五年规模未新高城市：天津、济南、青岛楼市特征和发展趋势研判

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/20 深度研究 中国房地2022年产8月 天津、济五南年、规青岛模楼未市新特征高和城发展市趋:势研判 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 杨科伟俞倩倩姚郑康 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 2022年下半年楼市全面“去杠杆”，整体成交行情“急转直下”，多数城市进入成交惨淡期， 事实上，我们盘点了核心一二线城市，有16个城市在2016年之后新房成交规模不曾创历史新高，其中除了因供应缩量、严苛“四限”抑制需求的北上广深之外，不乏需求透支的北部二线城市，诸如天津、济南、青岛等，目前整体成交已然进入“筑底”阶段。对于这些城市而言，究竟楼市发展有怎样特征？成交未创新高的原因几何？后市整体市场成交是否还会有“抬头”的可能？ 一、津济青五年新房成交未创新高，短期疲软or规模见顶？（本节有删减） （一）16个一二线城市近5年新房成交未创新高，津济青缩量显著（本节有删减） 表：部分一二线城市商品住宅年成交面积情况（单位：万平方米、%） 城市 历史高点 近5年高点 差距 北京 1309 951 -27% 上海 1447 1053 -27% 广州 1572 1276 -19% 深圳 739 594 -20% 天津 2534 1412 -44% 成都 2937 2025 -31% 济南 1533 1066 -30% 合肥 1407 1030 -27% 武汉 2877 2112 -27% 厦门 480 358 -25% 南京 1578 1244 -21% 苏州 1163 941 -19% 青岛 1989 1695 -15% 郑州 1693 1445 -15% 福州 537 468 -13% 长沙 2469 2201 -11% 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （二）津济青2016年成交新高后先降后稳，近3年规模持续“筑底”（本节有删减） 图：2010年-2021年三城商品住宅成交面积（单位：万平方米） 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、津济青2022年楼地市两淡，新房平均去化不足3成，地市流拍常态（本节有删减） （一）三城6月放量后7月再度回落，济青7月同比降幅扩大9pcts（略） （二）三城开盘去化率走低至30%以下，核心与远郊“冰火两重天” 细化至微观项目推盘销售，青岛、济南和天津在售项目销售普遍遇冷，手段层出下开盘去化率也一路下滑至20%。 2022年天津、青岛和济南均遭遇滞销困难，新开盘去化率则逐月下行。济南项目销售情况始终 惨淡，新开盘去化率由1月35%下降至23%。天津和青岛则分别在3月和6月销售短暂高热，但整体去化表现仍延续下行走势。 图：2022年1月-7月三城新开盘项目平均去化率（单位：%） 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统进一步细化之热点项目销售表现，三城也存在一定共性特征，即在售项目去化表现分化严重： 核心区域或渠道项目可以逆势热销，而区位一般的顺销项目往往开盘遇冷。 位于核心板块且房源稀缺的项目普遍热销，如天津中海和平之门位于和平区，具有学区资源是区域内当前唯二在售新房，且小面积低总价的产品性质下推出房源最低总价仅400万元，因此首开去化率近乎售罄。不具备区位优势的热销项目则多依仗蓄客和团购以增加购房客户。如济南城投逸山府通过团购活动确保认购量和认购率，实现了新开盘80%以上去化。 相反随着整体市场下行，此前库存积压的板块更加销售艰难。如位于天津津南区海教园板块的龙湖樘樾项目，由于周边竞品过多，新开盘去化率仅16%。又如济南远洋潮起东方因才去顺销+无渠道的销售模式，开盘加推认购套数均不足10套。 