银行地产贷款专题：房地产压力缓解，资产质量担忧减轻

银行板块近一年市场表现 投资要点： H122上市银行房地产对公贷款、个人住房贷款不良率提升。30家房地产对公不良数据披露充分的上市银行合计房地产对公不良贷款2655.74亿元、较年初+519.68亿元，不良率3.49%、较年初上升0.64pct。22家个人住房贷款不良数据披露充分的上市银行合计个人住房不良贷款1111.42亿元、较年初+179.30亿元，不良率0.34%、较年初+0.05pct。H122末，全部42家 上市银行房地产对公贷款占贷款余额比重为5.6%、较年初下降0.3pct，个人 住房按揭贷款占贷款余额比重为25.2%、较年初下降1.5pct。 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明1 行业研究/行业专题报告 2022年9月20日 领先大市-A(首次) 地产贷款专题 房地产压力缓解，资产质量担忧减轻 银行 关注股票 600036.SH招商银行 601658.SH邮储银行 002142.SZ宁波银行 000001.SZ平安银行 分析师：崔晓雁 执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com 研究助理：王德坤 邮箱：wangdekun@sxzq.com 房地产经营压力或将逐步缓解。2022年以来，多部门释放积极信号，以求促进房地产市场平稳健康发展。从房地产行业供给侧来看：去产能导致新增供应自Q222开始加速下降，考虑到一、二线城市和主要城市群区域的城镇化过程没有结束，Q323需求量大概率将超过供应量。综合政策及供需基本面来看，房地产经营压力或将有所缓解。 银行资产质量处5年以来最佳水平。尽管H122末上市银行房地产类贷款不良率有所提升，但因占比不高，银行业整体的不良率仍有所下降。2020、2021、H122上市银行不良率+关注率分别为3.49%、3.10%和3.06%，仍呈下降趋势。上市银行抗风险能力持续增强，拨备/（不良+关注）从2016年的55.6%升至H122末的104.3%，即拨备余额可完全覆盖不良及关注类贷款。 投资建议：我们认为，房地产行业经营压力缓解可以从三方面对银行股产生正面影响：1）房企销售改善可使得偿债能力增强，银行房地产对公贷款质量可因此改善；2）稳房价、稳预期、保交楼等政策指引下，居民提前还贷、断贷等动力减弱，银行发放的按揭贷款质量可因此改善；3）银行股与房地产股的估值走势相关度较高，当房地产由经营压力缓解逐步到经营边际改善时，估值有望逐步提升，银行股估值有望随之提升。综合考虑涉房贷款占比及不良率、资产质量、抗风险能力和估值水平，我们建议关注：招商银行、邮储银行、宁波银行、平安银行。 风险提示：房地产经营形势恶化、宏观经济下行超预期、疫情扩散超预期。 目录 1.H122末上市银行地产对公贷款、个人住房贷款不良率提升3 2.房地产经营压力或将逐步缓解6 3.银行：资产质量处于近5年以来最佳状态8 4.投资建议：建议关注招行、邮储、宁波和平银11 风险提示13 1.H122末上市银行地产对公贷款、个人住房贷款不良率提升 H122末，42家上市银行房地产对公贷款占贷款余额比重为5.6%、较2021年末下降0.3pct。2019年以来房地产对公贷款占比持续下降，一方面系监管政策对房地产融资限制较严格，另一方面也因房地产行业景气度不高、房企融资需求减弱。H122末，42家上市银行个人住房按揭贷款占贷款余额比重为25.2%、较2021年末下降1.5pct。个人住房贷款占比在H122首次出现下降，我们判断主要是由居民购房动力减弱致使新增贷款减少、居民提前还贷以及断贷等综合影响。 图1：42家上市银行房地产对公贷款占比图2：42家上市银行个人住房贷款占比 资料来源：Wind，山西证券研究所资料来源：Wind，山西证券研究所 42上市银行对房地产对公贷款依赖度差异较大。以H122末数据为例，沪农商行房地产对公贷款占贷款余额比重高达16.17%，而江阴银行占比仅0.24%，上市银行平均值为5.67%。 图3：42家上市银行房地产对公贷款占贷款余额比重（从左至右按H122占比降序排列） 资料来源：Wind，山西证券研究所 我们统计了房地产对公不良贷款数据披露较为充分的30家上市银行，其H122末合计房地产对公不良贷款2655.74亿元、较年初+519.68亿元，房地产对公不良贷款率3.49%、较年初上升0.64pct。2021年下半年以来房地产暴雷事件迭出，且今年上半年由于疫情影响、需求减弱使得房企销售低迷，是银行房地产对公不良暴露的主要原因。 30家银行房地产对公贷款不良率差异较大。以H122数据为例，不良率最低的是华夏银行（0.62%），最高的是重庆银行（6.15%），上市银行平均值为2.74%。 图4：28家上市银行房地产对公贷款不良率（从左至右按照H122不良率升序排列） 资料来源：Wind，上市公司公告，山西证券研究所 国有大行对个人住房贷款依赖度较高。以H122数据为例，建行、邮储、中行、工行、农行的个人住房贷款占贷款余额比重排前五，占比最高为建行32.18%，占比最低为宁波银行4.55%，上市银行平均值16.30%。 图5：42家上市银行个人住房贷款占贷款余额比重（从左至右按H122占比降序排列） 资料来源：Wind，上市公司公告，山西证券研究所 我们统计了个人住房不良贷款数据披露较为充分的22家上市银行，其H122末个人住房不良贷款余额合计1111.42亿元、较年初+179.30亿元，个人住房贷款不良率0.34%、较年初+0.05pct。 22家银行个人住房贷款不良率也差异较大。以H122数据为例，不良率最高的是郑州银行1.34%，最低的是杭州银行0.08%，上市银行平均0.40%。 图6：22家上市银行个人住房贷款不良率（从左至右按照H122不良率升序排列） 资料来源：Wind，上市公司公告，山西证券研究所 2.房地产经营压力或将逐步缓解 2022年以来，多部门释放积极信号，以求促进房地产市场平稳健康发展。