SMID Cap Focus Point SMID Cap 投资者房地产指南（包括股票创意）

SMID盖帽焦点 SMIDCap投资者房地产指南（包括股票创意） 小型股 无障碍版本 在我们的会议之前深入了解SMID房地产 领先于美国银行’s下周的房地产(RE)会议（超过160家参与公司），我们发布了SMIDcapRealEstate的 合作指南。我们工作的亮点： 房地产在我们的工作中的样子：在我们的小盘股行业排名框架（基于修正、估值、技术和美国银行分析师情绪）中，可再生能源排名接近前列（#4）。估值喜忧参半，但历史上小盘股可再生能源相对于大盘可再生能源便宜。 我们在循环中所处的位置以及对RE的影响：从历史上看，后期周期一直是小型和大型可再生能源的最佳阶段，其中大型可再生能源往往领先于小型可再生能源。可再生能源通常在低迷/衰退中表现不佳，小盘可再生能源的表现要好于大盘。在经济衰退中，我们的房地产投资信托基金团 队指出，公寓和零售通常是最具防御性的子行业，而办公和工业则最不具防御性。 定位和流程：正在发生的变化：大多数中小盘基金仍然减持房地产。资金流入一直在增加，经过几年的被动投资后，投资者一直在挑选股票。 一个几乎没有/没有需求破裂迹象的行业 房地产投资信托基金的基本面继续超出预期，第二季度强劲增长。大多数行业的需求保持健康，最近的运营 更新表明积极趋势持续到8月。弱势领域主要在办公室，随着公司弄清楚空间需求，办公室面临长期需求下降。定价能力最强的行业仍然是工业、住宅、自助仓储和购物中心。 …以及小盘股中最具吸引力的收益率 房地产提供了所有小盘股行业中最高的分配收益率，其中超过一半的小盘股可提供高于10年期国债的收益 率。它也有更高的 预计明年的分销增长将超过该指数。在当前背景下，我们继续强调股息的重要性，我们看到小盘股中股息支付者与非支付者之间的业绩差距很大，而股息收益率一直是小盘股年初至今的最佳选股因素。 SMIDREITs的多年收益：回流 回流/供应链本地化的案例继续加强，我们看到回流的证据正在发生（回流说明）。这应该有利于SMID上限 ，因为这些上限更受美国资本支出周期的束缚。工业REITs应受益，因为回流增加了空间需求，特别是暴露于制造中心仓库市场的REITs：EastGroupProperties(EGP),LXP工业信托(LXP)&STAG工业(麈). 买什么：子行业和股票的想法 基于宏观背景，我们的REITs团队建议关注优质REITs。他们认为在周期后期处于最佳位置的行业是工业、 住宅和自助仓储。我们包括Spector’s内部的首选（见美国房地产投资信托周刊），其中SMID上限包括UDR(UDR),雷克斯福德(雷克斯),企业办公物业信托(石油公司；在我们2H22的最佳SMID上限创意中），联邦房地产投资信托基金（FRT)和AmericanHomes4Rent(AMH）。在里面，我们还包括一个关 于如何在RE中挑选股票的量化指南。 2022年9月8日 中小型股研究美国 吉尔凯里大厅，CFA股票和量化策略师BofAS +16468553327 杰弗里斯佩克特美国银行研究分析师 +16468551363 尼古拉斯·伍兹 股票和量化策略师BofAS +16465564179 美国银行证券与研究报告中涵盖的发行人开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应仅将本报告视为做出投资决定的单一因素。 请参阅第19页至第22页的重要披露。第17页的分析师认证。价格 第15页的客观基础/风险。 时间戳：美国东部时间2022年9月8日凌晨12:00 12460012 SMID上限投资者房地产指南 美国银行’第16节th一年一度的全球房地产会议将于下周举行，该团队将接待160多家全球房地产公司。 在会议之前，我们发布了对SMIDCap房地产的深入探讨（包括团队’s顶级股票创意）。我们还发布了一份并发（链接的）大盘股报告：大盘股RE深潜。 