经营业绩平稳增长，融资优势愈发凸显

保利发展（600048） 公司研究/公司点评 经营业绩平稳增长，融资优势愈发凸显 公司价格与沪深300走势比较 44% 18% -7%9/2112/21 3/22 6/229/22 32% 69% - 保利发展沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.【华安地产】保利发展（600048）：投资聚焦，业绩微增2022-05-04 2.【华安地产】保利发展（600048）：业绩承压穿越旧周期，融资优势凸显新格局2022-01-10 3.业绩稳中有增，财务稳健居“绿档” 2021-11-01 主要观点： 投资评级：买入（维持） 报告日期： 2022-09-01 收盘价（元） 17.31 近12个月最高/最低（元） 19.32/11.92 总股本（百万股） 11,970 流通股本（百万股） 11,970 流通股比例（%） 100.00 总市值（亿元） 2,072 流通市值（亿元） 2,072 事件 公司发布2022年中期业绩公告：2022年上半年实现营业总收入1107.2亿元，同比增长23.1%；归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%；基本每股收益0.90元（前值0.86元）。 市场份额显著提升，销售回款保持高效 a）销售业绩优于同行，市场占有率提升。2022H1公司实现销售金额2102亿元，同比下降26.3%，降幅表现优于top10其余房企，销售规模排名提升至第3名；市场占有率达3.2%，同比增长0.2pct。b）城市深耕效果显著。38个核心城市（全部为一二线城市）销售贡献79%， 同比增长2pct；22个城市销售排名第一，46个城市销售排名进入前三。c）销售回款保持高效。2022H1公司实现回笼资金1995亿元，回笼率高达94.9%，保障公司现金流安全可持续。 投资节奏合理谨慎，聚焦高线土储 a）“量入为出”谨慎投资，优化在手资源结构。2022H1公司新拓展项目37个，总拿地金额607亿元，同比下降37.0%，投销比28.9%，新增建面412万平米，权益投资金额仍处于行业前十；b）聚焦优质土储，深化城市深耕。2022H1公司新增土储中一二线核心城市投资金额占比 85%，同比提升16pct，公司近几年在38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，资源储备可满足公司2~3年的开发需求，为后续可持续发展提供保障；另外一方面，通过不断聚焦、深化核心高能级城市，保持高水平去化率和利润率。 结算毛利率随趋势下降，已售未结资源充裕 a）毛利率水平受行业趋势影响有所下降。报告期内公司毛利率为25.6%，同比下降7.0pct；净利率13.5%，同比下降2.9pct，与行业下行趋势一致。注意到，净利率降幅小于毛利率，主要得益于公司精细化 管理，期间费用率5.96%（yoy-0.84pct）；b）已售未结资源充裕，保障业绩稳步提升。2022H1公司预售资金4312亿元，收入保障倍数达 1.5倍，为未来业绩提升提供坚实基础。 财务状况持续稳健，融资成本不断下降 a）“三道红线”保持“绿档”行列，资产负债结构稳定、健康。截至报告期末，公司剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，符合“绿档”要求。一年内到期的有息负债762亿元（同 比+26.8%），货币资金1571亿元（同比+1.1%）。b）受益于央企背景和高信用资质加持，综合融资成本持续下降。报告期内公司发行公司债、 中期票据合计140亿元，平均融资成本仅3.09%；银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较2021年末下降0.37pct。截至报告期末，公司有息负债综合融资成本仅为4.32%，较2021年末下降0.14pct，融资成本保持下降趋势，优势愈发显著。 “两翼”业务持续发力，助力主业稳健发展 a）物业业务持续增长，拓展强劲。保利物业2022H1实现营收64.5亿元（同比+25.2%），在管面积5.2亿平米（同比+21.5%）；b）商管业务快速扩张。报告期内开业购物中心34个（同比+5个），开业面积231万平米（同比+19.7%）；c）酒店公寓业务稳健运营，规模不断提升。 截至报告期末，酒店运营客房数达到近5700间（同比+17.0%），公寓 板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。多元业态融合发展，强化主业产业链优势。 投资建议 公司持续深化核心城市影响力，聚焦优质土地储备，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，融资成本优势愈发凸显，处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，秉持“量入为出”的投资策略，兼顾资源获取与利润保障，已售未结资源充裕，“两翼”业务持续发力，未来业绩提升可期。预计公司2022~2024年EPS为2.41、2.60、2.83元/股，对应当前股价PE分别为7.2、6.7、6.1倍，维持“买入”评级。 风险提示 销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。 