行业地位持续稳固，打好提质增效“组合拳”

行业地位持续稳固，打好提质增效“组合拳” 核心观点： 事件：近日，公司公布2022年三季报。2022年前三季度，公司实现营业收入91.78亿元，同比增长20.89%；实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.6%；实现基本每股收益0.45元/股，同比增长 23.61%。 剔除租金减免影响，营收业绩协同增长。2022年前三季度，公司实现营业收入91.78亿元，同比增长20.89%；其中物业管理业务实现88.56亿元，同比增长25.02%，资产管理业务实现营业收入 3.25亿元，同比下降19.94%。公司实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.6%；实现扣非归母净利润3.84亿元，同比增长10.84%；扣非业绩增速不理想主要系，公司响应国家政策要求，减免房产租金0.7亿元，减少归母净利润0.68亿元，若剔除减免租金影响，前三季度公司实现扣非归母净利润4.52亿元，同比增速30.31%，仍保持了较高的业绩增速。 物管业务基础稳定、质量优化。公司2022年前三季度实现新签约合同金额额24.3亿元，同比增长17%，客户基础保持稳定，除稳固传统招投标市场领先优势外，在“总对总”及“合资合作”业 务拓展方面实现快速发展，相关业务新签年度合同额同比增速分别达到41%和94%。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。业务拓展数量质量齐头并进，创新业务开发机制，打造特色服务模式，稳固非住业态领先地位。 增值业务全国化、平台化，推动核心业务锦上添花。公司多措并举，赋能业务运营，打好提质增效“组合拳”。截至2022年9月 30日，公司在管项目数量达到1837个，管理面积达到3.04亿㎡。公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现，广东省、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位居前列，合计实现收入为 50.40亿元。平台增值服务保持快速增长势头，用户数、活跃度等平台数据稳步提升，私域效能不断。专业增值业务平稳发展，公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展。 资管业务稳健，业绩受减租及资产剥离影响。公司商业运营业务规模稳步扩大，在管项目主要来源控股股东招商蛇口委托。截至 2022年9月末，公司在管商业项目50个（含筹备项目），管理面 积261.8万㎡，其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招 商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租 及经营业务稳健，总可出租面积为48.55万㎡，2022年9月末总体出租率为97%，受减租及资产剥离影响，相关业务收入利润有所下降。 招商积余（001914.SZ） 推荐维持评级 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 上证指数 招商积余 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 资料来源：wind 市场数据时间2022.10.26 A股收盘价14.23 A股一年内最高价(元)20.92 A股一年内最低价(元)12.62 上证指数2999.50 市盈率25.02 总股本1060.35 实际流通A股（百万股）666.86 限售的流通A股（百万股）393.49 流通A股市值(亿元)94.89 公司点评报告●房地产行业 2022年10月27日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 投资建议：公司作为央企物管公司在行业始终占据龙头位置，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升，业绩稳健提高有所保障。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为0.63元/股、0.79元/股，以10月26日的收盘价14.2元计算，对应的市盈率分别为22.5倍、18.0倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、资产分离不及预期、租金减免影响、行业竞争加剧等风 险。 图1：招商积余营业收入（亿元）及同比增速图2：归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 营业收入同比 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 60% 9.00 400% 50% 8.00 200% 40% 7.00 0% 6.00 30% 5.00 -200% 20% 4.00 -400% 10% 0% -10% -20% 3.00 2.00 1.00 0.00 (1.00) (2.00) 归母净利润同比 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 -600% -800% -1000% -1200% -1400% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：招商积余基本每股收益（元）及同比增速图4：招商积余毛利率（%） 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 (0.20) 基本每股收益同比 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 400% 200% 0% -200% -400% -600% -800% -1000% -1200% -1400% 2500% 2000% 1500% 1000% 500% 0% 毛利率(%) 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 2 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图5：招商积余ROE和ROA图6：招商积余资产负债率及总资产周转率 ROE/%ROA/% 0.00 18.21 5.00 0.00 5.00 4.46 4.04 1.81 4.54 2.06 5.34 2.66 0.00 2.88 0.98 (0.20) -1.78 2 80.00 资产负债率/%总资产周转率/次（右轴） 0.60 70.00 1 60.00 150.00 40.00 30.00 20.00 10.00 76.04 0.18 71.05 0.22 60.58 0.31 04.93.722 0.460.520.50 0.40 49.2950.220.30 0.20 0.10 -5.00 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 0.00 2017-092018-092019-092020-092021-092022-09 0.00 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：�秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 中国银河证券股份有限公司研究院 机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 深广地区：苏一耘 0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn 崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn 陆韵如 021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn