业绩保持平稳，经营服务发展快速

万科A(000002.SZ) 业绩保持平稳，经营服务发展快速 房地产 2022年10月28日 推荐(维持) 股价:14.34元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司/27.88%实际控制人 总股本(百万股)11,631 流通A股(百万股)9,717 流通B/H股(百万股)1,907 总市值(亿元)1,592 流通A股市值(亿元)1,393 每股净资产(元)20.73 行情走势图 资产负债率(%)77.8 事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收3,376.7亿元，同比增24.4%，归母净利润170.5亿元，同比增2.2%；其中三季度实现营收1307.6亿元，同比增25.3%，归母净利润48.3亿元，同比降14.4%。 平安观点： 业绩保持平稳，未结资源充足。前三季度营收同比增24.4%，归母净利润同比增2.2%，利润增速低于营收增速主要因：1）受销售限价等影响，期内开发业务结算毛利率同比降3.2pct至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率同比降2.2pct至16.5%；2）对联合营企业投资收益下滑，致期内投资净收益同比减少78.4%至8.4亿元。3）少数股东损益占比同比提升5.2pct至37.4%。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比降1.8pct至 4.9%。期末预收账款与合同负债合计值5,377.4亿元，同比下滑23.1%，仍为2021年营收的1.2倍，为后续业绩结转奠定基础。 相关研究报告 《万科A*000002*经营稳中向好，融资渠道畅通》20 22-08-30 《万科A*000002*业绩平稳增长，融资渠道畅通》20 22-04-28 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 地产销售降幅收窄，投资保持谨慎。前三季度公司实现销售面积1,936.9万平方米，销售金额3,146.7亿元，同比均下降34.3%。其中三季度销售面积646.2万平方米，销售金额993.8亿元，分别同比降14.4%、20.3%，降幅较二季度有所收窄。拿地方面，前三季度新增土储486万平方米、总价约507亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为25.1%、16.1%，楼面均价10428元/平方米，同比增39.4%，或表明公司更加聚焦核心城市与优质地块。前三季度新开工1,276.9万平方米，同比降55%，完成年初计划66.5%；竣工面积2,349.9万平方米，同比增17.9%，完成年初计划60.3%。 经营服务保持快速发展，万物云成功分拆上市。前三季度经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%。物业方面，三季度社区空间居住消费服务新拓展项目77个、商企空间服务新拓展129个，城市空间服务新拓展14个，期内成功分拆万物云于港交所上市。物流仓储方面，前三季度物流仓储（含非并表项目，租赁与商业同含）营收29.7亿元，同比增长42.7%；三季度新获取物流仓储可租赁建面28.9万平方米，期末高标仓稳 2020A2021A2022E2023E2024E 营业收入(百万元)419,112452,798493,550505,888526,124 YOY(%)13.98.09.02.54.0 净利润(百万元)41,51622,52423,59224,95627,114 YOY(%)6.8-45.74.75.88.6 净利率(%)9.95.04.84.95.2 毛利率(%)29.221.821.021.522.0 EPS(摊薄/元)3.571.942.032.152.33 ROE(%)18.59.59.39.29.4 P/E(倍)4.07.47.16.76.2 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 P/B(倍)0.70.70.70.60.6 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 万科A公司季报点评 定期出租率91%、冷链园区稳定期使用率74%。租赁方面，前三季度租赁住宅业务营收23.1亿元，同比增长11.5%，期末租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%，其中4.28万间纳入保障性租赁住宅。商业方面，前三季度营收62.5亿元，同比增长10.6%，期末开业项目的整体出租率为92.7%。 融资结构持续优化，维持“绿档”水平。前三季度新增融资平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%，第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.70%。期末有息负债2,943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1pct；银行借款占比58.6%，债券占比26.6%，其他借款占比14.8%。