城市更新发展总结与展望报告：行业篇

1 中指研究院 中国城市更新专题系列研究 2021年城市更新发展总结与展望∣行业篇 2022年1月 2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和 国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位！在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局进一步加速。中指研究院梳理了2021年初以来城市更新行业相关动态，总结最新发展特征，为企业在未来参与城市更新行动提供参考。 一、特征一：布局集中于珠三角、长三角、京津、成渝 据不完全统计，目前品牌房企已大量布局城市更新市场，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市，其中深圳、广州和东莞房企布局最多，是城市更新企业的主要聚集地。从布局趋势来看，除了以广东省作为城市更新的主战场外，企业也逐步向其他高能级的一二线城市寻求更多的城市更新投资机遇。 图：部分房企城市更新业务布局城市 深圳 广州 东莞 佛山 珠海 上海 太原 北京 石家庄 惠州 武汉 昆明 中山 沈阳 西安 郑州 成都 江门 肇庆 湛江 贵阳 济南 重庆 宁波 烟台 华润 华润 华润 保利 万科 佳兆业 保利 中海 保利 绿地 保利 万科 金地 万科 保利 保利 远洋 融创 富力 华润 恒大 中海 远洋 佳兆业 旭辉 招商蛇 口 招商蛇 口 招商蛇 口 佳兆业 绿地 中海 中海 万科 恒大 龙湖 万科 恒大 富力 金地 绿地 招商蛇 口 保利 龙湖 卓越 佳兆业 旭辉 金科 招商蛇 口 招商蛇 口 招商蛇 口 保利 保利 保利 碧桂园 龙湖 碧桂园 招商蛇 口 富力 万科 时代 旭辉 碧桂园 卓越 华润 富力 恒大 万科 中海 恒大 恒大 万科 旭辉 万科 恒大 远洋 旭辉 富力 远洋 招商蛇 口 恒大 碧桂园 碧桂园 金科 佳兆业 招商蛇 口 碧桂园 卓越 远洋 卓越 中海 卓越 碧桂园 万科 万科 龙光 奥园 富力 万科 首开 华润 万科 融创 融创 合景泰 富 招商蛇 口 卓越 旭辉 融创 龙湖 龙湖 时代 富力 融创 富力 绿城 金科 旭辉 招商蛇 口 龙湖 金地 龙光 富力 金科 旭辉 雅居乐 卓越 金地 龙光 合景泰 富 奥园 旭辉 雅居乐 佳兆业 龙光 合景泰 富 富力 合景泰 富 时代 卓越 时代 佳兆业 奥园 佳兆业 富力 富力 卓越 远洋 奥园 卓越奥园 资料来源：中指研究院综合整理 图：全国各省市城市更新机构分布情况（截至2021年底） 城市更新相关机构数量 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 广东省四川省河北省云南省甘肃省福建省山东省陕西省安徽省内蒙古黑龙江江苏省山西省湖南省新疆上海市浙江省北京市河南省湖北省辽宁省江西省海南省广西贵州省吉林省西藏重庆市宁夏青海省香港天津市台湾省 0 资料来源：中指研究院综合整理 以企业布局最多的深圳、广州、东莞三地为例，2021年全年大多数“三旧改造”项目由合景泰富、佳兆业、龙光、卓越等本地房企获取，TOP10房企如万科、保利、华润等亦斩获多个城市更新项目。受整个行业资金面承压影响，2021年下半年典型企业城市更新项目的拓展力度要明显弱于上半年。 