今年以来出台的房地产相关政策中的关键词包括：1）稳地价、稳房价、稳预期；2）支持刚需和改善性住房需求；3）下调购房贷款利率；4）保交房。此外，在“因城施策”指引下，部分地方政府也逐步放宽了房地产行业相关限制，譬如9月以来已有宁波、青岛、济南等重要城市先后发布放松商品房限购相关政策。 表1：今年以来房地产相关重要政策 时间 部门/会议/文件 主要内容 2月24日 住建部新闻发布会 继续稳妥实施房地产调控长效机制，保障住房刚需，满足合理的改善性需求，努力稳地价、稳房价、稳预期。推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的 3月5日 全国两会 合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。支持各地从当地实际�发完善房地产政策，支持刚性和改 4月29日 政治局会议 善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人 央行/银保监会发布 住房贷款利率政策下限按现行规定执行。人民银行、银保 5月15日 《关于调整差别化住房信贷政 监会各派�机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市 策有关问题的通知》 场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 7月28日 政治局会议 因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月19日 住建部、财政部、央行 联合�台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 8月24日 国常会 提�允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和 时间 部门/会议/文件 主要内容 改善性住房需求。 保交楼专项借款初期规模约2000亿元，由央行指导国开 8月29日住建部 行、农发行在现有贷款额度中安排，中央财政根据实际借款金额，对政策性银行予以1％的贴息，贴息期限不超过两年。 资料来源：各政府部门网站，山西证券研究所 政策主要围绕房地产行业的需求端，而供给侧方面：去产能导致新增供应自Q222开始加速下降，考虑到一、二线城市和主要城市群区域的城镇化过程没有结束，至Q323时房地产行业需求量大概率将超过供应量。 房地产是具有资产属性的商品，供需的变化是驱动价格和预期的核心动力，综合政策及供需基本面来看，房地产经营压力或将有所缓解。 图7：房地产或将逐步进入压供应去产能周期（单位：万平方米） 扩需求去库存 压供应去产能 资料来源：Wind，山西证券研究所 3.银行：资产质量处于近5年以来最佳状态 过去10年，银行板块估值中枢——PB（MRQ）中值一直处于0.80-1.10x区间震荡，只有市场景气极其高涨或低迷时才会突破。然而，2020年以来，银行板块估值持续低迷，2021年下半年更跌破合理区间下限，目前已连续近14个月，低于合理区间下限。 我们认为2021年下半年以来，银行板块估值持续下移，很大程度是受地产公司连续暴雷拖累。虽然，直接的房地产对公贷款占比很低，但考虑地产上下游产业链涉及面广泛，市场仍然担忧银行的资产质量恶化。地产融资严监管政策下，华夏幸福、泰禾、恒大等高杠杆民营房企先后暴露风险，推动部分上市银行2021年末及H122末房地产贷款不良率有所上升。以招商银行为例，房地产对公贷款不良率从2020年末的 0.30%增至H122末的2.82%。负面预期下，资金持续流出银行板块。 图8：2021年以来银行板块估值中枢跌破合理区间下限 资料来源：Wind，山西证券研究所 银行业资产质量处于过去5年以来最佳状态。尽管H122末上市银行涉房地产类贷款不良率有所提升，但因占比不高，银行业整体的不良率仍有所下降。考虑到关注类贷款同样具备质量恶化的风险，我们将不良率和关注率相加，以合计值观测上市银行资产质量情况。数据显示，2020、2021、H122上市银行平均值分别为3.49%、3.10%和3.06%，仍呈下降趋势。 抗风险能力方面，受益于资本补充、利润积累以及持续的坏账计提、核销，上市银行整体目前正处于过去5年资产质量最好的状态。从拨备/（不良+关注）这个指标来看，上市银行拨备覆盖不良+关注的平均 比例自2017年以来持续提升，包括地产公司大量暴雷的2021年下半年。目前，已由2016年末的55.6%，升至H122末的104.3%，即拨备余额足够覆盖全部的不良及关注类贷款。 图9：上市银行不良率+关注率变化趋势图10：上市银行拨备/（不良+关注）变化趋势 资料来源：Wind，山西证券研究所资料来源：Wind，山西证券研究所 42家上市银行资产质量、抗风险能力差异较大。以H122末数据为例，不良率+关注率最高的是青农商行（6.80%）、最低的是无锡银行（1.14%）；拨备/（不良+关注）最高的是无锡银行（405.5%）、最低的是兰州银行（53.6%）。差异之大，可见一斑。 图11：H122末上市银行不良率+关注率比较 资料来源：Wind，山西证券研究所 图12：H122末上市银行拨备/（不良+关注）比较 资料来源：Wind，山西证券研究所 4.投资建议：建议关注招行、邮储、宁波和平银 我们认为，房地产行业经营压力缓解可以从三方面对银行股产生正面影响：1）房企销售改善可使得偿债能力增强，银行房地产对公贷款质量可因此改善；2）稳房价、稳预期、保交楼等政策指引下，居民提前还贷、断贷等动力减弱，银行发放的按揭贷款质量可因此改善；3）银行股与房地产股的估值走势相关度较高，当房地产由经营压力缓解逐步到经营边际改善时，估值有望逐步提升，银行股估值有望随之提升。 图13：银行与房地产PB（MRQ）走势相关度较高图14：银行业各细分行业PB（MRQ）走势 资料来源：Wind，山西