多轮驱动规模增长，业务结构趋于均衡

投资要点 业绩保持高速增长，] 收入结构显著调整。2022H1公司实现收入31.6亿元，同 比增长53.6%，归母净利润3.8亿元，同比增长33.4%。基础物业、社区增值、非业主增值、城市服务四项收入占比为59.8%、17.3%、17.1%、5.8%。毛利率比2021年末小幅下滑1.9pp至25.7%，主要由于社区增值服务对非业主增值服务的毛利率分别下降至42.6%和22.5%，以及毛利率相对较低的城市服务占比上升。公司致力于提升管理效率，管理费率由2021年末的9.9%下降至8.4%。 多轮驱动服务扩展，并购合作提升规模。截至2022年6月公司在管物业总建筑面积2.1亿平，合约建筑面积2.9亿平，同比分别增长60.0%和33.0%。公司立足于四轮驱动扩大服务规模，1）旭辉集团业绩稳定，地产+板块业务发展带来多元化优势，2022H1合同销售631.4亿元；2）公司坚持提供综合性物业管理服务，非住宅物业在管面积占比从2021年的34.4%上升至37.6%；3）抓住独立第三方市场发展机遇，拓展独立区域开发商、业主委员会与地方政府项目资源，2022上半年获取多项优质一手、二手及公建项目；4）2022年1月战略并购华郑州锦艺，第三方在管面积占比上升至82.8% 增值服务结构变动，非业主增值服务贡献上升。2022H1非业主增值服务和社区增值服务分别实现收入5.4亿元和5.5亿元，在总收入中的比重分别为17.1%和17.3%，社区增值服务同比增长4.9%，稳固为公司第二大利润源，非业主增值服务收入同比增幅为38.1%，主要源于房修与额外专项定制收入提升。公司坚持“纵向产业链延伸”战略，基于房修、美居、租售、工程四大核心继续扩张装修业务。 城市服务定位明确，收益初步呈现。2021年公司并购美中环境，整合城市服务资源，明确业务定位，着眼于环卫绿化、老旧社区改造、城市闲置空间、片区资源管理以及智慧城市建设。2022上半年城市服务步入正轨，实现营收1.8亿元，收入占比为5.8%，毛利率为7.2%。 盈利预测与评级：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为31.6%，公司推动四轮驱动战略，外拓能力行业领先，社区增值服务独立BU化，维持“买入”评级。 19574 风险提示：三四线销售及回款不及预期，竣工交付低于预期，行业调控风险等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：截至2022年6月末公司在管面积2.1亿平，合约面积2.9亿平，公司四轮驱动管理规模快速增长，带动物业管理收入提升，预计2022-2024年公司物业管理服务规模增速为50%/45%/40%，毛利率分别为23.5%/22.8%/22.5%； 假设2：依托旭辉集团及第三方开发商委托服务的增加，预计2022-2024年公司非业主增值服务收费规模增速为35%/20%/15%，毛利率分别为20%/20%/20%； 假设3：在公司平台+生态战略下，高黏度与高效触达共同提效社区增值服务，预计2022-2024年公司社区增值服务收入增速分别为15%/20%/20%， 毛利率分别为42%/40%/38%； 假设4：城市服务市场空间广阔，公司于2021年并购美中环境，整合城市服务资源，预计将保持较快的增速，2022-2024年公司城市环卫服务收入增速分别为350%/70%/40%，毛利率分别为12%/12%/12%。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 图1：2022H1公司营收增长54%至31.6亿元 图2：2022H1公司归母净利润增长33%至3.8亿元 图3：2022H1公司在管面积超2.0亿平（第三方占比82.8%） 图4：2022H1公司合约面积达2.9亿平（第三方占比81.4%） 图5：2022H1东部区域在管面积占比高达54.7% 图6：2022H1年公司非住业态营收及占比达9.1亿元和47.9% 图7：2022H1社区增值服务营收及占比分别为5.5亿元和17% 图8：2022H1社区增值服务营收结构（亿元） 图9：2022H1公司城市服务营收占比上升至59.8% 图10：2022H1公司物业管理服务毛利润占比超过50% 图11：公司管理费用持续下降 图12：2022H1公司外拓重点项目