北上广深杭一二手房价涨跌之谜

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/20 2022年10月 中国房地产深度研究 北上广深杭一二手房价涨跌之谜 2021年下半年地产行情“急转直下”，除了成交显著缩量之外，房价亦开始由增转降。70大中 城市无论是新房还是二手房价均出现显著回调，回落城市个数逐月增多，截止2022年9月末已到达7成以上。而从CRIC监测的重点城市来看，百城新房房价同比涨幅收窄，核心城市二手房价同比负增长已达1年之久。 事实上，房价下行压力不仅出现在基本面较差的弱二三线城市，即便核心城市北上广深杭近期部分项目也出现了“降价”征兆，究竟是“金九银十”房企业绩冲刺的阶段性营销策略，还是需求持续释放带来的“后遗症”？降价情况也是否会延续？ 一、引子：全国房价下行加剧，核心城市一二手房同比涨幅收窄或负增长（本节有删减） （一）70城一二手房价同环比均负增长，回落城市个数增至7成以上（本节有删减） 图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量 数据来源：国家统计局图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比走势及下降城市数量 数据来源：国家统计局 （二）百城新房房价同比涨幅收窄，二手房房价同比负增长已达1年（本节有删减） 图：2021年1月以来百城商品住宅成交均价同比变化情况（单位：%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：2021年1月以来20城二手住宅成交均价同比变化情况（单位：%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、一二手房价差收窄、倒挂项目占比不足10%，打新套利空间减少（本节有删减） （一）京沪倒挂价差收窄至万元内，杭深仅个别项目显著倒挂（略） （二）倒挂项目占比持续降低，沪广深杭等9月占比已不足10%（本节有删减） 具体到新开盘项目来看，不仅如上文所说一二手房价差快速收窄甚至不复存在，而且倒挂项目占开盘项目比例也持续走低。 如杭州2022年7月共计40个项目新开盘，其中5个项目存在倒挂现象，占比13%。至9月， 51个新开盘项目中仅4个项目存在倒挂现象，占比降至8%。 事实上核心城市中除北京外其余4城倒挂项目占整体开盘项目比例均已降至10%以内。广州和深圳2022年9月均仅有1个项目存在倒挂现象。 表：2022年9月核心城市倒挂项目占新开盘项目比例（单位：%） 城市 倒挂项目个数 新开盘项目个数 比例 北京 1 8 13% 上海 3 35 9% 广州 1 30 3% 深圳 1 15 7% 杭州 4 51 8% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、新房：下半年以来房价转降，改善盘更抗跌，外围刚需盘价格普降（本节有删减） （一）城市房价：2022年下半年房价由增转降，但同比仍略好于去年同期 纵观北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市2020年以来房价变动，从绝对量变动来看，2020年-2021年上半年整体保持稳中微增态势，2021年下半年呈现出显著的差异化行情。 深圳受供应结构影响，呈现出“大涨大跌”行情，房价波幅较大，2021年三季度稳步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度进入下行通道。北京、上海则主要是在2022年下半年整体房价 才有小幅下行趋势，广州、杭州整体房价属于5城中偏低水平，基本在3.5万元/平波动。图：2020年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价变动情况（单位：元/平） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统多数城市近2个月以来环比呈现下行趋势，以北京、上海、深圳、杭州为典型代表，究其原因， 一方面供应结构调整，外围新盘供应量显著上升，以上海为例，9月35盘入市，外环以内楼盘仅占6个，不足2成，整体拉动房价结构性下行；另一方面，深圳在8-9月营销动作不断，折扣力度明显加大，楼盘普降一定程度也带动了整体成交均价下行。 