表：2022年前7月三城典型项目新开盘销售情况（单位：套、元、平方米） 类别 项目名称 开盘时间 城市 区域 认购率 推出套数 认购套数 成交均价 热/滞销原因 热销 中海和平之门 3月25日 天津 和平区 99% 144 143 67000 核心板块，房源稀缺 城投逸山府 6月30日 济南 历城区 83% 88 73 14000 团购优势 瑞源·名嘉荷府 6月18日 青岛 黄岛区 65% 288 187 29000 配套优势足 滞销 龙湖樘樾 2月27日 天津 津南区 16% 204 32 18400 板块内竞品过多 楼山春晓 3月12日 青岛 李沧区 4% 202 8 18800 周边工业区 远洋潮起东方 7月21日 济南 历城区 2% 108 2 14900 顺销客源少 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总而言之，天津、青岛和济南当前整体新开盘去化率均较低；而在项目销售层面三城均存在明 显的分化现象。 （三）济南流拍率创新高，青岛少量优质地受热捧外其余均底价出让 新房市场的差异受到房企资金压力的负面因素的放大，三城集中土拍成交情况更为惨淡。地市快速降温后，集中土拍普遍托底成交、频频流拍。 天津、济南和青岛土地市场均处于成交寒冬，2021年二批次后宅地均以底价拿地为主，2021年三批次起由于城投逐渐无力托底，质量较差的宅地频繁流拍。2022年，一批次集中土拍天津和济南分别有9宗和14宗宅地流拍。二批次虽经过调整但三城成交依旧惨淡，西海岸新区地块仍全部底价成交。 值得注意的是，少量放出的优质地块仍可得到房企积极对待。仍以青岛2022年二批次集中土拍为例，主城区两宗优势地块盈利空间大，吸引多家房企参拍最终熔断。两宗地块位于市北区CBD板块，周边已经具备较为完善的交通、商业、医疗配套等条件，也是二批次出让楼板价最高地块，对比近2年出让的地块来看，这两宗地的区位条件堪称优越，是较为稀缺的核心土地资源。以最高土地限价来看，2宗地块的成交楼板价将在17800元/平方米左右，参考周边售价，未来项目售价或将达到35000元/平方米，利润空间仍非常可观。因此两宗地分别吸引了10家和8家房企参拍，包含华润、保利、招商、中海等龙头房企，最后均超过最高土地限价，转入线下竞品质环节。 图：天津、济南、青岛2021年一批次至2022年二批次集中土拍情况（单位：幅、%） 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总而言之，房企对天津、济南和青岛短期市场失去信心，楼市销售惨淡下外来房企无拿地意愿， 本土及平台企业托底能力有限，仅部分成熟地块仍可获得房企青睐。 三、原因解析：土地供应过量致库存高企，需求全面透支是根本原因（本节有删减） （一）去杠杆政策下地产行业跨入“青铜时代”，疫情反复“雪上加霜”（本节有删减） 1、2021年下半年供需两端加速去杠杆是行情转淡的直接导火线（略） 2、2022年初疫情反复对冲政策利好，行业复苏进程明显受阻 2022年以来多地爆发了新一轮新冠疫情，对比2020年武汉新冠疫情，本次传播速度更快、确诊人数更多，持续时间更长，“全域静态”管控对宏观经济和房地产业造成更大影响，也使得本就处于下行阶段的地产行业更加低迷。具体到微观市场层面，一是新房市场销售停滞，线下看房受到阻碍；二是土拍进程被迫中断，部分城市采取线上竞价；三是工地频频涉疫，工程建造被迫停工。而就天津、济南、青岛三个城市而言，整体楼市或多或少都受到疫情影响，只是影响程度略有 不同：青岛、济南3月和4月分别迎来了疫情的集中爆发期，而后虽有反复，但是抗疫基本取得了阶段性胜利，基本上对于楼市成交的负面影响只集中在单月。 图：天津、济南、青岛月度新增无症状和确诊病例基本情况（单位：例） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统相较而言，天津属于疫情“重灾区”，受疫情负面影响最为显著，无论是客户来访量还是认购 套数，全市筛查期较常规周度平均水平降幅基本都在4-6成。