房地产行业研究报告：「房住不炒」仍是大方针

T Table_Title 2022年10月17日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 「房住不炒」仍是大方针 报告内容 「房住不炒」仍是方针。中国二十大于10月16日上午在北京开幕，10月22日上午闭幕。二十大报告中提到要健全社会保障体系，地产方面，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海宏洋(81.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 会议开幕式上，报告宣读时虽然省略了「房住不炒」，但在其后发布的完整版二十 大报告中，仍然看到「房住不炒」的表述。经过多年发展，有关领导层对房地产的 管治理念已经深入民心，成为社会共识，往后购房者置业更加理性，住房居住属性将继续强化。在租购并举的推动下，根据沙利文报告指出，中国的租赁公寓市场的 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 规模由2017年的1.2万亿元（人民币‧下同，特别指明除外）增至2021年的1.8 1.10 万亿元，复合年增长为11%。至2026年，租赁公寓市场的规模预计将进一步增至 2.7万亿元，相当于未来五年平均年增长率约8%，增速将保持较快。然而，租赁公寓需要较大量的资本投入及良好之融资能力，国企较有利推进。 政府回购商品房。为保持地产市场健康的发展、提振楼市及去库存，已有多地政府如郑州、济南等，鼓励国有企业或直接出手回购当地新建商品房作保障安置用房或长租公寓。苏州市政府部门早前亦拟定向回购10,000套新房项目之房源。我们估算这次万套房估算占全市年销售约15%，规模较大但执行时间表有待确定。参考其他地方，政府通常以约三成首付金购入房产，假若未来楼市好转，房企仍可当新房来从新出售。此举可加快房企资金回笼，增强房企流动性。然而回购项目以国企发展商为主，对民营房企的帮助力度有限。 标杆民企旭辉违约。可换股债的信托人建行亚洲，向结算所Euroclear通报，旭辉无法如期在10月8日支付到期的债息，直接宣告构成债务违约。相关可换股债券的 到期利息总额约8800万元。公司虽然在9月下旬发行12亿元，由中债信用增进投资公司提供担保的三年期中期票据，但仍发生违约事件。公司早前被传出天津项目非标融资及公司的美元银团均未能如期支付，反映民企所面对的压力愈增。同为标杆民企的碧桂园、新城及龙湖等股债价格亦出现较大波动，反映资本市场对民企的风险折让进一步提高。 銷售復甦仍然需時。中国9月新增人民币贷款2.47万亿元，大幅高于预估的1.8万亿元（8月为1.25万亿元），相信主要受基建项目推进良好，带动有关企业的融资，企业户短、中长期新增贷款为6,567亿元及13,488亿元，分别同比多增4,741亿元 及6,540亿元。但居民户中长期贷款虽然仍处于减增状态，反映购房需求仍然疲弱。 人行、财政部、税务总局等虽然在9月底出台多个利好政策，包括下调公积金贷款利率、同城换房退税优惠及下调新发放首套住房贷款利率下限，但从初步的数据来看，10月份的销售仍然未如理想，尤其是新房销售，同比下跌幅度仍然较高。销售复苏的不确定性加大，民企再融资压力进一步提升。如碧桂园在明年一月约6.2亿 美元到期，该债债价下跌至72元；龙湖四月有3亿美元到期，债价约93元，相对 维持高位及平稳；新城四月有2亿美元到期，债价下跌至72元。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 04-2205-2206-2207-2208-2209-2210-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 04-2205-2206-2207-2208-2209-2210-22 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 30.80 不適用未評級 7.3 6.9 6.3 0.89 0.79 0.73 5.1% 5.2% 5.6% 越秀地产 123.HK 9.57 不適用未評級 6.3 6.1 5.5 0.57 0.53 0.50 6.3% 6.7% 7.3% 中海宏洋 81.HK 2.77 不適用未評級 1.7 1.8 1.7 0.29 0.25 0.22 13.9% 11.6% 11.6% 中海物业 2669.HK 6.61 11.00买入 19.5 15.1 11.7 6.41 4.82 3.65 1.5% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 30.00 不適用未評級 35.1 27.4 21.2 4.36 3.90 3.41 1.0% 1.3% 1.7% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 房地产行业/行业策略 客户服务热线 香港：22131888国内：4008695517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。 安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼电话：+852-22131000传真：+852-22131010