北上广深杭一二手房价涨跌之谜

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/20克而瑞研究中心北上广深杭一二手房价涨跌之谜中国房地产深度研究2022年10月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/20克而瑞研究中心2021年下半年地产行情“急转直下”，除了成交显著缩量之外，房价亦开始由增转降。70大中城市无论是新房还是二手房价均出现显著回调，回落城市个数逐月增多，截止2022年9月末已到达7成以上。而从CRIC监测的重点城市来看，百城新房房价同比涨幅收窄，核心城市二手房价同比负增长已达1年之久。事实上，房价下行压力不仅出现在基本面较差的弱二三线城市，即便核心城市北上广深杭近期部分项目也出现了“降价”征兆，究竟是“金九银十”房企业绩冲刺的阶段性营销策略，还是需求持续释放带来的“后遗症”？降价情况也是否会延续？一、引子：全国房价下行加剧，核心城市一二手房同比涨幅收窄或负增长（本节有删减）（一）70城一二手房价同环比均负增长，回落城市个数增至7成以上（本节有删减）图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局（二）百城新房房价同比涨幅收窄，二手房房价同比负增长已达1年（本节有删减）图：2021年1月以来百城商品住宅成交均价同比变化情况（单位：%） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/20克而瑞研究中心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：2021年1月以来20城二手住宅成交均价同比变化情况（单位：%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、一二手房价差收窄、倒挂项目占比不足10%，打新套利空间减少（本节有删减）（一）京沪倒挂价差收窄至万元内，杭深仅个别项目显著倒挂（略）（二）倒挂项目占比持续降低，沪广深杭等9月占比已不足10%（本节有删减）具体到新开盘项目来看，不仅如上文所说一二手房价差快速收窄甚至不复存在，而且倒挂项目占开盘项目比例也持续走低。如杭州2022年7月共计40个项目新开盘，其中5个项目存在倒挂现象，占比13%。至9月，51个新开盘项目中仅4个项目存在倒挂现象，占比降至8%。事实上核心城市中除北京外其余4城倒挂项目占整体开盘项目比例均已降至10%以内。广州和深圳2022年9月均仅有1个项目存在倒挂现象。表：2022年9月核心城市倒挂项目占新开盘项目比例（单位：%）城市倒挂项目个数新开盘项目个数比例北京1813%上海3359%广州1303%深圳1157% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/20克而瑞研究中心杭州4518%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、新房：下半年以来房价转降，改善盘更抗跌，外围刚需盘价格普降（本节有删减）（一）城市房价：2022年下半年房价由增转降，但同比仍略好于去年同期纵观北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市2020年以来房价变动，从绝对量变动来看，2020年-2021年上半年整体保持稳中微增态势，2021年下半年呈现出显著的差异化行情。深圳受供应结构影响，呈现出“大涨大跌”行情，房价波幅较大，2021年三季度稳步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度进入下行通道。北京、上海则主要是在2022年下半年整体房价才有小幅下行趋势，广州、杭州整体房价属于5城中偏低水平，基本在3.5万元/平波动。图：2020年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价变动情况（单位：元/平）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统多数城市近2个月以来环比呈现下行趋势，以北京、上海、深圳、杭州为典型代表，究其原因，一方面供应结构调整，外围新盘供应量显著上升，以上海为例，9月35盘入市，外环以内楼盘仅占6个，不足2成，整体拉动房价结构性下行；另一方面，深圳在8-9月营销动作不断，折扣力度明显加大，楼盘普降一定程度也带动了整体成交均价下行。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/20克而瑞研究中心图：2021年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价环比变动情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统同比来看，虽然多数城市同比持增，但增幅则有收窄趋势。5城中仅杭州1城，9月新房房价不及去年同期，余下城市同比持增，不过值得关注的是，整体增幅有稳步收窄趋势，广州涨幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房价持稳，同比涨增幅在5%以内。图：2021年1月-2022年9月北上广深杭商品住宅成交均价同比变动情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（二）房价结构：核心热、外围冷，高端改善盘房价坚挺更为“抗跌”（本节有删减）1、区域：核心热、越贵越涨，外围冷，高库存区域房价普遍下行从5城各区域房价变动特征来看，普遍存在“越贵越涨”特征：核心区域房价坚挺，而外围远郊高库存区域房价普遍下行。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/20克而瑞研究中心以北京为例，东西城区为北京市中心，单价均超10万元/平，供应稀缺，房价坚挺，2022年9月整体成交均价同环比持增，相较而言跌幅比较显著的主要集中在大兴区、顺义区、门头沟区，据CRIC调研，北京主要依旧环线分布来决定房价高低，大兴区和门头沟区跨越多个环线，因而房价受供应结构影响较大，顺义因在售项目众多，库存高企，目前普遍开展价格战，因而整体房价降幅也比较明显。值得关注的是，远郊片区平谷区、密云区、延庆区虽然房价偏低，不足3万元/平，但整体依托内需拉动，因而价格持稳，并未有显著的大跌行情。