据CRIC线下监测数据显示：2022年2-3月初，到访热度逐渐提升，但3月第二周（0307-0313周）疫情再次反扑，3月小阳春缺席；清明假期拉高一次访购，但疫情持续反复，多地区核酸影响客户出行；五一假期再次拔高市场热度，访购量激增，达到上半年顶峰，5月中和月底再次全市大筛，北辰、河北等区域相继封控，打乱政策频出的五月市场；6月初（22周）各区逐渐恢复出行，恰逢年中，市场再度活跃起来，各案场暖 场活动量逐渐增多。 图：天津2022年以来周度市场监测来访及认购数据对比（单位：组，套） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （二）楼市供需失衡，供应过量致库存高企，政策纾困难破购买力“瓶颈”（本节有删减） 1、前期供地过量导致库存高企，核心和远郊“冷热不均”供需错配（本节有删减） 纵观天津、济南、青岛2010年以来涉宅用地和和新房成交面积变动情况，2015年前三城基本都曾面临供应过量的情况，在供地大年，整体涉宅用地成交总建面基本都是新房成交面积的2-3倍 左右，直至2016年行情大火之后，地方政府才有意识缩减供地规模，但济南2017-2019年整体供求 比（涉宅用地成交总建面积/商品住宅成交面积，下同）依旧保持在2以上。 而供应过量造成的直接问题便是库存高企，我们看到，截止2022年7月末天津、济南和青岛的 广义库存分别高达4798万平、2558万平、9499万平，依据三年新房成交均值来测算，分别需要3.6年、3.2年、6.5年才能去化，整体潜在库存风险依旧较大。 图：天津、济南、青岛2021年7月末狭、广义库存和去化周期情况（单位：万平方米，月） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 除了供应过量之外，三城面临的另一问题便是供需错配，核心区域保持较为旺盛的购买需求，而城市边缘区域或是下辖县级市整体刚需疲软，短期内难以恢复。 以青岛为例，2022年7月末库存主要集中在青岛下辖县市，胶州市、胶南市占比均在20%以上，其次即墨、城阳等占比也在10%以上，市中心核心区域库存基本见底，譬如市南、市北、李沧、崂山等库存占比均不足5%。 我们以不同区域去化周期来测度青岛库存压力，市南区、平度市、莱西市、黄岛区去化周期基本都在40个月以上，不过考量其库存积压并不严重，库存风险相对可控。而聚焦库存压力相对较大 的胶州市、胶南市等区域，去化周期基本在30个月左右，在不同片区中处于中流水平，不过考量到 6月青岛数据调节等因素，剔除这部分影响，边缘区域去化压力依旧较大。 图：青岛2022年7月末不同区域去化周期情况对比（单位：月） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统再如天津，不同区域库存也呈现出显著的分化特征：一方面市内六区（和平、河西、南开、河 东、河北、红桥）改善需求集中释放，和平、红桥等库存见底，去化周期基本都在12个月及以下。环城四区（西青、津南、东丽、北辰）和远郊五区（武清、宝坻、静海、宁河、蓟州）等成交热度迅速减退，整体去化周期稳中有增，滨海高新区虽然狭义库存去化周期仅11个月，但广义库存去化 周期却高达8.95年，土地供应过量，潜在库存风险依旧巨大。 图：天津2022年7月末不同区域广狭义库存和去化周期情况对比（单位：万平方米，月） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、地价驱动房价跳增，购买力“触顶”，倒逼刚需分流至二手房市场 如若说供应缩量带动成交回调是客观原因，那么房价跳增并上涨至阶段性高位才是导致居民新房成交积极性不高的内在因素。 纵观天津、济南、青岛历年来新房成交均价变动，不难看出，三城房价目前均未破2万元/平，基本均处于刚需向刚改逐步转变的过程之中。而整体趋势变动呈现出“平-增-平”的特征：2016年之前整体房价保持平稳，在2016-2018年迎来一轮显著跳增之后，而后受行政调控“限价”影响，基本都进入了新的