地产投资运营构成了一定门槛。例如，在2018年东莞推出新兴产业用地M0地块后，苏州、郑州、珠海等多个城市陆续推出此类地块的地方管理细则，但具体可以做怎样的物业形态，例如厂房是否可以分割销售，则需要进一步参考当地文件。 产城融合的大势下，工业园区开发 正呈现更新面貌。一方面，核心城市园区无论运营或是招商水平已愈发提升，并已通过探讨更多金融方式，实现可持续发展；另一方面，工业用地存量巨大，很多开发时间早，也意味着势必对抵消利用的存量地块重新加以利用。这也是一线城市工业用地的主要处理方式和趋势。 以上海为例，原有划分的“104、195、198”地块产业空间布局优化为“产业基地-产业社区-零星工业地快”。产业用地以空间规划为引导，向产业基地、产业社区集聚，新增产业项目原则上布局在产业基地、产业社区内。按照高质量产业发展标准，确定产业基地、产业社区外的规划保留零星工业地块。 中国工业地产6 产业用地类型 主要土地类型相关背景是否适合产业园开发 M1 一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地 M2 二类工业用地，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地 M3 三类工业用地，对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地 客户可满足需求 合适客户可满足需求 M3用地通常较为稀缺，多为化工地块，特定需求企业会有更高的税收承担能力 C65 在2011年上海市出台了《上海市控制性详细规划技术准则》 （沪府办[2011]51号发），准则里提出增加科研设计用地 （C65），希望对工业园区内的土地功能加以区分，避免土 地收益流失。 可分割销售，地价相对便宜；允许定向供地，避免重新招拍挂风险 M0/Ma 2018年9月11日，东莞出台《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（下称办法）》，这也是全国第一个第一份明确针对M0的市级政策。根据这一文件张家港市出台《张家港市科创产业用地（M0）管理暂行办法》；昆山市出台 《昆山市科创产业用地（Ma）管理办法》（试行）； 目前此类用地主要是国资平台/城投公司在开发管理，市场主体进入较少。同时，此类地块与旧改关系比较紧密，价格通常较高。 2011年以来，南京推出了三类创新型产业用地“MX”主要MX面向生产研发类的企业，容积率要求是在1.5~4.0之间，可 统筹配建不超过项目15%的配套服务设施。 过于强调创新和科研，偏向上海的C65，环评可能有问题 中国工业地产7 工业用地开发趋势 1.政府供地紧缩 节约集约利用土地，并且严格实行规划、管控、开发等。苏州市：低于5,000万元的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地；北京市：用地可出租，不得转让，不得整体或分割销售；广州市：达产后每年对土地用地进行评估，对不达预期的，政府有权提前收回用地。 2.土地弹性出让 对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经政府认定后，适当放宽年限；以转让方式取得的，使用年限要减去原土地使用者已使用的年限；以划拨方式取得的，除法律、行政法另有规定外，没有使用期限的限制；在年限到期前一年提前续约，否则国家有权无偿收回包括建筑物在内的土地使用权。 中国主要城市工业用地使用年限 城市 土地使用年限 全国大部分城市 不超过50年 苏州、杭州 原则上不超过30年 广东全省、北京、上海、济南、临沂、成都 原则上不超过20年 无锡、南通、嘉兴 土地出让年期与评审结果相挂钩的弹性出让机制：50年、30年、10+N、5+N 来源：第一太平戴维斯整理 中国工业地产8 工业用地开发趋势 3.全生命周期、监管协议 土地全生命周期经历了土地储备、供应、建设、投产管理等多个阶段。为加强工业用地盘活开发管理、保障项目持续运作，多城市以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管。实际操作中，由于土地出让至绩效评估*至少需要五年时间，较长时间跨度及期间信息统筹溯源等需要监管部门建立完整的评估体系，适时引入数字技术帮助管理者及时准确做出决策。 4.容积率提升 自2010年起，二、三、四线城市容积率呈现稳定上涨，最高可达到1.8。一线城市的容积率在2014年经历下幅后，自2015年起实现稳定上涨，最高可达到2.6。 在上海市规划资源局在2020年发布的《关于加强容积率 管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则》中，规定 工业用地容积率一般不低于2.0，通用类研发用地容积率 中国各线级城市工业用地容积率 一线城市二线城市三线城市四线城市 不低于3.0。