企业 获取项目数 代表项目 广州 合景泰富 4 南岗社区、朱村等 星河控股 3 云埔街、龙溪村等 保利发展 3 黄村街道等 奥园 3 新田村等 新世界中国 3 联星村等 富力 3 海中村等 珠江投资 2 胜洲村等 万科 2 文冲街道等 星河湾 2 贤江社区等 时代中国 2 红卫村等 俊发 1 蓝山村旧改项目 深圳 佳兆业 4 安良七村、坂田街道等 华润置地 3 罗湖村、草围旧村等 鸿荣源 3 钟屋、东方社区等 京基集团 3 水围村、石围旧村等 星河控股 2 潭罗村等 绿景集团 2 沙嘴村等 招商蛇口 1 坪地街道 卓越 1 油松片区 龙光 1 力嘉工业区 东莞 卓越 4 樟罗社区等 奥园 4 铁路坑村等 龙光 4 刘屋村等 万科 2 篁村等 鹏瑞 2 水南村等 佳兆业 2 坝头社区等 鸿荣源 2 金桔村等 表：广州、深圳和东莞2021年企业新获取城市更新项目情况（不完全统计） 资料来源：中指研究院综合整理 二、特征二：国企加大力度参与城市更新 城市更新是在“城”的基础上进行再改造，需要实现更加多元化的诉求，因此国企参与城市更新具有明显的优势。大型国有企业内部普遍存在需要盘 活的存量土地，业务开展的过程中也能够发挥体制优势、产业优势和融资优势，具有极大的内在动力参与城市更新行动。从近期企业城市更新业务动态来看，主要还是以国企为主。特别是近期参与城市更新基金的企业也以央企、国企为主。此外，个别城市近期也从政策层面鼓励市属国企参与城市更新，这也将进一步推动国企更加积极参与城市更新。 表：部分国企2021年城市更新动态 企业 事件 保利发展 参与天津、上海城市更新基金；在获取深圳多个项目前期服务商资格。 华润置地 发布《华润置地城市更新管理手册2.0》；获取深圳多个项目前期服务商资格；入局石家庄高铁商务区城市更新项目。 中国海外 物业版块战略发布会提出投身城市更新，承接国家战略。 中建集团 在长沙召开2021年城市更新业务推进会，将积极开拓城市更新市场。 中国铁建 成立中铁建城市开发有限公司，确立了2021年冲刺千亿规模的目标。 中国中铁 中国中铁将全方位参与辽宁城市更新行动。 招商蛇口 发布2021年城市更新“猎英”计划，招聘岗位覆盖30多个城市，100多个岗位；参与上海城市更新基金；获取多个项目前期服务商资格；2021年获取多个城市更新项目。 华侨城 发布2021年华侨城城市更新品牌片；中标深圳布吉新城片区城市更新项目前期服务商。 中建八局 发布城市更新决策地图、产品手册与操作流程V1.0。 时间 城市 基金 规模 参与企业 2021.5 北京 中关村科学城城市更新与发展基金 300亿 北京建工集团、中建七局、上海宝冶等 2021.6 上海 上海城市更新基金 800亿 上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金 2021.7 无锡 无锡城市更新基金 300亿 无锡城镇发展集团、平安建投、中交投资等 2021.8 天津 天津城市更新基金 600亿 天津城投集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业集团 2021.11 石家庄 石家庄城市更新基金 100亿 募集过程中 2021.12 上海 上海城市更新引导基金 100亿 万科、招商蛇口、上海世博土地、中交集团等 表：2021年各地已/拟成立城市更新基金国企参与情况 资料来源：中指研究院综合整理 资料来源：中指研究院综合整理 三、特征三：治理体系不断完善，多方协同有效推进 城市更新开展过程中，涉及到很多的政府部门协同、行业链条协同，由于利益相关者的数量更多，城市更新项目前期规划、报建的流程要比传统房地产开发更加复杂，在这个过程中专门、常设的管理机构、行业协会有利于信息共享、统筹协调、高效推进。从城市更新政府常设机构及行业协会的组织情况来看，2015年以来主要是广东省相关机构频繁成立，进入2020年后，上海、武汉、南京、云南、大连、辽宁等省市开始根据自身的情况成立相关常设机构和行业协会，城市更新多方协同有效推进。 