业绩平稳增长，融资优势延续

保利发展(600048.SH) 业绩平稳增长，融资优势延续 房地产 2022年08月29日 推荐（维持） 股价：16.61元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元）1,988 流通A股市值(亿元)1,988 每股净资产(元)15.08 资产负债率(%)77.5 行情走势图 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2022年半年报，上半年实现营业收入1107.2亿元，同比增长23.1%，归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%，对应EPS0.9元，略高于业绩快报。 平安观点： 业绩平稳增长，未结资源充足：2022H1公司实现营业收入1107.2亿元， 同比增长23.1%，归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。归母净利润增速低于营收主要因盈利能力下滑导致，上半年毛利率25.5%，同比下降7个百分点。期末合同负债4343.3亿元，为近一年营收1.4倍，未结资源仍相对充足。 销售优于同行，投资收敛聚焦：2022H1公司销售金额2102.2亿元，同比下降26.3%，销售面积1307.3万平米，同比下降21.8%，降幅小于百 强房企（-50.7%、-52.9%）；销售均价16080元/平米，同比下降5.8%。其中38个核心城市销售贡献79%，同比提升2个百分点；22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。2022H1公司拓展项目37个，新增建面412万平米，总地价607亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比31.5%、 28.9%，较2021年全年下降50.2个、5.8个百分点。其中一二线城市、 38个核心城市拓展金额占比85%、90%，同比分别提升16个、14个百 分点。由于新拓项目更为聚焦，平均楼面地价14733元/平米，地价房价 比91.6%，较2021年全年提升49.1个百分点。 负债结构健康，融资成本降低：期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率66.5%、64.1%，现金短债比1.4倍，三条红线绿档达标；一年内到期有息负债占比21%，短期偿债压力可控。公司加强按揭端沟通管理，提高签约质量，上半年实现销售回笼金额1995亿元，回笼率94.9%。期末综 合融资成本4.32%，较2021年末下降14BP。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS分别为2.40 元、2.48元、2.56元，当前股价对应PE分别为6.9倍、6.7倍、6.5倍。公司未结充足、财务健康，行业调整阶段稳健经营，后续行业格局持续优化，公司凭借突出综合实力，市场份额有望稳步上行，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,109 284,933 316,247 341,230 358,292 YOY(%) 3.0 17.2 11.0 7.9 5.0 净利润(百万元) 28,950 27,388 28,766 29,726 30,637 YOY(%) 3.5 -5.4 5.0 3.3 3.1 毛利率(%) 32.6 26.8 25.0 24.0 23.8 净利率(%) 11.9 9.6 9.1 8.7 8.6 ROE(%) 16.1 14.0 13.3 12.6 11.9 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.40 2.48 2.56 P/E(倍) 6.9 7.3 6.9 6.7 6.5 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 保利发展·公司半年报点评 风险提示：1）毛利率进一步下行风险；2）资产减值风险；3）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；4）房地产波动超出预期，个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。 2/4 保利发展·公司半年报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表单位：百万元 流动资产1247342133828813910461412467 现金171384257081284277323011 应收票据及应收账款3672391542254436 其他应收款157849184329198890208835 预付账款42686531915739360262 存货809656779788781557747995 其他流动资产62094599856470567928 非流动资产152591154354155475156204 长期投资9508999858104627109396 固定资产15458164901688016629 无形资产404337269202 其他非流动资产41640376693369829977 资产总计1399933149264215465221568671 流动负债81881793017010099511062041 短期借款4094000 应付票据及应付账款139597184248201454212083 其他流动负债675127745922808496849958 非流动负债278201229077171681109279 长期借款277610228485171089108687 其他非流动负债592592592592 负债合计1097019115924711816311171320 少数股东权益107354117746128486139555 股本11970119701197011970 资本公积17817178191781917819 留存收益165773185859206614228006 归属母公司股东权益195561215648236404257796 负债和股东权益1399933149264215465221568671 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表单位：百万元 经营活动现金流9955155034100516117068 净利润37189391594046641706 折旧摊销1509700676488040 财务费用3386261219421722 投资损失-6211-5136-4894-4955 营运资金变动-259351101965421869404 其他经营现金流16119611351151 投资活动现金流-19987-4829-5011-4965 资本支出404400040004000 长期投资-19260000 其他投资现金流-1130-8829-9011-8965 筹资活动现金流34458-64509-68309-73369 短期借款-683-409400 长期借款45355-49124-57396-62402 其他筹资现金流-10213-11291-10913-10967 现金净增加额24373856962719638734 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E营业收入 284933 316247 341230 358292 营业成本 208631 237185 259335 273018 税金及附加 15685 17408 18784 19723 营业费用 7384 6906 6930 7703 管理费用 5434 4423 4436 4658 研发费用 1436 1103 1190 1250 财务费用 3386 2612 1942 1722 资产减值损失 95 -65 -70 -74 信用减值损失 -153 -156 -168 -177 其他收益 186 129 129 129 公允价值变动收益 246 246 246 246 投资净收益 6211 5136 4894 4955 资产处置收益 16 2 2 2 营业利润 49670 51986 53730 55384 营业外收入 512 424 424 424 营业外支出 147 169 169 169 利润总额 50035 52241 53985 55640 所得税 12845 13082 13519 13933 净利润 37189 39159 40466 41706 少数股东损益 9802 10393 10740 11069 归属母公司净利润 27388 28766 29726 30637 EBITDA 54930 61859 63575 65401 EPS（元） 2.29 2.40 2.48 2.56 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力营业收入(%) 17.2 11.0 7.9 5.0 营业利润(%) -5.0 4.7 3.4 3.1 归属于母公司净利润(%) -5.4 5.0 3.3 3.1 获利能力毛利率(%) 26.8 25.0 24.0 23.8 净利率(%) 9.6 9.1 8.7 8.6 ROE(%) 14.0 13.3 12.6 11.9 ROIC(%) 10.8 9.6 13.1 16.1 偿债能力资产负债率(%) 78.4 77.7 76.4 74.7 净负债比率(%) 36.4 -8.6 -31.0 -53.9 流动比率 1.5 1.4 1.4 1.3 速动比率 0.4 0.5 0.5 0.5 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 77.9 80.9 80.9 80.9 应付账款周转率 1.60 1.40 1.40 1.40 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 2.29 2.40 2.48 2.56 每股经营现金流(最新摊薄) 0.83 12.95 8.40 9.78 每股净资产(最新摊薄) 14.78 16.45 18.19 19.98 估值比率P/E 7.3 6.9 6.7 6.5 P/B 1.1 1.0 0.9 0.8 EV/EBITDA 8 5 4 2 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确