来源：中国指数研究院，第一太平戴维斯研究部 *绩效评估包含：项目竣工后的投入评估、项目达产后的产出评估、项目正常运营后的过程评估（包括项目业态、税收等）以及项目使用年期到期前的续期评估。 中国工业地产9 产业结构变化推动传统工业园区加速转型：厂房及仓储空间利用效率更高之余，专注研发办公、以及配套人才公寓等增强竞争力。 配套保障性 住房 自动化仓储 研发需求增加 工业上楼 节能减碳 偏向实验型的特色资产 办公 标准厂房产业社区 中国工业地产 因势而变 制造业升级转型迫在眉睫，产业地产运营需要搭建更加完备的产业链平台，形成专业聚合竞争力 中国工业地产11 中国制造升级：如火如荼 制造业增加值占GDP比重，2021 制造业是工业地产的主要终端用户。近两年，受疫情及全球政治环境变化影响，各主要国家均在重新思考制造业，尤其是高端制造的产业链布局。以半导体产业为例，在2022年美国、日本分别通过了“2022年美国创新与竞争法案”、“半导体援助法”等，皆旨在鼓励本土半导体产业的研发与生产制造，建立健全半导体产业链。为打破区域垄断的产业链分布，中国亦在发力处于落后位置的半导体前端设备及芯片设计赛道。 制造业目前占中国国内生产总值比重在2020年降至26%的历史低点，随后持续回升，2022年上半年进一步升至29%，侧面体现中国制造对国民经济的重要性及国际市场竞争力依然具备较强实力。 尽管如此，中国制造业面临的转型挑战依然严峻。工业地产近年成交活跃的背后，也体现了低附加值、劳动密集型的传统制造业面临的困境。诸如纺织服装、老旧过时的机械设备生产线在面临更严格的环保要求下，已难以在国际竞争立足。而新兴产业则往往有新的特定的软硬件需求，亟需运营方积极应对。 来源：第一太平戴维斯研究部整理 中国工业地产12 近十年来中国工业研发支出大幅增加 计算机、通信和其他电子设备制造业的研发支出占到了总研发支出的20.4%，是占比最大的一个分支。然而近年来，仪器仪表、制药及运输分支的研发支出增长幅度最大，2021年分行业规模以上工业企业研发投入强度（支出与增值的比率）位居前列。 行业 运输设备仪器仪表医药 专用设备 电子设备 其他制造业 通用设备 来源：国家统计局，第一太平戴维斯研究部 在过去的十年时间里，中国研发支出大幅增加，在2021年达到了2.8万亿人民币，相当于GDP的2.44%，接近全球水平。相较2011年的1.84%有所上升。 在各国，研发支出的增速通常维持或超过经济水平的增长，中国在这方面仍然有很大的进步空间。目前中国的研发支出占GDP比重仍然落后于韩国（4.8%），美国（3.5%），日本（3.3%）和德国（3.1%)。 目前，中国在医药等新兴领域产业升级的需求巨大。加强研发投入有望加速目前进口依存度较高领域的产业升级，这不仅有助于降本增量，更有助于相关产业上下游的协同发展。 地区来看，作为大湾区及长三角的核心省份，广东 （人民币4,002亿）和江苏（人民币3,439亿）研发经费投入在2021年位居全国前列。北京（人民币2,629亿）和上海（人民币1,820亿）则在强度方面最高，研发投入占GDP比重分别达到了6.53%及4.21%。 中国工业地产13 高端装备制造、医药、计算机通信将成为中国制造的升级焦点 工业增加值累计同比 在研发强度及专业人才要求更高的战略性新兴产业、高新技术制造等行业，工业增加值在2020前后均保持较高增速，体现了更强的韧性和发展潜力。 在细分领域内，新能源汽车、集成电路以及医药、计算机通信等行业无论产值、资本市场表现以及实际扩张需求均好于整体市场水平。 作为产业物理载体的工业地产在集约用地及产业升级的推动下也在谋求转型升级。诸如京西产业园、苏州工业园区等都不乏转型成功的案例。 工业地产升级不限于单纯的老旧厂房改造、聚焦于纯生产端，而是在产业升级的背景下愈发重视研发、办公及生活服务等配套需求。 来源：国家统计局，第一太平戴维斯研究部 中国工业地产14 案例：新能源汽车及锂电池 宁德时代电池生产基地比亚迪电池生产基地 可持续发展、双碳等理念依然成为了全球应对气候变化及能源危机的共识。在产业升级的当下，受益于政府补贴及消费需求，新能源汽车及其上下游链条上的储能设备等行业在近五年来迎来了迅猛发展期。 2015-2021年间，中国新能源汽车销量及锂电池产量复合年增长率分别达到了51.4%及26.8%。 十亿 百万辆 来源：国家统计局，公司公告，第一太平戴维斯研究部 新能源汽车销量（左轴）锂电池产量（右轴） 设备 设备 沈阳 大连 华北北京 天津 济南青岛西安 华西成都 重庆郑州 华中武汉 长沙合肥南京南通常州 华东无锡 苏州上海杭州宁波福州厦门广州东莞 华南深圳 惠州佛山江门 化学品制药化纤通用专用 器材 汽车运输医疗 制造 计算机仪器 中国工业地产15 中国主要城市先进 制造业布局 新能源汽车、高端装备制造等高技术战略及经济引领性行业增速迅猛，使得坐拥上下游产业集群优势的长三角、大湾区等区域工业地产在近年来进入新一轮的蓬勃发展期。 城市重点布局该行业城市暂未重点布局该行业 来源：第一太平戴维斯研究部 中国工业地产 热门城市