图：2021年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价环比变动情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统同比来看，虽然多数城市同比持增，但增幅则有收窄趋势。5城中仅杭州1城，9月新房房价不 及去年同期，余下城市同比持增，不过值得关注的是，整体增幅有稳步收窄趋势，广州涨幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房价持稳，同比涨增幅在5%以内。 图：2021年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价同比变动情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （二）房价结构：核心热、外围冷，高端改善盘房价坚挺更为“抗跌”（本节有删减） 1、区域：核心热、越贵越涨，外围冷，高库存区域房价普遍下行 从5城各区域房价变动特征来看，普遍存在“越贵越涨”特征：核心区域房价坚挺，而外围远郊高库存区域房价普遍下行。 以北京为例，东西城区为北京市中心，单价均超10万元/平，供应稀缺，房价坚挺，2022年9月整体成交均价同环比持增，相较而言跌幅比较显著的主要集中在大兴区、顺义区、门头沟区，据CRIC调研，北京主要依旧环线分布来决定房价高低，大兴区和门头沟区跨越多个环线，因而房价受供应结构影响较大，顺义因在售项目众多，库存高企，目前普遍开展价格战，因而整体房价降幅也比较明显。值得关注的是，远郊片区平谷区、密云区、延庆区虽然房价偏低，不足3万元/平，但整体依托内需拉动，因而价格持稳，并未有显著的大跌行情。 图：2022年9月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统相较而言，广州各区域房价整体持稳，越秀区房价短期跳增主要因老东山板块世贸天樾集中备 案拉高了区域整体均价，目前来看仅外围区域增城区和从化区房价出现稳步下调，同比跌幅均在10%以上，主要也是基于库存高企，项目扎堆，竞争激烈。 图：2022年9月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 事实上，区域均价破10万元/平的上海的黄浦区、长宁区、徐汇区、杨浦区和深圳的福田区、南山区整体房价均比较坚挺，暂未出现显著下滑迹象，相较而言，上海的宝山区、深圳的坪山区等均是房价下降较为显著的区域。 图：2022年9月上海各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：2022年9月深圳各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、面积段：90平以下跌幅显著，120平以上刚改高改房价“坚挺”（略） 3、总价段：京沪深500-1000万房价同比持增，刚需、顶豪“两头冷” 因北上广深杭5城房价存在差异，我们以5万元/平作为分界线，将5城划分为两类圈定总价段， 可以看到，京沪深总价500-1000万中端产品房价相对坚挺，同比持增，相较而言，刚需总价300-500 万、顶豪总价3000万以上房价小幅回落，略显疲软。值得关注的当属北京，总价段1000-3000万、 3000-5000万、5000万以上房价显著增长，主要是高端盘集中备案所致，譬如东城区的北京城建·天 坛府、西城区的上国阙、紫金印象；还有丰台区的中海甲叁號院、端礼著等，成交均价基本都在10万元/平以上，加之户型普遍以高端改善为主，也使得该总价段房价出现了显著拉升。 图：2022年9月京沪深不同总价段商品住宅成交均价和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统广州、杭州商品住宅成交均价基本都持稳在3.5万元/平左右，不同总价段也呈现出差异化特征： 广州与北京类似，刚需总价段200-400万，中端总价段400-700万房价持稳，高端和顶豪总价段700 万以上房价跳增显著，同比涨幅均超10%，杭州各总价段呈现“普降”，整体降幅来看，总价段400-700万中端最为显著，也是目前供应主力总价段。 