对深圳房地产政策的点评：深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度

事件：11月9日，深圳市住建局发布关于六个项目住房面向人才配售的公告 点评：深圳首批人才住房项目启动配售，后续大量可售型人才住房等待入市；加速构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系 1）2018年10月，深圳发布《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，其中为系统构建面向2035年的深圳住房供应与保障体系作出部署，目标在2035年前新增建设筹集170万套住房：其中市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右（虽未达到新加坡保障性住房与市场商品住房8:2的水平，但已超过香港5:5的比例），此次举措标志着深圳新一轮住房制度改革拉开序幕。 2）2022年11月9日，深圳住建局发布关于安居君兰湾府、华侨城九樾广场等六个项目住房的申请条件、房源安排、选房规则、配售流程等有关事项。 此次项目住房配售为深圳市首批面向人才配售的住房，实行集中统一认购、选房流程，配售均价20520~44900元/平方米。首批次住房项目共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套。申请条件包括：申请人为领军人才、全日制本科及以上学历人员或者属于符合深圳产业发展需要的技师；申请人、共同申请人均需具有深圳户籍且在深社保满3年等。对于后期如何流转的问题，相关文件显示，不动产权证书将登记为安居型商品房，满10年后将参照安居型商品房取得完全产权的相关规定，申请取得完全产权。 根据深圳土地出让信息不完全统计，从2019年至今，深圳有24宗通过招拍挂成交的宅地涉及可售型人才房，地块所处地区包括福田、南山、宝安等核心区域，预期后续大量可售型人才住房将陆续入市。 3）在“房住不炒、民生优先”的根本导向下，深圳以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，进一步加速深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围。我们认为此次人才房配售利于缓解深圳住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升深圳对高层次人才的吸引力，促进房地产市场长期平稳健康发展；也为其他核心一二线城市平衡住房经济属性和民生属性提供新经验。 投资建议：1）2022开年以来多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会支持商品房市场更好满足合理住房需求，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。