点评报告：央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增

央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增 证券研究报告|房地产 买入(维持) ——保利发展（600048）点评报告 2022年08月31日 报告关键要素:基础数据 公司业绩稳健，央企背景带来的财务稳健优势与优秀的投资能力相辅相成，总股本（百万股）11,970.44 在行业低谷期依然维持较积极的投资态度，向高能级城市拓展，预计公司业绩维持稳中有增的趋势。 事件:8月29日，公司披露了2022年中期报告，上半年，公司实现营业总 收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。 点评： 业绩整体与业绩预告基本一致，在行业整体压力持续加大下保持利润正增长：公司2022H1毛利率下降6.95个百分点至25.55%，导致公司利润增速明显不及营收增速；费用管控成效明显，2022H1期间费用率6%，同比下降 0.8pct，净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。2022H1公司竣工面积1296.57万方，完成全年计划目标的30.64%，下半年压力较大。 房地产行业持续承压，公司销售表现优于同业：2022H1公司实现签约金额 2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。根据克而瑞统计数据，2022年H1百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，公司全口径销售规模居于行业第二位，公司销售表现显著优于行业。 地售比维持稳定，聚焦核心城市：2022年H1公司新增容积率面积412万 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）16.95 总市值（亿元）2,028.99 流通A股市值（亿元）2,028.99 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 业绩稳健，投资积极 平方米，同比-76%，总获取成本607亿元，同比-35.5%，其中一二线城市、泥沙俱下，价值凸显 38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个pct，土地资源储备结构持续优化。1-7月新增土地总价/销售额为37.4%，与2021年水平相当，新增土储权益占比69.2%，较2021年下降6.5pct。新开工明显下滑：公司2022H1新开工面积1121.8万平方米，同比下降59.7%，预计后续会根据市场情况调整开工节奏，及时补充可售货值；截至期末公司可售容积率面积2.07亿平方米，土地储备充足。 公司资负结构健康，现金流较好，综合融资成本有所下降：中期期末，公司有息负债规模为3635亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。公司扣除预收款的资产 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，保持绿档，报告期内公司实现现金回笼1995亿元，回笼率为94.9%，在手货币资金 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 285024.10 326055.91 367991.17 400194.82 增长比率(%) 17 14 13 9 净利润(百万元) 27387.84 28973.08 31375.89 34230.24 增长比率(%) -5 6 8 9 每股收益(元) 2.29 2.42 2.62 2.86 市盈率(倍) 7.41 7.00 6.47 5.93 市净率（倍） 1.04 0.94 0.85 0.78 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 1571亿元。 盈利预测与投资建议：我们维持对公司22/23/24年归母净利润290/314/342亿元不变，公司当前股价（截至8月30日）对应22/23年市盈率为7.00/6.47倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 285024 326056 367991 400195 货币资金171384 118835 130259 161290 %同比增速 17% 14% 13% 9% 交易性金融资产123 123 123 123 营业成本 208631 236897 269767 293375 应收票据及应收账款3194 3163 3841 4177 毛利 76393 89159 98224 106820 存货809656 986531 1123413 1221725 ％营业收入 27% 27% 27% 27% 预付款项42686 61593 70139 76277 税金及附加 15685 22824 25759 28014 合同资产478 2282 2576 2801 ％营业收入 6% 7% 7% 7% 其他流动资产219820 257312 295324 314911 销售费用 7384 8640 9752 10605 流动资产合计1247342 1429840 1625676 1781306 ％营业收入 3% 3% 3% 3% 长期股权投资95089 107589 120089 132589 管理费用 5434 6032 6992 7204 固定资产11275 11361 11443 11521 ％营业收入 2% 2% 2% 2% 在建工程571 571 571 571 研发费用 1436 1712 1950 2001 无形资产404 449 494 539 ％营业收入 1% 1% 1% 1% 商誉67 67 67 67 财务费用 3386 5590 6166 6996 递延所得税资产9331 11331 11331 11331 ％营业收入 1% 2% 2% 2% 其他非流动资产35853 8559 8559 8559 资产减值损失 95 0 0 0 资产总计1399933 1569767 1778230 1946483 信用减值损失 -153 -240 0 0 短期借款4094 4094 4094 4094 其他收益 186 326 184 200 应付票据及应付账款139597 207691 236508 257205 投资收益 6211 8151 9200 10005 预收账款852 1141 1288 1401 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债416017 521174 593487 645425 公允价值变动收益 246 0 0 0 应付职工薪酬502 592 674 733 资产处置收益 16 0 0 0 应交税费13226 -4891 -5520 -6003 营业利润 49670 52598 56989 62205 其他流动负债248624 272385 305952 334609 ％营业收入 17% 16% 15% 16% 流动负债合计818817 998092 1132390 1233370 营业外收支 365 350 350 350 长期借款231904 194223 234223 264223 利润总额 50035 52948 57339 62555 应付债券41620 36293 36293 36293 ％营业收入 18% 16% 16% 16% 递延所得税负债513 265 265 265 所得税费用 12845 12707 13761 15013 其他非流动负债4165 6431 6431 6431 净利润 37189 40240 43578 47542 负债合计1097019 1235304 1409602 1540582 ％营业收入 13% 12% 12% 12% 归属于母公司的所有者权益195561 215842 237805 261766 归属于母公司的净利润 27388 28973 31376 34230 少数股东权益107354 118621 130823 144134 %同比增速 -5% 6% 8% 9% 股东权益302914 334463 368628 405901 少数股东损益 9802 11267 12202 13312 负债及股东权益1399933 1569767 1778230 1946483 EPS（元/股） 2.29 2.42 2.62 2.86 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流净额 10551 -18729 -8479 22125 投资 -18677 14795 -12500 -12500 基本指标 资本性支出 -135 -30 -30 -30 2021A 2022E 2023E 2024E 其他 -1174 8152 9200 10005 EPS 2.29 2.42 2.62 2.86 投资活动现金流净额 -19987 22917 -3330 -2525 BVPS 16.34 18.03 19.87 21.87 债权融资 0 -5327 0 0 PE 7.41 7.00 6.47 5.93 股权融资 21338 0 0 0 PEG -1.37 1.21 0.78 0.65 银行贷款增加（减少） 178148 -37680 40000 30000 PB 1.04 0.94 0.85 0.78 筹资成本 -36184 -15996 -16767 -18568 EV/EBITDA 7.35 7.68 7.67 6.97 其他 -128845 2266 0 0 ROE 14% 13% 13% 13% 筹资活动现金流净额 34458 -56737 23233 11432 ROIC 5% 6% 6% 6% 现金净流量 24970 -52550 11424 31031 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 本报告仅供万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视 其为客户。 本公司是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。在法律许可情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写，本公司不对本报告所涉及的任