销售均价逆势上涨，上半年净利润率17.4%

所属行业房地产 发布时间2022年09月01日 相关研究： 华润置地（01109.HK） 销售均价逆势上涨，上半年净利润率 17.4% 政治局会议后，政策“销声匿迹”了20220809 地产评级下调可怕吗？20220725 消费者为什么不愿意买房了？20220723 停贷或再砸市场深坑，地产回暖待何时？20220720 2022中国房地产业可持续发展白皮书|地产开 核心观点： 2022年上半年，华润置地在多个一线及核心二线城市的改善型项目热卖，带动了业绩的顺利兑现，完成了半年度销售目标，除此之外还紧抓拿地窗口，新增货值超千亿，随着政策的持续宽松以及购房信心的恢复，预期企业将率先实现销售规模的同比增长。 一、销售规模超千亿，耗资578.4亿元新增24宗优质地块 2022年上半年，华润置地实现销售金额1210.4亿元，同比下降26.6%，在TOP10房企中降幅较小，顺利完成半年度销售目标，上半年多个一线及核心二线城市的改善型楼盘回暖迹象明显，而华润置地的产品类型多定位于改善型产品，布局也聚焦于核心城市，因此保障了企业业绩的稳健兑现。同时耗资578.4亿元增持了24宗土地储备，建筑面积380万平米，新增货值超千亿。 二、营业收入稳健发展，商办业务韧性凸显 2022年上半年，华润置地共实现营业收入728.9亿元， 同比微降1.1%，毛利润率较2021年同期下降4.4个百分点 至26.9%，净利润率较2021年同期下降3.7个百分点至17.4%，主要是由于企业结转项目利润下降所致。其中经营性 发篇 地产销售边际改善，家具外销增速持续下行|地产后周期行业月报【2022年5月】 首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？|集中供地系列研究 研究员于小雨rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn姜晓刚 18516525402（微信号） 20220629 20220621 20220620 不动产业务营业收入尽管较2021年同期有所下降，但剔除减租影响后购物中心及写字楼实现收入同比分别增长14.2%及10.4%，展现了企业商办业务的韧性。 三、可动用资金超千亿，负债结构保持稳健 截至2022年6月底，华润置地净负债率为34.6%，扣预资产负债率为60.2%，超额满足三道红线的要求，现金短债比为2.0倍，可动用资金规模超千亿，可以完全覆盖短期有息债务，因此尽管有息负债规模相对2021年底提升了12.9%至 2228.2亿元，企业的负债结构也十分稳健。平均融资成本为 jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 2022年上半年，华润置地在多个一线及核心二线城市的改善型项目热卖，带动了业绩的顺利兑现，完成了半年度销售目标，除此之外还紧抓拿地窗口，新增货值超千亿，随着政策的持续宽松以及购房信心的恢复，预期企业将率先实现销售规模的同比增长。 一、销售规模超千亿，耗资578.4亿元新增24宗优质地块 2022年上半年，华润置地实现销售金额1210.4亿元，同比下降26.6%，在TOP10房企中降幅较小，顺利完成半年度销售目标，实现销售面积587.0万平米，同比下降39.0%，销售单价20620元/平米，同比上升20.5%。华润置地能够在行情下行的背景下表现出优于同行的抗风险性，其主要原因在于企业的产品定位与城市布局，上半年多个一线及核心二线城市的改善型楼盘回暖迹象明显，而华润置地的产品类型多定位于改善型产品，布局也聚焦于核心城市，因此保障了企业业绩的稳健兑现，典型如华润置地一季度内在北京开盘的幸福里润园、永定府、华润橡树湾等重量级新盘，创下了七天百亿的销售规模。 从华润置地的城市布局来看，企业各区域的土地储备与业绩贡献较为匹配，除深圳及华南区域由于推盘供货问题导致销售面积较少之外，其余区域的存续比均介于3-6年之间，区域分布较为均衡。此外，华润置地还坚持深耕一二线城市，在土地市场较为冷淡的情况下紧抓投资窗口，2022年上半年耗资578.4亿元增持了24宗土地储备，建筑面积380万平米， 新增货值超千亿，截至2022年6月底，华润置地总土地储备建筑面积为6614万平米。 图表：2022年上半年华润置地各区销售及物业开发土地储备情况 区域 销售金额（亿元） 销售面积 （万平米） 土地储备 （万平米） 存续比（年） 华东大区 336.6 128.2 966.9 3.8 深圳大区 117.4 29.7 537.5 9.1 华北大区 283.4 102.7 786.1 3.8 华西大区 148.1 105.1 778.4 3.7 华南大区 91.8 64.4 893.6 6.9 华中大区 141.6 77.3 911.1 5.9 东北大区 91.5 79.9 663.7 4.2 总计 1210.4 587.3 5537.1* 4.7 注：物业开发土地储备中未包含香港区域；数据来源：亿翰智库、企业公告 二、营业收入稳健发展，商办业务韧性凸显 2022年上半年，华润置地取得了较为稳健的营业收入，共实现营业收入728.9亿元， 同比微降1.1%，净利润126.8亿元，同比下降18.6%，相对盈利指标方面，毛利润率较2021 年同期下降4.4个百分点至26.9%，净利润率较2021年同期下降3.7个百分点至17.4%，主要是由于企业结转项目利润下降所致。 