房地产开发行业930政策合集点评，政策力度加码形式突破，自上而下推动需求复苏

政策一：9月29日晚央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。目前70大中城市中23城符合条件。 政策二：9月30日晚央行宣布在2022年10月1日期，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，已降至历史最低值。 政策三：9月30日财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破+自上而下。 1.放松力度空前。5年期LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房商贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前的历史最低水平。 2.形式有所突破。2008和2014年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的0.7倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善臵换需求的个税退税优惠政策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。 两条政策均在形式上有所突破。 3.政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。 武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。 本次调整有望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。 二、提振购房需求。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。 投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻退可守的策略配臵。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 政策一：部分城市2022年底前可下调首套住房贷款利率下限 9月29日晚央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。 根据统计局数据，70大中城市里8个二线城市15个三线城市共计23城符合条件。分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。 图表1：符合首套房贷利率下限放宽条件城市一览（标蓝城市） 预计本次调整后个人住房贷款利率有望迎来历史最低值。 5年期LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。而2008年和2014年大放松周期的金融机构个人住房贷款利率最低值为2009年6月的4.34%和2016年9月的4.52%，而2022年6月为4.62%。本次放宽下限后，部分城市的房贷利率预计有望迎来历史最低值。 图表2：8月LPR已降至历史低位 图表3：金融机构个人住房贷款利率走势图 取消房贷下限的政策形式在历史上为首次，但本次调整限制为首套房。2008和2014年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的0.7倍，本次调整虽然限制在首套房，但部分城市可能取消下限，形式上的突破为历史首次。 图表4：2008年和2014年周期的住房贷款利率下限调整回顾 政策二：全国公积金贷款利率下降15bps 9月30日晚央行宣布在2022年10月1日期，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，已降至历史最低值。全国住房公积金贷款最高限额全国各地不同，单人限额目前多在50万-80万区间。 虽然已降至历史最低值，但根据历史经验预计四季度或有进一步下降空间。 从历史数据看，以5年以上公积金贷款利率为例：历史第一次下降是在2002年2月，由4.59%降至4.05%；第二次下降在2008年9月-12月，连续4次下降，由5.22%降至3.87%；第三次下降在2012年6月-7月，连续2次下降，由4.90%降至4.50%；第四次下降在2015年3月-8月，连续4次下降，由4.25%降至3.25%。 可以发现2008年以来，每次下降均在2-4次直接，我们预计四季度住房公积金贷款利率或有进一步下调的空间。 图表5：1999-2022年个人住房公积金贷款利率 政策三：财政部对2023年底前居民换购住房给予个税优惠 9月30日财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。新购住房金额和现住房转让金额均为房屋的成交价格。 我国目前购买住宅的个人所得税为全额的1%或者差额的20%，由卖方承担。 1、纳税人(卖方)能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为： 个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳增值税等合理费用)×20% 2、纳税人(卖方)不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为： 个人所得税=计税价格×1% （1%-2%均有，具体情况视各城市政策而定，和房屋是否为非普通住宅也有关） 实际操作过程中，绝大多数案例采用全额的1%，在上海、深圳等房地产市场基本较好的城市，个人所得税多由买方实际承担，部分基本面较差的城市买方较为强势，也存在买卖双方平分承担或者卖方承担的情况。购房满五年且属于唯一住宅的情况下，免征个人所得税。 图表6：我国目前普通住宅的个人所得税计算方式 本次个税退税优惠政策条件较为严格，目标人群为刚需改善型的臵换客群。与2008年和2014年周期的首套房税收优惠政策相比力度较小。考虑原因为今年土拍市场热度较低，地方财政压力较大。 本次个税优惠政策仅针对现有住房不满足满五唯一条件，且卖出后1年内在同一城市重新购买住房的居民，此类居民多为刚需改善型购房者，属于臵换人群。对刚需的二手购房者来讲并未产生实际优惠。而与2008年和2014年的契税营业税优惠政策相比，力度较小。政策形式较为新颖，有望激发改善臵换需求的积极入市。 图表7：2008年和2014年周期的购房税收优惠政策回顾 本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破+自上而下 1.放松力度空前。5年期LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房商贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。 而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前的历史最低水平。 2.形式有所突破。2008和2014年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的0.7倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善臵换需求的个税退税优惠政策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。两条政策均在形式上有所突破。 3.政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。 本次调整有望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。二、提振购房需求。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。 投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻退可守的策略配臵。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。