期末货币资金1,188.3亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元；净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为44.2%、68.6%，维持“绿档”水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润分别为235.9亿元、249.6亿元、271.1亿元，当前市值对应PE分别为7.1倍、6.7倍、6.2倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表 利润表 流动资产 1,600,268 1,707,377 1,710,701 1,760,102 现金 149,352 113,516 116,354 121,008 应收票据及应收账款 15,161 16,526 16,939 17,616 其他应收款 266,061 290,007 297,257 309,147 预付账款 67,230 73,281 75,113 78,118 存货 1,075,617 1,184,787 1,175,047 1,203,022 其他流动资产 26,846 29,260 29,991 31,190 非流动资产 338,370 352,202 363,051 373,665 长期投资 144,449 159,778 173,508 187,387 固定资产 37,063 40,064 41,931 43,664 无形资产 10,445 9,329 8,713 7,848 其他非流动资产 146,412 143,030 138,898 134,766 资产总计 1,938,638 2,059,579 2,073,752 2,133,766 流动负债 1,311,446 1,443,909 1,470,685 1,541,139 短期借款 14,413 22,737 18,660 35,911 应付票据及应付账款 330,537 364,084 370,825 383,201 其他流动负债 966,497 1,057,088 1,081,200 1,122,027 非流动负债 234,419 190,100 142,804 94,671 长期借款 231,652 187,334 140,038 91,904 其他非流动负债 2,766 2,766 2,766 2,766 负债合计 1,545,865 1,634,009 1,613,489 1,635,810 少数股东权益 156,820 173,102 190,326 209,040 股本 11,625 11,631 11,631 11,631 资本公积 20,584 20,584 20,584 20,584 留存收益 203,744 220,253 237,722 256,702 归属母公司股东权益 235,953 252,467 269,937 288,917 负债和股东权益 1,938,638 2,059,579 2,073,752 2,133,766 单位:百万元 万科A公司季报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业收入 452,798 493,550 505,888 526,124 营业成本 353,977 389,904 397,122 410,377 税金及附加 21,056 22,950 23,524 24,465 营业费用 12,809 13,961 14,310 14,883 管理费用 10,242 11,164 11,443 11,901 研发费用 642 700 718 746 财务费用 4,384 4,494 3,310 3,139 资产减值损失 -3,514 -1,974 -2,024 -2,104 信用减值损失 -280 -287 -294 -306 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 4 0 0 0 投资净收益 6,614 6,709 4,834 4,763 资产处置收益 19 19 19 19 营业利润 52,531 54,843 57,997 62,985 营业外收入 1,148 1,148 1,148 1,148 营业外支出 1,456 1,456 1,456 1,456 利润总额 52,223 54,535 57,689 62,676 所得税 14,153 14,660 15,508 16,849 净利润 38,070 39,874 42,181 45,827 少数股东损益 15,545 16,283 17,224 18,713 归属母公司净利润 22,524 23,592 24,956 27,114 EBITDA 59,568 66,026 68,380 73,581 EPS（元） 1.94 2.03 2.15 2.33 单位:百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E 主要财务比率 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 8.0 9.0 2.5 4.0 营业利润(%) -34.3 4.4 5.8 8.6 归属于母公司净利润(%) -45.7 4.7 5.8 8.6 获利能力毛利率(%) 21.8 21.0 21.5 22.0 净利率(%) 5.0 4.8 4.9 5.2 ROE(%) 9.5 9.3 9.2 9.4 ROIC(%) 8.8 7.3 7.1 7.8 偿债能力资产负债率(%) 79.7 79.3 77.8 76.7 净负债比率(%) 24.6 22.7 9.2 1.4 流动比率 1.2 1.2 1.2 1.1 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 29.9 29.9 29.9 29.9 应付账款周转率 1.1 1.1 1.1 1.1 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.94 2.03 2.15 2.33 每股经营现金流(最新摊薄) 0.13 2.37 6.84 5.30 每股净资产(最新摊薄) 20.29 21.71 23.21 24.84 估值比率P/E 7.4 7.1 6.7