房地产：小盘股规模较大，子行业差异较大 房地产是小盘股基准（>罗素2000指数的7%）与大盘股基准（<标准普尔500指数的3%）的两倍多。该 行业的子行业构成也非常不同：小盘股在更多市场中的权重更高“传统的”（和周期性）房地产投资信托基金行业，包括工业、零售和酒店房地产投资信托基金 （加起来>40%的行业与<25%的大盘房地产投资信托基金），而近50%的大盘房地产投资信托基金是专业的房地产投资信托基金，例如可能更容易受到长期增长的塔楼和数据中心（相对于8%小型房地产投资信托基金）–见图表1。 在利率上升的情况下，房地产在小盘股和大盘股的年初至今表现都逊于大盘股，而且该行业的小盘股落后于大盘股。 图表1：REITs在小型与大型子行业权重中的巨大差异房地产行业的子行业权重：罗素 2000（小盘股）与标准普尔500指数（大盘股） 60% 图表2：小盘股房地产在过去四个月一直落后于指数，自2021年初以来的大部分时间里，小盘股房地产的表现都落后于大盘股 罗素2000房地产与罗素2000指数和罗素1000房地产的累积相对表现(2014-8/31/22) 50% 40% 30% 20% 12% 小盘大盘49% 21% 14% 13% 130 10% 工业REITs零售 REITs多元化REITs 0% 11% 11% 9% 10%9%8% 酒店及度假村房地产投 资信托基金医疗保 健房地产投资信托 基金 办公房地产投 0%1%3%4% 6%7% 资信托专业房地产投 资信托房地产服务住 3% 7% 小型房地产与指数 小盘股房地产与大盘股房地产 120 110 100 90 80 70 60 1%0% 4%3% 宅房地产投资信托 0%0%0% 房地产运营公司 多元化房地产活动房地产开发 房地产行业 5014年1月15年1月16年1月17年1月18年1月19年1月20年1月21年1月1月/22日 资料来源：彭博 美国银行全球研究 资料来源：彭博 美国银行全球研究 我们在周期中的位置及其对SMIDRE的意义 我们的队伍’s美国政权指标（见注）试图根据自上而下的宏观指标确定我们在周期中的位置（早期、中期 、晚期或低迷）；详见附录。该指标一直处于晚期周期（12th7月连续一个月），但表明经济持续放缓。从历史上看，后期周期一直是该行业相对于小型股和大型股的最佳阶段，房地产在小型股超过60%的时间和 大盘股超过70%的时间超过基准。然而，小盘股房地产往往落后于大盘股，这与大盘股在周期后期总体上的历史领先地位一致–见图表3。 同时，如果我们进入低迷/衰退期，小盘股房地产的表现往往优于大盘股，但该行业在两个规模领域的平均表现都落后于指数。6月，REITs团队更新了他们的入门指南以应对市场’对美国经济衰退的担忧日益增加。他们的分析表明，在之前的经济衰退期间，最具防御性的房地产投资信托基金行业是公寓和零售，而防御性最低的是办公和工业。 图表3：房地产在周期后期的小盘股和大盘股表现均优于指数 罗素2000和罗素1000技术相对表现。自1991年以来，我们的美国政权指标各阶段的(ppt)和命中率（表现出色的百分比） 阶段相对。返回 小型股房地产与指数 大型房地产与指数小型房地产与大型房地产 早期周期/平均(4.4) 4.3 1.7 恢复 中位数 (9.7) 0.3 7.1 命中率 38% 50% 63% 平均 (14.5) (4.3) (5.4) 中期周期 中位数 (13.2) (3.6) (5.2) 命中率 22% 33% 33% 平均 2.7 0.1 (4.2) 后期 中位数 0.7 3.6 (5.2) 命中率 63% 75% 13% 平均 (0.7) (9.6) 2.2 低迷 中位数 (3.5) (11.6) 0.1 命中率 29% 29% 57% 资料来源：美国银行美国股票和美国量化策略、FactSet、彭博 美国银行全球研究 在我们的小型股量化框架中排名靠前 在我们的小盘股排名框架（见中小盘股估值说明）中，房地产排名接近前列（#4），而作为通胀受益者的 周期性板块仍然排名最靠前。 