图：2022年9月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统相较而言，广州各区域房价整体持稳，越秀区房价短期跳增主要因老东山板块世贸天樾集中备案拉高了区域整体均价，目前来看仅外围区域增城区和从化区房价出现稳步下调，同比跌幅均在10%以上，主要也是基于库存高企，项目扎堆，竞争激烈。图：2022年9月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/20克而瑞研究中心事实上，区域均价破10万元/平的上海的黄浦区、长宁区、徐汇区、杨浦区和深圳的福田区、南山区整体房价均比较坚挺，暂未出现显著下滑迹象，相较而言，上海的宝山区、深圳的坪山区等均是房价下降较为显著的区域。图：2022年9月上海各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：2022年9月深圳各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、面积段：90平以下跌幅显著，120平以上刚改高改房价“坚挺”（略）3、总价段：京沪深500-1000万房价同比持增，刚需、顶豪“两头冷” 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/20克而瑞研究中心因北上广深杭5城房价存在差异，我们以5万元/平作为分界线，将5城划分为两类圈定总价段，可以看到，京沪深总价500-1000万中端产品房价相对坚挺，同比持增，相较而言，刚需总价300-500万、顶豪总价3000万以上房价小幅回落，略显疲软。值得关注的当属北京，总价段1000-3000万、3000-5000万、5000万以上房价显著增长，主要是高端盘集中备案所致，譬如东城区的北京城建·天坛府、西城区的上国阙、紫金印象；还有丰台区的中海甲叁號院、端礼著等，成交均价基本都在10万元/平以上，加之户型普遍以高端改善为主，也使得该总价段房价出现了显著拉升。图：2022年9月京沪深不同总价段商品住宅成交均价和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统广州、杭州商品住宅成交均价基本都持稳在3.5万元/平左右，不同总价段也呈现出差异化特征：广州与北京类似，刚需总价段200-400万，中端总价段400-700万房价持稳，高端和顶豪总价段700万以上房价跳增显著，同比涨幅均超10%，杭州各总价段呈现“普降”，整体降幅来看，总价段400-700万中端最为显著，也是目前供应主力总价段。图：2022年9月广州、杭州不同总价段商品住宅成交均价和同比变动情况（单位：元/平，%） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/20克而瑞研究中心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（三）项目微观：沪杭外围暗降力度有限，北京普降，广州首付分期（本节有删减）1、上海：核心区倒挂盘取消捆绑项，低端盘依托中介导客上海房价最为坚挺，尚无显著的价格下调，压力项目多以特价房等方式释放折扣力度，更多的营销费用给到第三方渠道中介导客。不同档次项目营销手段略有不同：低端续销项目阶段性“销量大干利润”为导向，以价换量能卖尽卖，推出中介提佣、特价房、送软装等手段进行促销;国庆期间又有多个楼盘放出优惠，以特价房、送家电、砸金蛋等形式，涉及临港、佘山、罗店、崇明、金山等区域。中端项目不卡首付，客户能收尽收，部分竞争激烈区域(如嘉定/松江)，及时启动中介分销，在营销费垫可控的情况下确保项目正常流速，当前还在营销费率口控范围，随着中档项目赛道供应激增，中介佣金点敷上也会越来越卷，营销费率存在兜不住的可能性。高端项目取消加载包，减少客户的置业负担，放下高冷傲娇的态度，积极开门迎客，买卖双方的态度明显切换。表：上海近期不同档次项目营销折扣力度概况产品档次项目名称营销策略低端天安象屿西江悦中介点数从1.5%提至2%上实和风院中介点数从2.5%提至3%保利明玥湖开中介点数从3%提至3-4%大名城映雨江南中介4.5%+1.6万不变，新增加送150g黄金金山新城复地星愉湾提佣至6%(为目前全上海最高的住宅佣金点数)，佣金实际6个点，链家抽1个点，发包下去5个点，加上表价基础上的5%的折扣拉满，合计折扣幅度达到89折，即使提佣后也不见效果，实际成交和云湖壹号接近中端招商南山虹桥璀璨领峯新启中介0.7%+全民8000元/套碧桂园柏悦翔湾新启中介1%，原全民4000元/套不变:中骏璟荟中介点数从1%提至2.5%悦澜天地新启中介1%高端大华峯荟取消加载包要求前滩东方悦澜认筹应收尽收，不卡首付尚海悦庭将于六批次上市，目前开门迎客，不封阳台、没有加载包、放低姿态正常接待，对购房者态度十分友好数据来源：CRIC调研2、北京：项目普降3%-8%，降价+中介营销组合拳助力去化（略）3、广州：核心区主打特价房，增城、南沙等开启首付分期（略）4、深圳：5-6成在售项目降价促销，坪山、龙岗折扣力度加大深圳目前在售项目有5-6成出现了降价现象，且占比仍有不断上升趋势，而7-8成项目会采取分销渠道导客模式。目前公寓去化压力显著大于住宅，因而整体折扣力度要略高于同区域住宅。分区域来看，南山、福田等高端项目价格直降情况相对较少，主要还是通过转介第三方带客模 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心10/20克而瑞研究中心式拉动去化。而外围坪山、光明、龙岗等区域项目折扣力度较大，一般还会叠加首付分期等方法扩充居民短期购买力。表：深圳近期不同项目营销折扣力度概况区域项目名称在售产品总货量库存均价营销动态坪山碧湖春天里75-110㎡10358423.8（精装标准3000元/㎡）【转介】提佣：4%+2万现金奖【活动】成交砸金蛋；港式茶点&精彩泡泡秀；每天下午5点前到访送油卡，每天限量100份；关注项目公众号转发制定内容满50个点赞，凭截图兑换粮油礼包，每天限量50份【折扣】国庆7天每天各一套最低9.03折房源（需认购之日起15天内交齐首付款并签约）怡瑞达云秀府69-92㎡338673.66万/㎡【转介】8月1日-8月31日4-4.5%（4套起跳），全民营销5w；【活动】成交砸金蛋；经纪人带客来访最高可抽取500元购物卡或加油卡；10套限时一口价特惠房源，单价3.49万/平起；【促销举措】首付28万3个月结清政策（7天内要交一笔钱，剩下的在3个月内交清，等于是首付延期，没有具体比例，根据客户实际情况而定）【折扣】3房98折，4房97折；保利明玥澜岸78-118㎡318678