20家房企中报业绩会核心观点汇总！8大维度解析房企表现

20家房企中报业绩会核心观点汇总！8大维度解析房企表现 整理人/石琦峰、杨婕、杨燕 2022年以来，从国家到地方各层都在积极推出一揽子支持政策，以促进房地产市场平稳发展。 面对行业供给侧改革，房地产企业是怎样进行变革与应对？收获效果几何？未来又将如何着力进行发展？我们从房企中期业绩会上或能寻找到方向。 克而瑞研究中心精选整理20余家知名房企中期业绩会，并落笔为会议纪要，从市场展望、经营策略、组织变革、拿地策略、风险管控、融资并购、多元化、保交楼等8大维度进行全面梳理，供行业及企业人士阅读参考。 一、市场展望：市场筑底，信心预期向上 当前，房地产行业早已进入调整期。展望后市，各大房企均表示市场处于筑底阶段，看好未来的发展前景，即行业向着高质量发展迈进。 碧桂园 调控旨在让房地产市场健康发展，目前还是在底部盘整期，现在最重要的还是市场信心的恢复，特别是把维护房地产的健康发展放在首位，但市场信心是逐步恢复的过程，也存在一定的不确定性。从当前到明年6月，行业会回到一个健康发展的阶段上来。 万科地产 当前市场已经筑底，恢复是一个缓慢而温和的过程。住房的刚需依旧强劲，房地产市场依然是个十万亿级的市场（常做常有，常做常新）。市场收缩过了头反而会积蓄起自动修复的动能，万科相信大家追求美好生活改善居住条件的力量。万科看重与行业长期发展的相关政策，比如城市相关配套服务与各类多元化的业务类型，这些新业务发展起来也为行业发展提供了支撑。 中海地产 下半场行业利润率会相对进入稳定的阶段。这个阶段各个方面都不一样，进入另一个平衡。目前市场处于调整期，还需要一小段时间，当然也取决于各方面宏观要素。但长期来看，对未来有信心，市场还是一个好市场。 龙湖集团 目前，狭义行业即住宅开发已真正地出现拐点，主要从两个角度：第一，人均居住面积超过37平方米；第二个看空置率，很多低能级城市超过两位数，有的甚至超过15%，这个信号已经到了需要警戒的节点，很多低能级城市被过度金融化。 有，比如杭州、成都、合肥因为产业基地产生了民间购买力的强劲。 金地集团 目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，恢复的过程会比较缓慢。金地会做好所有的准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。 得益于比较好的可售资源和城市布局，从现在来看，销售目标完成进展良好，预计2022全年公司的销售业绩在行业中仍然可以保持比较好的水平。 绿城中国 各房企都在思考自家打法，房地产现在是危机和机会并存。和行业同行一样绿城还是稳进提质。绿城的管理层近期都开会进行部署，接下来几个月要稳进提质、优化提升。绿城并不追求规模和排名增长，而是全品质、高质量的发展。 新城控股 行业下行带来了“需求收缩、预期转弱”的风险，“稳地价、稳房价、稳预期”的重中之重已经转变为“稳预期”。中央和地方在供、需两端都采取了一系列稳定市场的措施。 伴随行业进入深度调整期，行业面临大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而寻求商业模式重构和财务稳健基础上的高质量发展。 建发国际 市场总体下行但较为稳定，建发全年目标不会大幅调整，最后完成多少还是有些不确定性，从团队来讲还是按照既定目标来完成。未来两年，追求产品和服务整体竞争的提升。在行业复杂的情况下，如果风险较大还是会回避。 美的置业 对中国的房地产市场还是坚持看好，在四季度初筑底可能会基本完成，整个市场开始复苏，相信在明年在供需关系方面会得到比较好的改善。 中海宏洋 行业总体仍有不确定性，但也有机会，属于危机并存。一方面市场非常低迷，但另一方面国家层面出台政策，无论是流动性宽松，还是一城一策，都是期待房地产能逐步向好，但这个过程中也需要一个信心和过程。 在这个情况下，只能做好自己，把能确定做好的做好。下半年到年底，市场是逐步企稳的过程。 二、经营策略：保现金流，降本增效提升企业效益 为考核指引。