房地产行业研究报告：黄金周地产销情未见明显改善

T Table_Title 2022年10月11日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 黄金周地产销情未見明显改善 根据中指监测数据，2022年国庆假期期间，20多个重点城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期同比下降37.7%，按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，虽然网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情一般。在假期前夕推出三项包括下调公积金贷款利率、房贷利率、及同城换房退税优惠，销售的刺激效果暂时较为一般，反映市民对购房仍抱观望态度。 报告内容 黄金周销售数据未见明显改善。根据中指监测数据，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），20多个重点城市新建商品住宅成交面积约67万平米，较去年国庆假期同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。4个一线城市平均跌幅超过40%，尤其是北京，同比下降超过60%。按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，百强房企九月单月销售 （按操盘口径计算）为3,509万平米，同比下跌35%。然而，考虑到网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情只属一般。 支持政策力度愈來愈大。国庆假期前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出招，四大部門發出三大针对楼市政策，释放重大利好。推出三大利好政策，包括： 一、下调公积金贷款利率。人民银行宣布自10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15基点），二套利率政策不变。此次下调为2015年以来首次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，希望可释放部分刚需需求。 二、同城换房退税优惠。财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税； 三、下调房贷利率。人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策对6-8月房价同、环比均下跌的城市，当地市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，有利于支持城市政府因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。 市民购房仍抱观望态度。在九、十月传统销售旺季下，房企为了加速去化推出打折优惠，通过大幅度折扣、送大礼、送车位、送物业管理费等方式吸引购房者。多个城市为楼市，包括太原、中山、沈阳、桐庐、铜陵、黄冈、长春等，为了去库存，均鼓励发展商推出「团购」活动，变相降价促销。据了解，长三角、大湾区等重点城市平均的降价幅度约10-15%，部分能级较低的城市在叠加「团购」效应下，降价幅度高达30%。然而，从初步黄金周的销售数据来看，打折促销的成效没有显注，反映市民购房仍抱观望态度。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海宏洋(81.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 03-2204-2205-2206-2207-2208-2209-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 03-2204-2205-2206-2207-2208-2209-22 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 31.95 不適用未評級 7.6 7.1 6.5 0.92 0.82 0.75 4.9% 5.0% 5.4% 越秀地产 123.HK 9.86 不適用未評級 6.5 6.3 5.7 0.59 0.55 0.52 6.1% 6.5% 7.1% 中海宏洋 81.HK 2.94 不適用未評級 1.8 1.9 1.9 0.32 0.27 0.25 12.7% 10.6% 10.6% 中海物业 2669.HK 6.92 11.00买入 20.6 15.9 12.3 6.75 5.07 3.85 1.5% 1.9% 2.4% 华润万象 1209.HK 30.85 不適用未評級 36.4 28.4 22.0 4.52 4.05 3.54 1.0% 1.3% 1.6% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。1 图1：2022年黄金周销售情况图2：百强房企操盘销售金额（截至2022年9月） 城市等级 城市 成交面积 万平米 同比 % 对比2019-21年% 一线 广州 6.02 (21.0) (18.0) 上海 4.14 (47.0) (45.0) 深圳 5.58 (49.0) (12.0) 北京 2.24 (64.0) (47.0) 二线 济南 6.73 46.0 37.0 沈阳 7.15 30.0 16.0 成都 0.97 (9.0) -- 青岛 5.94 (30.0) (42.0) 武汉 5.66 (36.0) (71.0) 宁波 4.07 (48.0) (68.0) 温州 4.37 (57.0) (60.0) 福州 0.90 (69.0) (60.0) 杭州 2.81 (80.0) (52.0) 三线 扬州 0.53 55.0 (84.0) 淮北 1.67 46.0 (73.0) 岳阳 1.14 27.0 (48.0) 南充 0.29 25.0 -- 东莞 1.86 (18.0) (28.0) 柳州 2.96 (28.0) (31.0) 烟台 0.84 (41.0) (70.0) 淄博 1.05 (44.0) (86.0) 总计 66.92 (37.7) (47.6) 亿元百强房企操盘销售 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 操盘金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：百强房企操盘销售面积（截至2022年9月） 万平米操盘口径面积 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 操盘面积（左）当月同比（右） 资料来源：中指院、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。2 客户服务热线 香港：22131888国内：4008695517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。 安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。3 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼电话：+852-22131000传真：+852-22131010