2022上半年房企存货管理报告：现房库存5年首次负增长，六成房企较期初回落

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/14 中国房地产 2022年9月 深度研究 ——2022上半年房企存货管理专题 企业1组沈晓玲、羊代红、齐瑞琳、张少贤 现房库存5年首次负增长，六成房企较期初回落 目录 一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升3 1、房企存货总量增速仅0.4%，50强房企控制最严格3 2、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高5 二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在7 1、5年来现货库存规模首次回落，房企库存去化能力差异大7 全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落7 六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化8 2、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键9 现房库存占比12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力9 碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在30%以上9 三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期10 1、存货周转率下降至0.24，六成房企周转效率下滑10 资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌10 30强房企存货周转率较高，龙湖绿城等企业结转加速11 2、存货预收比下降至1.94，行业去化出清周期缩短11 市场下行存货预收比下滑，行业逻辑转变下降杠杆去库存11 囤地少企业警惕未来开发经营危机，部分央国企实力强持地时间更久12 四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升13 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/14 前言 从2020年的疫情影响，到“三条红线”融资管理细则落地，不少房企尤其是红档、黄档企业融资端承压，现金流吃紧，“降库存、抓回款”成为很多房企重要课题。2021年两集中供地政策出台，商票数据纳入监管，表外负债逐渐浮出水面，此外试点重点房企被要求买地金额不得超过年度销售额的40%，下半年不少房企出现债务违约风险，黑天鹅事件频出。 到2022年上半年，停工停贷潮蔓延，市场基本面颓势，预期悲观，叠加疫情影响，房企一方面开竣工速度和结转周期受到影响，另一方面销售去化速度也大不及以前，加上融资端收紧，房企上半年拿地寥寥，在这种情况下，想要维持企业的稳健发展，房企必须从存货结构、存货效率入手，提升整体运营水平。 为此，我们筛选了80家典型房企1，分析企业的库存整体情况，如库存及占比、存货结构如现房库存压力及在建存货等；同时结合存货周转率、存货预收比等指标看企业表现，判断未来去化压力和增长预期。本文通过对上述企业存货相关指标解读，探究运营管理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。 一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升 房企存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前企业的土地投资、项目开竣工投入状态。由于近年来房地产市场整体增速趋缓，加上新冠疫情、“三道红线”融资的监管政策，以及整体市场下行去化难度加大，房企一方面加快现房库存去化，加快现金回流，另一方面则是审慎投资，减少存货积压；但疫情反复、现金流紧缺及销售去化难度加大，也为房企去存货带来不确定性。 1、房企存货总量增速仅0.4%，50强房企控制最严格（部分略） 上半年房企的开工施工面积都同比负增长。上半年房企由于疫情影响、资金紧张拖累房企开工及施工，从上半年新开工面积来看，同比始终处于下降趋势，尤其是从4月开始，新开工面积较上 年降低超4成。而由于上半年开工面积减少，“停工停贷潮”加上企业保交付等竣工加强，房企的 施工面积单月同比也从3月起开始成下降趋势。除开工、施工面积下降，企业拿地也十分谨慎，较多房企上半年甚至零新增，在这样的背景下，房企存货规模增长乏力。 图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 1目前发布年报或业绩公告的企业只有71家，因此暂时使用71家数据，故行业平均值会有所微调 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/14 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图：房地产开发企业施工面积月度走势（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 典型房企存货总量增速仅0.4%，超五成房企存货较期初下降。从存货数据来看，在“三条红线”、“两集中”供地等严监管政策下，房企的投资有所收缩：截止至2022年上半年，71家典型企业的存货总量达到了12.08万亿，仍然呈现上升趋势，但是增速进一步放缓，较2021年年末的仅提升0.4%，不及2021年的6.4%。其中有超5成（37家）房企的存货总量出现了下降，严控负债的大环境之下，多数企业选择开源节流，加速销售去化和项目结转，甚至直接出售项目或未开发土地来收缩投资力度，导致存货总量持续收缩。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/14 图：2017年-2022年上半年典型房企存货总量情况（单位：亿元） 数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC信息决策系统 2、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高（部分略） 存货占总资产比率是存货占总资产的百分比，存货控制是企业经营管理的重要组成部分。如果房企没有足够的存货，未来市场好的时候无法有项目快速上市。但如果存货过多，则持有成本可能会很高，增加房企去化压力。 从2017年-2022年上半年，存货占总资产的比率整体呈现出上升趋势。其中只有2020年出现 下降，主要是由于2020年下半年在融资环境收紧，“三道红线”的政策压力下，房企拿地普遍较为 谨慎，且多数房企加速去化抓回款，虽然存货规模仍然有所上升，但增速较2019年进一步收窄。而此时资产总值仍处于上升阶段，其中还有港龙中国上市，中交地产和建发房产母公司注资，使得这几家企业总资产同比增长超一倍。