房地产开发行业2022W34：国务院会议提“一城一策”，上半年多数房企业绩负增长

本周LPR如期下调，国务院会议提“一城一策”灵活运用信贷等政策。8月22日，央行下调1年期及5年期以上LPR，分别调降5、15个基点，其中5年期以上LPR降至4.3%。8月24日，国务院常务会议提到允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。我们认为在目前地产需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周国务院常务会议本质上是对前期苏州、南京调低二套首付比例等相关信贷政策的支持，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 上半年多数房企负增长，已披露的中报中，业绩负增长占65.1%。截至8.28，已有109家房企披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅38家（34.9%），负增长的有71家（65.1%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有84家（77.1%），亏损的有25家（22.9%）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后大盘0.35个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共39支，较上周减少46支，下跌股数为96支。（若无特殊说明，报告中本周指8.22-8.28当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为278.3万平方米，环比提升8.3%，同比下降23.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为76.9万方，环比10.5%，同比-24.5%；样本二线城市为146.5万方，环比10.0%，同比-22.7%；样本三线城市为54.9万方，环比1.3%，同比-23.4%。从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计10021.6万方，同比下降-35.4%； 一线城市为2061.0万方，同比-28.8%；二线城市为5793.1万方，同比-32.7%；三线城市为2167.4万方，同比-46.0%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计115.5万方，环比下降10.6%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.7万方，环比-11.8%；样本二线城市为70.9万方，环比-12.3%；样本三线城市为16.9万方，环比-0.3%。年初至今累计二手房成交面积为3728.2万方，同比变动为-20.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为975.7万方，同比-37.5%；样本二线城市为2284.4万方，同比-8.7%； 样本三线城市为468.2万方，同比-8.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（8.22-8.28）共发行房企信用债13只，环比增加2只；发行规模共计107.9亿元，环比增加35.2亿元，总偿还量153.0亿元，环比增加18.1亿元，净融资额为-45.1亿元，环比增加17.2亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（86.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（44.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.6%）、3-5年（37.5%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.国务院会议提“一城一策”，上半年多数房企业绩负增长 本周LPR如期下调，国务院会议提“一城一策”灵活运用信贷等政策。8月22日，央行下调1年期及5年期以上LPR，分别调降5、15个基点，其中5年期以上LPR降至4.3%。8月24日，李克强主持召开国务院常务会议，会议提到允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。我们认为在目前地产需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周国务院常务会议本质上是对前期苏州、南京调低二套首付比例等相关信贷政策的支持，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 已披露中报的公司业绩分化，业绩同比负增长的占65.1%。截至8.28，已有109家房企披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅38家（34.9%），负增长的有71家（65.1%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有84家（77.1%），亏损的有25家（22.9%）；结构比较分化，归母净利润超100亿的仅4家，20-100亿有9家，0-20亿的达71家（65.1%）。 已披露业绩预告的公司多数负增长，业绩同比负增长的占83.9%。截至8.28，62家发布了业绩预告（剔除已发布中报的公司）。从净利润/归母净利润同比变化看，上半年正增长的有10家（16.1%），负增长的有52家（83.9%）。从业绩变动方向看，业绩预增、预减、扭亏的占比分别为4.8%、38.7%、3.2%，合计46.8%。业绩首亏、续亏的占比为33.9%、19.4%，合计53.2%。 图表1：2022H1房地产企业归母净利润同比区间分布（截至8.28） 图表2：2022H1房地产企业归母净利润规模区间分布（截至8.28） 图表3：2022H1房地产企业业绩（归母净利润TOP50，截至8.28） 图表4：2022H1房地产企业预告（剔除已披露中报的公司，截至8.28） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后大盘0.35个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共39支，较上周减少46支，下跌股数为96支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天润数娱、广汇物流、滨江集团、*ST新城、 海航基础，涨幅分别为12.2%、8.9%、7.7%、7.2%、7.2%。跌幅前五为大港股份、*ST宏盛、高新发展、长春经开、宋都股份，跌幅分别为-23.0%、-12.9%、-11.9%、- 9.6%、-9.0%。 本周48家重点房企中共计上涨14支，较上周减少11支，涨幅位居前五的为旭辉控股 集团、雅居乐集团、中国海外发展、滨江集团、龙湖集团，涨幅分别为24.4%、8.5%、7.8%、7.7%、6.8%。跌幅前五为龙光地产、融信中国、蓝光发展、中梁控股、建发国 际集团，跌幅分别为-58.7%、-9.2%、-8.6%、-8.2%、-7.6%。 图表5：各行业涨跌幅排名 图表6：本周各交易日指数表现 图表7：近52周地产板块表现 图表8：本周（8.22-8.26）涨幅前五个股 图表9：本周（8.22-8.26）跌幅前五个股 图表10：重点房企涨跌幅排名 图表11：本周（8.22-8.26）重点房企上涨前五个股 图表12：本周（8.22-8.26）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为278.3万平方米，环比提升8.3%，同比下降23.3%， 其中样本一线城市的新房成交面积为76.9万方，环比10.5%，同比-24.5%；样本二线城市为146.5万方，环比10.0%，同比-22.7%；样本三线城市为54.9万方，环比 1.3%，同比-23.4%。 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计10021.6万方，同比下降-35.4%；一线城市为2061.0万方，同比-28.8%；二线城市为5793.1万方，同比-32.7%；三线城市为2167.4万方，同比-46.0%。其中一线城市中，北京（-31.0%）、上海（-24.0%）、广州（-34.3%）、深圳（-26.8%）同比均为负。二三线城市中，盐城（-75.7%）、莆田（-69.4%）、芜湖（-61.2%）等总计26城同比为负。 图表17：30城周度成交面积跟踪（8.21-8.27） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计115.5万方，环比下降10.6%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.7万方，环比-11.8%； 样本二线城市为70.9万方，环比-12.3%；样本三线城市为16.9万方，环比-0.3%。 年初至今累计二手房成交面积为3728.2万方，同比变动为-20.5%；其中样本一线城市 的累计二手房成交面积为975.7万方，同比-37.5%；样本二线城市为2284.4万方，同比-8.7%；样本三线城市为468.2万方，同比-8.7%。 图表18：本周12城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.22-8.28）共发行房企信用债13只，环比增加2只；发 行规模共计107.9亿元，环比增加35.2亿元，总偿还量153.0亿元，环比增加18.1亿元，净融资额为-45.1亿元，环比增加17.2亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已 披露的主体评级以AAA（86.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（44.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.6%）、3-5年 （37.5%）的债券为主。 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中龙湖集团中期票据（-65bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，该债券是由中债信用增进投资股份有限公司全额担保发行。 图表27：房企每周融资汇总（8.22-8.28） 5.本周相关政策回顾 图表28：中央政策及消息（8.21-8.27） 图表29：地方性政策（8.21-8.27） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容