保现金流、保三条红线，上行期做有利润的现金流、下行期做有现金流的利润。 招商蛇口 在战略执行层面，招商蛇口制定了各业务单元的子战略，比如在持有业务战略方面，招商提出了双百分的目标。 龙湖集团 龙湖在制定战略的时候首先想的是生死，而不是发展。龙湖原来的目标就是做长期目标，其次是做强，最后才是自然而然地做大。 旭辉集团 旭辉秉承四点：1.长期战略、经营和财务保持稳健；2.收紧资本开支，保证现金流安全；3.提高债务久期，提早用长债替换短债；4.保障销售和回款。 美的置业 美的置业认为现金流管理高于一切，不仅仅重视每个项目的经营性现金流，也重视集团流动性。美的这两年一直让财务部门做现金流滚动测算，使集团处于安全线以内。 越秀地产 行业盈利能力下滑，回归合理盈利。 建业地产 2022年建业将分为四个阶段进行：一季度和二季度主要是为了平稳复工；三季度主要是开源节流准备偿债；四季度要合理发展，降本增效。 三、组织变革：人员收缩、组织扁平、精细管理 “收缩、扁平、精细”成为组织架构调整关键词。主要体现三个方面：一是纵向 层级的压缩，二是区域的拆分与合并，三是总部职能的精简与管控授权调整。虽然各房企采用的方式令人眼花缭乱，但其目的均在于助力组织更好地把握整体业务节奏，提升管理效率，以组织结构扁平化、提高总体运营效率的方式赢取更高的管理效益。 大区做精、城市做实」的模式。总部层面，强化总部专业管控水平；在大区层面，强化跨专业的协同，增强大区的业绩管理能力；城市公司层面，聚焦深耕，由2020年的47个调整为当前的28个。 龙湖集团 龙湖地产开发只进入68个城市，TOP10里是最少的，接下来会进一步做聚焦。主航道上会更聚焦和投入资源，原有一些「点心业务」也进行整合合并，比如把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理。同时，龙湖每年也保持充分的新鲜血液加入。7、8月份有近千名校招生陆续入职，做到组织提效、穿越周期。 旭辉集团 从组织架构上以四大平台来落地「同心圆战略」，核心是能推动组织变革，组织更加高效快速，对外界反应更快。激励机制也做了很大的调整和变化。过去是考核销售、回款和利润，未来主要的考核指标是ROIC（投入资本回报率）。对长期激励做了调整，新一轮期权的行权条件要和股价直接挂钩，与股东利益保持高度一致。 美的置业 组织架构和人员配置上的精细化管理，包括人员的迭代升级。1、把集团总部做精，区域做专，城市做强。这个原则来进一步的扁平化我们的三级架构，精简管理链条跟流程，来提升开发效率；2、集团的去职能化以及区域平台的职能整合，进一步强化协同作用，以及附能一线支持业务发展；3、区域公司、上市公司基于战略，进行进一步的城市深耕及聚焦，整合城市公司，推动资源效率的共享及提升。 中南建设 受形势倒逼，在组织结构上做调整，是行业面临的必然选择。公司将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，控制经营风险。 中骏集团 中骏对这一波危机是有洞察到的，2020年我们把15家城市公司压缩到11家， 2021年从11家压缩到6家，现在压缩到4家。 四、拿地策略：谨慎克制、量入而出、精准深耕 况、保障经营和生产安全的前提，不设置明确的金额；2、机会出现的情况以及能否把握机会，积极创造一二级联动以及收并购机会等。 万科地产 公司的拿地策略长期以来还是比较稳定的，长期坚持量入为出，坚持仓位合理；但今年上半年，还要增加一条——要获得特别好的项目。特别好的项目，首先是片区市场要比较好。第二，看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。第三，财务指标、经营指标，包括效益、净利、ROI指标要比较出色。 中海地产 好项目是唯一标准。上半年中海在公开市场拿地比例更高，因为竞争度在减弱，选择的机会更多；非公开其他方式拿地也都有大量接触，但对于未来形势和价格的判断，交易达成的比例比较低。大约并购金额超100亿，未来会继续关注全面撒网，但取决于未来市场发展形势。 