2022年上半年存货总量几乎没变化，而存货占总资产的比重升高，说明企业其他资产占比收缩，主要原因一是多元化收缩，对外投资减少；二是整体杠杆减少，总资产也下降；三是资金紧张、现金减少。 图：2017-2022年上半年存货占总资产的情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/14 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/14 二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在 1、5年来现货库存规模首次回落，房企库存去化能力差异大 全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落 现房销售占比提升，期房现房销售均价差距进一步增大。根据国家统计局数据显示，2022年6 月全国商品房现房销售占比为14.4%，较2021年底提升3.1个百分点，处于近3年的较高水平。同 时现房均价较期房均价的差距也在逐渐拉大，2022年6月全国商品房期房销售均价为1.03万元/平 方米，现房销售均价为0.76万元/平方米，现房较期房每平米均价低2662元，较2021年底的均价 差值每平方米继续扩大900元，且7月、8月的均价价差持续保持在超2100元的水平上，在价位上的优势也在一定程度上助力现房销售占比的提升。 图：2019年9月-2022年8月年全国商品房现房销售情况 数据来源：国家统计局 房企造“现房节”营销，房企现房库存压力有所缓解。截止目前，已有65家重点企业披露2022 年上半年的存货明细，据统计重点企业的现房库存总量为13566亿元，现房库存总量较2021年底年小幅下降4.2%，是5年来现货库存的首次回落。近年来由于房企现货库存压力的不断增大，从去年年底开始就有项目陆续打出现房销售的营销海报，今年上半年企业开始举办“现房节”，6月受停工风波的影响，“现房节”房企的参与热情和力度进一步加大。 图：2017-2022上半年重点企业现房库存及现房库存规模较期初变动情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/14 数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC中国房地产信息决策系统 六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化（部分略） 从2022年上半年已公布存货明细的重点企业数据来看，2022年上半年61.5%房企的现货库存规模较期初下降，其中现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的10家房企的库存规模平均降幅为25.7%，远大于行业4.2%的降幅；而10家现房库存规模增速较大的房企平均增速达到31%，与行业现货库存下降的趋势截然相反。 部分房企的现房库存规模大幅下降主要有以下三个原因： 第一，多维度、高频率营销，甚至开展具有针对性的“现房”活动。一方面，房企在营销活动上保持积极的态度，让利、造节、降首付门槛等促销手段不断更新；另一方面，受项目停工风波影响，为了让购房者放心，因此多家房企推出样板间参观活动，甚至主推现房销售提高购房者信心。 第二，房企从货量管控层面，对市场压力大的三四线项目进行出清。三四线刚需是支撑三四线市场的主力，但随着棚改、返乡置业的消失，三四线市场容量逐渐见底，2022年中期多家房企在业绩发布会上表示，未来投资将与一二线城市，甚至金茂表示将避免在三四线拿地，美的置地表示将退出部分低能级城市，比如柳州、岳阳等三四线城市。 第三，受“停工停贷潮”影响，市场对期房信心缺失，给现房去化提供了一定的机会。各地不断爆出的“停工停贷”新闻，不仅促使部分购房者观望情绪加重，同时对于近期置业动机强烈的购房者，尽管现房或许存在户型、采光以及其他方面的小瑕疵，但与期房存在的无法交付的风险相比，看得见摸得着的现房更让人放心。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/14 从现房库存规模增幅较大的房企看，主要有以下两个原因： 第一，销售规模腰斩，2022年以来行业下行压力增加，根据CRIC统计，百强房企2022年上半年销售规模平均下降50%，部分房企整体销售持续承压造成现房库存规模增加；第二，房企以在建或竣工抵押融资，在融资收紧的情况下抵押更多物业以待融资，项目竣工后仍处于受限制状态，因此现房库存规模居高不下。 2、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键 现房库存占比12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力 现房库存占比下降，房企去库存压力仍在。截止目前，监测的80家重点企业中，共有65家重 点企业披露了2022年上半年现房库存情况，他们的现房库存占比为12.9%，较期初下降0.5个百分点，与历史数据相比现房库存占比仍处于较高水平，房企库存压力仍不可忽视。 图：2017年9月-2022年上半年重点监测房企现货库存占比情况 注：2018-2022年上半年样本容量为已公布存货明细的65家重点房企，2017年由于三巽集团上市较晚，仅包含64家重点房企 现房库存占比=已竣工存货/存货总量 数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC中国房地产信息决策系统 碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在30%以上（略） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/14 三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期 1、存货周转率下降至0.24，六成房企周转效率下滑 资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌 2022年上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.24次/年，同比下降0.02次/年。房企的 整体存货周转率在历年中呈现上升的态势，到了2021年又有较大的上涨，同比上升了0.03次/年，主要在于银根锁紧倒逼房企加快周转速度，回笼资金，缩短拿地到销售结转的周期。2022年上半年存货周转率为0.24次/年，同比下降了0.02次/年，存货周转率出现了下滑，止升反跌。 图：2017年-1H2022年典型房企存货周转率（单位：次/年） 数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC中国房地产信息决策系统 究其原因，主要在于2022年上半年整体市场未达预期实现明显好转，百强房企操盘销售金额同比下滑50.3%，市场仍属低位，政府对预售资金的监管和提取条件更加严格，企业资金回笼持续受限，导致房企的销售竣工结转也受到较大的影响，2022年上半年累计房屋竣工面积28636万平方米，累计同比下降21.5%，增速创近五年次低（2020年1