分业务来看，开发销售型业务实现营业收入593.7亿元，同比下降2.6%，结算面积513万平米，同比下降0.2%，其中东北区域、华西区域、华东区域为主要结算区域，占比分别为18.0%、15.9%及15.9%，东北区域结算金额同比大幅上升85.3%，致使开发销售型业务结算毛利润率较2021年同期下降4.3个百分点至22.8%； 经营性不动产业务方面，购物中心、写字楼、酒店分别实现营业收入61.9亿元、8.4亿元及5.7亿元，尽管较2021年同期有所下降，但剔除减租影响后购物中心及写字楼实现收入同比分别增长14.2%及10.4%，展现了企业商办业务的韧性，投资物业综合毛利润率为65.5%，是企业盈利水平位于行业前列的主要原因。投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年将是新建购物中心投入运营的高峰期，随着中国商业市场的发展，将会给企业带来持续增长的租金收入； 商业运营及物业管理业务实现营业收入52.8亿元，同比增长31.5%，代建代运营、长租及产业地产等生态圈业务实现营业收入76.0亿元，同比上升19.5%。 三、可动用资金超千亿，负债结构保持稳健 华润置地作为央企，其稳健的经营战略及财务结构，使得净负债率及扣预资产负债率长期以来均保持低位，截至2022年6月底，企业净负债率为34.6%，扣预资产负债率为60.2%，超额满足三道红线的要求，现金短债比为2.0倍，可动用资金规模超千亿，可以完全覆盖短 期有息债务，因此尽管有息负债规模相对2021年底提升了12.9%至2228.2亿元，企业的负债结构也十分稳健。 在地产行业融资渠道保持收紧的状态下，华润置地依旧于2022年上半年公开市场成功 融资151亿元，票面利率位于2.6%-3.63%区间，保持行业低位，截至6月底，集团有息负 债平均融资成本为3.78%，较2021年底小幅上升了7个基点。标普、穆迪及惠誉均给予了较高的信用评级，其中标普为BBB+，展望稳定；穆迪为Baa1，展望稳定；惠誉为BBB+评级，展望稳定。 图表：2019年-2022年H1华润置地相关指标数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 2425.0 2850.3 3158.0 1210.4 合约销售面积(万㎡） 1324.8 1418.7 1760.0 587.0 新增土地建面(万㎡） 2020.0 1492.1 1439.0 380.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 6867.7 6808.7 6873.0 6614.0 存续比（年） 5.2 4.8 3.9 5.6 营业收入（亿元） 1477.4 1795.9 2121.1 728.9 净利润（亿元） 343.5 340.9 374.0 126.8 预收账款（亿元） 2267.2 2325.8 2127.2 2374.9 预收账款/营业收入 1.5 1.3 1.0 1.6 毛利润率 37.9% 30.9% 27.0% 26.9% 净利润率 23.3% 19.0% 17.6% 17.4% 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 ROE 16.6% 13.9% 13.6% 8.5% ROA 4.8% 4.2% 4.1% 2.6% 管理费用率 3.9% 2.8% 2.8% 3.0% 销售费用率 3.4% 3.0% 2.9% 2.7% 财务费用率 5.2% 4.4% 4.0% 6.1% 三费费用率 12.6% 10.2% 9.7% 11.9% 净负债率 30.3% 33.3% 30.4% 34.6% 剔除预收账款的资产负债率 56.4% 59.7% 60.4% 60.2% 现金短债比 2.9 2.5 1.9 2.0 投销比 0.59 0.48 0.47 0.48 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 327.1 223.3 70.3 - 货币资金（亿元） 637.0 894.5 1087.5 1164.5 有息负债（亿元） 1345.4 1746.6 1974.4 2228.2 融资成本 4.45% 4.08% 3.71% 3.78% 总资产（亿元） 7621.1 8690.4 9498.0 10109.8 净资产（亿元） 2334.7 2562.4 2920.8 3076.7 存货（亿元） 3562.1 3770.9 4030.3 4258.0 存货周转率 0.2772 0.3387 0.3971 0.2570 资产周转率 0.2084 0.2202 0.2332 0.1487 备注： 现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债投销比=新增土地投资额/销售金额 财务费用=借贷利息支出/营业收入存货=供销售之物业+其他存货 存续比=总土地储备/销售面积ROE=净利润/净资产均值ROA=净利润/总资产均值 存货周转率=营业成本/存货均值资产周转率=营业收入/总资产均值 为保证可比性，在计算存续比、预收账款/营业收入、ROE、ROA、周转率等指标时已将半年度数据*2，如2022H1存续比=总土地储备/（销售面积*2） 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码