相关机构名称 成立时间 辽宁省城市更新处 2021 大连市城市更新协会 2021 云南省城市更新协会 2021 惠州市惠城区城市更新协会 2021 南京秦淮区城市更新工作领导小组办公室 2021 武汉市城市更新中心 2020 上海城市更新中心 2020 珠海市城市更新协会 2020 佛山市城市更新协会 2020 佛山市自然资源局（佛山市城市更新局） 2019 湛江城市更新局 2019 中山城市更新局 2019 哈尔滨南岗区城市更新局 2019 成都市公园城市建设和城市更新局 2019 中山市城市更新协会 2019 惠州城市更新科 2019 东莞市城市更新协会 2018 广东省三旧改造协会 2018 东莞城市更新局 2017 广州市城市更新协会 2017 深圳市城市更新开发企业协会 2016 济南城市更新局 2016 广州城市更新局 2015 深圳城市更新和土地整备局 2015 表：各地城市更新相关机构成立情况（不完全统计） 城市 政策 主要内容 北京 北京市《关于实施城市更新行动的指导意见》 市委城市工作委员会所属城市更新专项小组负责统筹推进城市更新工作。市有关部门要建立协同联动机制，加强政策创新，深化放管服改革，支持各区推进城市更新工作。 上海 《上海市城市更新条例》 市人民政府加强对本市城市更新工作的领导，建立城市更新协调推进机制，统筹、协调全市城市更新工作，并研究、审议城市更新相关重大事项；城市更新办公室设在市住房城乡建设管理部门，具体负责日常工作。 广州 《广州市城市更新条例》 市人民政府加强全市城市更新工作的领导，成立城市更新领导机构，研究审定城市更新重大事项、作出重大决策。 深圳 《深圳经济特区城市更新条例》 市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。 重庆 《重庆市城市更新管理办法》 市政府成立市城市更新工作领导小组，负责领导全市城市更新工作，对涉及的重大事项进行决策。 成都 《成都市城市有机更新实施办法》 将原市棚户区改造工作领导小组更名为市城市有机更新工作领导小组，市级相关部门及各区政府（管委会）为小组成员单位。领导小组负责统筹协调重大问题，审批工作计划和方案，审定政策措施，督促检查各成员单位工作。 沈阳 《沈阳市城市更新管理办法》 成立沈阳市城市更新工作领导小组，市级相关部门及各区县（市）政府为小组成员单位，负责领导全市城市更新工作，统筹协调重大问题，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 西安 《西安市城市更新办法》 市人民政府成立市城市更新工作领导小组，负责审议全市城市更新重大政策措施和城市更新专项规划，审定城市更 表：相关政策中提及的城市更新组织机制 资料来源：中指研究院综合整理 城市 政策 主要内容 新年度实施计划，统筹协调城市更新中的重大问题。 资料来源：中指研究院综合整理 四、特征四：高度重视，强化组织资源支持力度 根据结构与战略相匹配的原则，2021年以来，房企加速构建与业务拓展相匹配的组织架构及管理体系，将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。 从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成为企业发展的重要组成部分。例如，万科南方区域公司早在2020年就把城市更新提升为和办公、商业、EPC& 代建、养老、酒店同级别的独立业务后，2021年3月又成立城市更新公司，说明城市更新业务在集团内的支持与重视进一步提升，将得到更多的资源支 持。中国奥园在城市更新领域较早布局，项目储备较多，2021年3月通过 组织架构调整提升了城市更新业务在集团的业务比重，调整后业务将更多集中于城市更新。招商蛇口发布2021年城市更新“猎英”计划，招聘岗位工作内容均围绕城市更新板块展开，招聘最多的为投资拓展类，通过投资拓展类岗位的增加扩大城市更新项目储备。中南置地于2021年10月进行了组 织架构调整，将原深莞惠战区调整为中南置地城市更新事业部。此外，远洋 集团、中国奥园等多家企业在其2021年中报中提到要将城市更新业务作为未来重要的发力点，不断提升土地转化，打造企业新的业