表1：房地产在我们的小型股行业框架中名列前茅小盘量化板块截至22年8月31日排名 部门 综合排名（ 最高 最低） 估值等级 修订排名 动量等级 美国银 行情绪秩 活力 11 11 11 11 4 金融 9 6 10 8 8 材料 9 9 7 7 9 房地产 8 9 6 6 10 消费必需品 6 1 5 9 11 工业 6 5 9 5 7 信息技术 5 4 8 2 5 实用程序 4 2 4 10 2 非必需消费品 2 7 1 3 3 通讯服务 2 7 2 4 1 卫生保健 1 3 3 1 6 注：有关详细信息/方法，请参阅：Small/Mid-CapValuation，2020年5月6日资料来源：FactSet、美国银行美国股票和美国量化策略 估值参差不齐，但小盘房地产便宜与大盘 美国银行全球研究 在绝对基础上，小盘股的房地产交易价格/资产净值高于其历史平均水平，略低于运营资金价格的平均水平 （P/FFO用于REITs，远期P/E用于非REITs）。其相对远期市盈率（或房地产投资信托基金的市盈率）与小盘股指数相比，比历史高出20%。但在这个衡量标准上，小盘股房地产与大盘股房地产相比在历史上看起来非常便宜。 图表4：小盘股房地产的交易价格低于其历史平均水平。价格/FFO 罗素2000年房地产：2001-8/2022年平均FwdP/E（REITs的P/FFO） 图表5:小号mallcap房地产的价格/资产净值比历史高出约20%，为1.0倍 罗素2000房地产：中位价格/资产净值(2001-8/2022) 前进。市盈率(P/FFO)平均 16 10 2 功率/ 平均 1.50 1.00 0.50 4 01020406080911131516182022 0.00 010203040506070809101112131415161718192021 资料来源：FactSet、美国银行美国股票和美国量化策略 美国银行全球研究 资料来源：FactSet、美国银行美国股票和美国量化策略 美国银行全球研究 图表6：相对于指数的相对倍数，房地产交易价格接近其历史范围的高端1.0倍（高于平均水平20%） 中位相对FwdP/E（或REITs的P/FFO）：Russell2000房地产与指数（2001-8/2022） 1.2 前进。市盈率(P/FFO)平均 0.8 0.4 01040711141721 资料来源：FactSet、美国银行美国股票和美国量化策略 美国银行全球研究 图表7：相对市盈率(P/FFO)的小盘股房地产历史上便宜与大型房地产相比——今天为0.72倍，而平均为0.86倍。 相对前向。P/E（REITs的P/FFO）：Russell2000与Russell1000房地产（2001-8/2022） 1小与大 平均 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.6001020406080911131516182022 资料来源：FactSet、美国银行美国股票和美国量化策略 美国银行全球研究 清洁资产负债表 虽然从低点回升，但在我们跟踪的指标中，小盘股房地产的杠杆率略低于历史平均水平，包括净债务/股 权、净债务/EBITDA和净债务/市值。 图表8：在多个指标上，杠杆率低于平均水平（净债务/MktCap下降至0.9倍，净债务/股权下降至0.9倍）…… Russell2000房地产的净债务/市值上限和净债务/权益（2001-8/2022） 净债务/市值上限 平均 净债务/权益平均 2 2.40 2.00 1.60 1.20 0.80 0.40 0.000103050709111315171921 图表9：……并且与历史上的净债务/EBITDA一致（7倍，低于10倍的近期高点） Russell2000房地产的净债务/EBITDA(2001-8/2022) 1