地产开发继续蛰伏，多元业务保持较快发展

所属行业房地产 发布时间2022年8月31日 地产开发继续蛰伏，多元业务保持较快发 展 万科A（000002.SZ） 核心观点： 2022年上半年，万科以“止跌企稳，稳中提升”为重心，在销售规模下滑下，地产业务投资谨慎，但经营服务业务保持较快发展，开始推动万科云上市。我们认为，在当下求生存优先于谋发展的市场环境下，万科经营状况延续了2021年下半年以来蛰伏过冬的状态，审慎投资，以保证财务和资金安全。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号）zengzhilong@ehconsulting.com.cn 一、营业收入稳步增长，土地投资保持谨慎 2022年上半年，万科在房地产开发业务上实现合约销售金额2152.9亿元，销售面积1291万㎡，分别下降39.3%和41.1%，在房企销售规模普遍大幅下降的背景下，万科销售业绩略好于行业平均水平，整体规模仍处于第一梯队，保持行业龙头，在成都、西安、苏州等41个城市的销售额排名前三。 土地投资上，万科上半年新增土地建筑面积307.8万㎡，同比下降79.6%，投销比23.8%，投资范围分布于深圳、杭州等城市能级高，市场韧性强的城市，保持2021年下半年以来的谨慎的投资态度。在当下行业销售规模回落的情况下，万科把经营安全放在首位，保证经营安全优先于规模扩张。 即使受疫情影响，上半年万科营业收入仍稳步增长。上半年万科竣工面积1443.7万㎡，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。地产开发业务结算面积1310.2万㎡，结算收入1788.8亿元，同比分别增加17.5%和23.9%，结算毛利率21.9%，较2021年同期下降0.3个 百分点，下降幅度有所趋缓，利润率逐步筑底。截至2022年中，企业合并报表内已售未结 的合同金额6672.7亿元，营业收入结转仍有保障。 二、多元业务保持较快发展，万科云上市获批 万科房地产开发业务蛰伏过冬，但其他经营服务业务却保持较快发展，实现全口径营业收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中租赁住宅收入同比增长12.3%，开业17万间，集中式公寓开业规模全国第一。物业服务全口径收入143.5亿元，同比增长38.2%。物流仓储收入同比增长39.1%，其中冷链增长94.7%。商业地产收入同比增长10.4%，印力累计输出管理项目35个，第三方项目占比63.5%。 值得一提的是，万科分拆万物云境外上市的方案于2022年7月已获批准，万科云上市在即。万科云由社区服务、商企服务和城市空间服务三部分组成，三项业务上半年分别实现营业收入80.8亿、51.1亿和11.6亿，同比增长34.8%、39.7%和59.0%，收入增长较快，发展势头较好，上市条件成熟，其上市对自身独立发展和母公司万科的流动性或将都有一定的帮助。 三、融资渠道相对畅通，信用评级保持投资级 财务方面，上半年万科财务状况基本保持稳定，拥有在手现金1410.7亿元，较2021年 末基本持平。一方面，销售投资节奏平稳，经营性现金净流入82.8亿元，另一方面，融资 渠道相对畅通，如1-8月新发信用债194亿元，整体融资成本也较低，上半年新增融资的综合成本3.59%。由于融资渠道相对畅通，万科有息负债规模小幅增长，截止2021年中，万科有息负债总额2802.3亿元，较2021年末增长5.4%。有息负债结构有所优化，一年内的 短期负债占比22.4，较2021年同期下降9个百分点。 从偿债风险来看，报告期末，剔除受限资金和预售监管资金482亿元，万科非受限现金 对短期债务的覆盖倍数为1.5倍。从长期来看，企业净负债率长期处于低位，期末净负债率35.5%，扣预资产负债率68.4%，小于70%的监管标准，三道红线保持绿档，国际信用评级也仍维持着为数不多的投资级别。综合来看，企业资产负债结构在安全线以内，融资渠道相对畅通，短期偿债风险较小。 图表：万科2019-2022H1相关数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 6308.4 7041.5 6277.8 2152.9 合约销售面积(万㎡） 4112.2 4667.5 3807.8 1290.7 新增土地建面(万㎡） 3716.5 3366.5 2667.4 307.8 土地储备总建筑面积(万㎡） 15650.4 15838.4 14888.7 13722.8 存续比（年） 3.8 3.4 3.9 5.3 营业收入（亿元） 3678.9 4191.1 4528.0 2069.2 净利润（亿元） 551.3 593.0 380.7 181.0 预收账款（亿元） 5778.2 6316.6 6382.2 5887.8 预收账款/营业收入 1.6 1.5 1.4 1.4 毛利润率 36.2% 29.2% 21.8% 20.5% 净利润率 15.0% 14.1% 10.8% 11.0% ROE 21.8% 19.1% 10.3% 9.2% ROA 3.4% 3.3% 2.0% 1.9% 管理费用率 3.0% 2.5% 2.3% 2.3% 销售费用率 2.5% 2.5% 2.8% 2.3% 财务费用率 4.1% 4.0% 3.2% 3.3% 三费费用率 9.5% 9.0% 8.3% 7.9% 净负债率 33.9% 18.1% 29.7% 35.5% 剔除预收账款的资产负债率 75.5% 70.4% 68.4% 68.3% 现金短债比 1.8 2.4 2.5 2.3 投销比 0.90 0.72 0.70 0.24 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 456.9 531.9 41.1 82.9 货币资金（亿元） 1661.9 1952.3 1493.5 1410.7 有息负债（亿元） 2579.1 2585.3 2659.6 2802.3 总资产（亿元） 17299.3 18691.8 19386.4 18792.0 净资产（亿元） 2705.8 3498.4 3927.7 3917.1 存货（亿元） 8970.2 10020.6 10756.2 10230.3 存货周转率 0.28 0.31 0.34 0.31 资产周转率 0.23 0.23 0.24 0.22 资料来源：亿翰智库、企业年报 备注：现金短债比=货币资金/短期有息负债，未扣除受限制资金和预售监管资金；投销比=新增土储建面/合约销售面积；剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约销售-预收账款-待转销项税）/（总资产-合约销售-预收账款-待转销项税）;2022H1数据：存续比=总土地储备/销售面积*2;ROE=2*净利润/净资产均值;ROA=2*净利润/总资产均值;存货周转率 =2*营业成本/存货均值;资产周转率=2*营业收入/总资产均值 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码