绿城中国 上半年公司基本都是公开市场拿地，公开市场项目质量更好；收并购谈过很多家，都会发现很多拿的地都是去年年初、前年年底拿的，地价比较贵，有些已经开发过了，规划和设计与绿城品质要求上有差异，所以上半年绿城收并购考虑比较少，下半年将沿用这个策略。 华润置地 坚持调结构，调布局的投资策略和量入为出，合理回报的原则，深度聚焦一线和强二线城市。 建发国际 根据市场恢复状态，确保合理现金流和利润。丰富拿地投资上的机会，会深耕重点城市、一线城市等。下半年拿地在福建市场，同时浙江、重庆、长沙也会积极关注，考虑补充。 中国金茂 未来还是会避免进入三四线，聚焦在一二线。下半年会比上半年的力度大，并聚焦在一二线城市的核心黄金地段。另外，需要强调的是金茂在一级拿地上是没有托底压力。城市运营项目在一级拿地在协议上都是有明文规定的，什么时候出地和出地的价格都是要跟政府达成一致的，这是金茂做城市运营以来一直坚持的协 新城控股 公司会充分考虑行业、市场的变化，并结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。 越秀地产 坚持“一城一策”、“量入为出”和稳健投资；坚持“1+4”区域化布局战略，聚焦优势区域持续深耕，重点投向大湾区和华东地区；投资项目上优选具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市项目；巩固优化“6+1”特色化、多元化增储平台。土储拿地计划，年度计划1235亿目标不调整，相应投资计划不调整，会以销定投，优中选优，选好城市好地段，从不确定中找确定项目，现在机会较多，目前有足够现金流，去获得一些土地。 华发股份 上半年，公司坚持审慎稳健的投资策略，在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市斩获优质地块，主要位于一、二线核心城市增加项目储备，为公司发展积蓄新动力。公司在手资源充裕，择机精准拓储。 2022年将严控拿地节奏和项目质量，统筹考虑三道红线绿档要求，精选低溢价、低总价、高效益的优质项目。在拿地区域上，公司将继续坚持聚焦一二线深耕重点城市，持续优化区域布局，持续加仓核心城市。 美的置业 上半年在公开市场拿地甚少，原因是公司存量现在还不少。所以今年存量的去化和存量结构的调整是首要目标，能够把一些低量级投资城市，通过股权的置换，通过销售的去化，快速的拉回。另外，去年下半年以来，对前两年一些投资也在不断的检讨和复盘。在这种不确定的市场下一定要保持定力，不为外界的任何因素所动，按照自己的基本战略，持续去做城市聚焦、城市升级。实际上，通过这两年的聚焦升级，越来越集中了。 明年后年主力投资城市在25个以内。下半年10月份以后公司会看一级市场，包括二级市场，股权收购、合作平台公司等，新增投资这方面是多渠道的，但还是按照自己的存量和去化的速度和周期控制好存销比，存销比的目标是2以内动态地做投资的安排。 中南建设 上半年没有拿地，是保障公司经营安全，虽然项目储备不多，但也有对应货值2600亿，完全可以保持一年以上的销售。如果市场能够回暖，销售加快，现金流改善的同时会及时把握机会，去扩充土地。 月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。 中海宏洋 坚守投资刻度，注重精准投资，深耕现有城市，紧抓投资机遇。通过多元化的土地收购渠道，布局京津冀、长三角和大湾区等城市群和都市圈的优质城市。密切关注市场上极具发展潜力的收并购机会。 五、风险管控：现金流至上，主动降杠杆、调结构 对规模一直抱着克制的心态，经营性现金流被放到前所未有的高度，很多企业都在主动降杠杆、调结构，还有企业做了减值准备。 碧桂园 碧桂园现阶段把现金流、资产负债表和利润三张表做到比较平衡，期望是实现有现金流的利润、有利润的现金流，但目前市场寒冷的情况下，还是以现金流为主，做了一些保现金流的动作，但是长期做一些债券的回购，希望修复一部分。所以说在不同环境下，抓住不同的机会去做三张表的平衡。 万科地产 虽然上半年万科销售同比下降，但我们依旧保持在第一阵营。万科已结合市场情况进行了相