重要财务指标单位:百万元 主要财务指标 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 285024 323475 357815 388810 收入同比（%） 17.2% 13.5% 10.6% 8.7% 归属母公司净利润 27388 28835 31071 33927 净利润同比（%） -5.4% 5.3% 7.8% 9.2% 毛利率（%） 26.8% 26.6% 25.9% 25.8% 每股收益（元） 2.29 2.41 2.60 2.83 P/E 6.83 7.19 6.67 6.11 P/B 0.96 0.92 0.81 0.72 EV/EBITDA 7.37 7.67 6.99 6.27 资料来源：wind，华安证券研究所 财务报表与盈利预测 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1247342 1402193 1557995 1700992 营业收入 285024 323475 357815 388810 现金 171384 175038 203282 234677 营业成本 208631 237398 264987 288367 应收账款 3179 3607 3990 4336 营业税金及附加 15685 19150 20038 20024 其他应收款 157849 179143 198161 215326 销售费用 7384 9057 8945 9137 预付账款 42686 48572 54217 59000 管理费用 5434 5661 5582 5638 存货 809656 922275 1012760 1090265 财务费用 3386 5974 9609 12792 其他流动资产 62588 73557 85585 97388 资产减值损失 95 0 0 0 非流动资产 152591 179575 208566 238097 公允价值变动收益 -246 0 0 0 长期投资 95089 110860 128510 146348 投资净收益 6211 6858 8230 9448 固定资产 11275 14391 17185 20224 营业利润 49670 52178 56317 61532 无形资产 404 470 501 534 营业外收入 512 420 400 400 其他非流动资产 45822 53854 62370 70991 营业外支出 147 136 136 136 资产总计 1399933 1581768 1766561 1939089 利润总额 50035 52462 56581 61796 流动负债 818817 931133 1039878 1132384 所得税 12845 13137 14168 15539 短期借款 4094 4552 5227 5603 净利润 37189 39325 42413 46257 应付账款 130127 148070 165278 179860 少数股东损益 9802 10490 11342 12330 其他流动负债 684597 778512 869374 946922 归属母公司净利润 27388 28835 31071 33927 非流动负债 278201 308395 342030 375795 EBITDA 48560 52795 58781 65990 长期借款 231904 255971 282101 307312 EPS（元） 2.29 2.41 2.60 2.83 其他非流动负债 46298 52424 59930 68483 负债合计 1097019 1239529 1381908 1508179 主要财务比率 少数股东权益 107354 117843 129185 141515 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 股本 11970 11970 11970 11970 成长能力 资本公积 17817 17817 17817 17817 营业收入 17.2% 13.5% 10.6% 8.7% 留存收益 165773 194608 225679 259606 营业利润 -5.0% 5.0% 7.9% 9.3% 归属母公司股东权益 195561 224396 255467 289394 归属于母公司净利 -5.4% 5.3% 7.8% 9.2% 负债和股东权益 1399933 1581768 1766561 1939089 获利能力毛利率（%） 26.8% 26.6% 25.9% 25.8% 现金流量表 单位:百万元 净利率（%） 9.6% 8.9% 8.7% 8.7% 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E ROE（%） 14.0% 12.9% 12.2% 11.7% 经营活动现金流 10551 7340 31860 36252 ROIC（%） 5.4% 5.4% 5.4% 5.5% 净利润 27388 28835 31071 33927 偿债能力 折旧摊销 2105 1718 1342 1434 资产负债率（%） 78.4% 78.4% 78.2% 77.8% 财务费用 5566 12829 16173 17874 净负债比率（%） 362.2% 362.2% 359.3% 350.0% 投资损失 -6211 -6858 -8230 -9448 流动比率 1.52 1.51 1.50 1.50 营运资金变动 -25935 -39386 -19567 -19591 速动比率 0.48 0.46 0.47 0.49 其他经营现金流 60961 78422 61709 65575 营运能力 投资活动现金流 -19987 -21509 -21753 -21124 总资产周转率 0.20 0.20 0.20 0.20 资本支出 -135 -3501 -2931 -3204 应收账款周转率 89.67 89.67 89.67 89.67 长期投资 -18677 -22812 -24658 -24807 应付账款周转率 1.60 1.60 1.60 1.60 其他投资现金流 -1174 4804 5836 6887 每股指标（元） 筹资活动现金流 34458 17823 18137 16267 每股收益 2.29 2.41 2.60 2.83 短期借款 -683 458 675 376 每股经营现金流薄） 0.88 0.61 2.66