图：2022年9月广州、杭州不同总价段商品住宅成交均价和同比变动情况（单位：元/平，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （三）项目微观：沪杭外围暗降力度有限，北京普降，广州首付分期（本节有删减） 1、上海：核心区倒挂盘取消捆绑项，低端盘依托中介导客 上海房价最为坚挺，尚无显著的价格下调，压力项目多以特价房等方式释放折扣力度，更多的营销费用给到第三方渠道中介导客。不同档次项目营销手段略有不同： 低端续销项目阶段性“销量大干利润”为导向，以价换量能卖尽卖，推出中介提佣、特价房、送软装等手段进行促销;国庆期间又有多个楼盘放出优惠，以特价房、送家电、砸金蛋等形式，涉及临港、佘山、罗店、崇明、金山等区域。 中端项目不卡首付，客户能收尽收，部分竞争激烈区域(如嘉定/松江)，及时启动中介分销，在营销费垫可控的情况下确保项目正常流速，当前还在营销费率口控范围，随着中档项目赛道供应激增，中介佣金点敷上也会越来越卷，营销费率存在兜不住的可能性。 高端项目取消加载包，减少客户的置业负担，放下高冷傲娇的态度，积极开门迎客，买卖双方的态度明显切换。 表：上海近期不同档次项目营销折扣力度概况 产品档次 项目名称 营销策略 低端 天安象屿西江悦 中介点数从1.5%提至2% 上实和风院 中介点数从2.5%提至3% 保利明玥湖开 中介点数从3%提至3-4% 大名城映雨江南 中介4.5%+1.6万不变，新增加送150g黄金 金山新城复地星愉湾 提佣至6%(为目前全上海最高的住宅佣金点数)，佣金实际6个点，链家抽1个点，发包下去5个点，加上表价基础上的5%的折扣拉满，合计折扣幅度达到89折，即使提佣后也不见效果，实际成交和云湖壹号接近 中端 招商南山虹桥璀璨领峯 新启中介0.7%+全民8000元/套 碧桂园柏悦翔湾 新启中介1%，原全民4000元/套不变: 中骏璟荟 中介点数从1%提至2.5% 悦澜天地 新启中介1% 高端 大华峯荟 取消加载包要求 前滩东方悦澜 认筹应收尽收，不卡首付 尚海悦庭 将于六批次上市，目前开门迎客，不封阳台、没有加载包、放低姿态正常接待，对购房者态度十分友好 数据来源：CRIC调研 2、北京：项目普降3%-8%，降价+中介营销组合拳助力去化（略） 3、广州：核心区主打特价房，增城、南沙等开启首付分期（略） 4、深圳：5-6成在售项目降价促销，坪山、龙岗折扣力度加大 深圳目前在售项目有5-6成出现了降价现象，且占比仍有不断上升趋势，而7-8成项目会采取分销渠道导客模式。目前公寓去化压力显著大于住宅，因而整体折扣力度要略高于同区域住宅。 分区域来看，南山、福田等高端项目价格直降情况相对较少，主要还是通过转介第三方带客模 式拉动去化。而外围坪山、光明、龙岗等区域项目折扣力度较大，一般还会叠加首付分期等方法扩充居民短期购买力。 表：深圳近期不同项目营销折扣力度概况 区域 项目名称 在售产品 总货量 库存 均价 营销动态 【转介】提佣：4%+2万现金奖 碧湖春天里 75-110 ㎡ 1035 842 3.8（精装标准3000元/㎡） 【活动】成交砸金蛋；港式茶点&精彩泡泡秀；每天下午5点前到访送油卡，每天限量100份；关注项目公众号转发制定内容满50个点赞，凭截图兑换粮油礼包，每天限量50份【折扣】国庆7天每天各一套最低9.03折房源（需认购之日起15天内交齐首付款并签约）【转介】8月1日-8月31日4-4.5%（4套起跳），全民营销5w；【活动】成交砸金蛋；经纪人带客来访最高可抽取500元购物卡或加油卡； 怡瑞达云秀 府 69-92㎡ 338 67 3.66万/㎡ 10套限时一口价特惠房源，单价3.49万/平起；【促销举措】首付28万3个月结清政策（7天内要交一笔钱，剩下的在3个月内交清，等于是首付延期，没有具体比例，根据客户实际情况而定）【折扣】3房98折，4房97折；【转介】3-3.3%（40跳），全民：2-3房3万/套、4房4万/套；带客可领取200元油卡，到访享国潮美食＆星巴克赠饮＆旺旺大礼包 坪山 保利明玥澜岸 78-118 ㎡