营收稳定，汇兑损失致净利润下降

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年08月25日 路劲集团 （01098.HK） 营收稳定，汇兑损失致净利润下降 核心观点： 受行业不景气的影响，路劲集团的销售表现也趋于弱势，而从盈利分配情况来看，企业高达69.9亿港元的永续债分走了57%的净利润，同时由于长期债务大量转换为短期债务，短期偿债压力较大。 一、 销售金额147.9亿元，土地储备同比下降12.4% 2022年上半年，路劲集团房地产分部实现总销售额共计147.9亿元，同比下降61.2%，拥有总土地储备571万平米，较2021年底的652万平米下降了12.4%，展望下半年，由于各类负面因素的叠加，尽管地产政策进入宽松周期，但地产行情的修复仍将持续较久，不过路劲主要布局的城市如北京、上海、常州、苏州等城市购房需求及购房能力较强，将先于其余中西部城市出现好转。 二、营业收入微升0.5%，永续债持有人分食57%净利润 2022年上半年，路劲集团实现总营业收入49.7亿港元，同比微升0.5%；净利润同比下降27.5%至4.7亿港元。值得注意的是，路劲集团永续资本证券持有人应占溢利同比微升1.6%至2.7亿港元，分食了路劲集团57%的净利润。我们认为在地产行业销售回款不佳的状况下，每年固定向永续债持有人支付的利息将是一笔巨大的支出。 三、现金短债比踩线，短期偿债压力较大 截至2022年6月底，路劲集团的短期偿债能力有所减弱，从三道红线指标来看，净负债率及剔除预收款的资产负债率分别为75.6%、62.8%，均在安全线内，但现金短债比（未扣除预售监管资金）为0.8倍，若考虑预售监管资金，则企业可动用资金规模与短期有息负债的覆盖倍数还将更低。从路劲的债务结构变化来看，企业短期有息债务较2021年底上升60.9%至127.5亿元，长期有息债务较2021年底下降20.7%至241.1亿元，短期偿债压力较大。 相关研究： 政治局会议后，政策“销声匿迹”了 20220809 地产评级下调可怕吗？ 20220725 消费者为什么不愿意买房了？ 20220723 停贷或再砸市场深坑，地产回暖待何时？ 20220720 2022中国房地产业可持续发展白皮书|地产开发篇 20220629 地产销售边际改善，家具外销增速持续下行|地产后周期行业月报【2022年5月】 20220621 首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？|集中供地系列研究 20220620 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 受行业不景气的影响，路劲集团的销售表现也趋于弱势，而从盈利分配情况来看，企业高达69.9亿港元的永续债分走了57%的净利润，同时由于长期债务大量转换为短期债务，短期偿债压力较大。 一、销售金额147.9亿元，土地储备同比下降12.4% 2022年上半年，路劲集团房地产分部实现总销售额共计147.9亿元，同比下降61.2%，其中内地项目销售金额146.7亿元，受房地产下行影响同比下降43.6%，长三角及环渤海是主要销售贡献区域；香港项目销售1.1亿元，同比下降99%，主要是由于2021年同期香港仔黄竹坑站上盖项目“晋环”开售，带动销售额同比大幅上涨，而2022年上半年路劲于香港未有新项目开盘，加上疫情的影响，销售额大幅下降。 市场表现较弱，房企投资也更加谨慎。2022年上半年，路劲集团通过合作开发的形式在北京获取了一幅住宅用地49%的权益，建筑面积7.1万平米，地价总价14亿元。截至2022年6月底，路劲集团拥有总土地储备571万平米，较2021年底的652万平米下降了12.4%，其中已销售未交付的面积为134万平米，较2021年底的121万平米上升了10.7%，房企资金面趋紧，一定程度上会影响项目的开发进度，造成企业销售面积及土地储备面积都向下，已售未交付的面积反而向上的情况。 从2021年底的土地储备分布来看，路劲集团的货值主要分布于长三角区域中常州、苏州、上海、无锡以及环渤海区域的北京等城市。展望下半年，地产政策进入宽松周期，但一线城市的政策没有太大的松动，因此在二、三、四线城市的房价预期走低的背景下，购房者的信心修复缓慢，叠加经济形势的不确定性以及疫情的影响带来的收入下降，地产行情的修复将持续较久，但路劲主要布局的城市购房需求及购房能力较强，将先于其余中西部城市出现好转。 二、营业收入微升0.5%，永续债持有人分食57%净利润 2022年上半年，路劲集团实现总营业收入49.7亿港元，同比微升0.5%，其中房地产分部实现收入49.1港亿元，产业分部实现营业收入0.6亿港元，路劲集团的项目销售结转多位于下半年，如2021年上半年企业仅结转了49.5亿港元收入，但全年结转了246.8亿元，占比仅两成。 从盈利的角度来看，得益于营业成本的降低，企业实现毛利润18.1亿港元，同比上升41.6%，净利润却同比下降27.5%至4.7亿港元，主要是2022年上半年人民币汇率变动导致企业净汇兑收益同比下降221.3%至亏损4.9亿港元，对企业盈利情况带来了重大影响。 值得注意的是，路劲集团的盈利分配有了重大变化，其中母公司应占溢利同比下降73.7%至0.8亿港元，非控股权益应占溢利同比上升96.6%至1.2亿港元，而在盈利总额下降的情况下，永续资本证券持有人应占溢利同比微升1.6%至2.7亿港元，分食了路劲集团57%的净利润。从2021年年报中披露的永续资本证券信息来看，路劲分别于2017年2月、2017年6月及2019年11月发行了三笔3亿美元的永续资本证券，年利率分别为7.95%、7.00%及 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 7.75%，截至2022年6月底，路劲集团共拥有永续债69.6亿港元，每年需支付超5亿港元的利息，在地产行业销售回款不佳的状况下，这将是一笔巨大的支出。 三、现金短债比踩线，短期偿债压力较大 截至2022年6月底，路劲集团的短期偿债能力有所减弱，从三道红线指标来看，净负债率及剔除预收款的资产负债率分别为75.6%、62.8%，均在安全线内，但现金短债比（未扣除预售监管资金）为0.8倍，若考虑预售监管资金，则企业可动用资金规模与短期有息负债的覆盖倍数还将更低。从路劲的债务结构变化来看，企业短期有息债务较2021年底上升60.9%至127.5亿元，长期有息债务较2021年底下降20.7%至241.1亿元，短期偿债压力较大。 图表：2019年-2022H1年路劲集团相关指标数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 399.6 427.1 515.6 147.9 合约销售面积(万㎡） 211.3 198.0 176.0 / 新增土地建面(万㎡） 124.0 154.0 148.0 7.1 土地储备总建筑面积(万㎡） 594 566 539 571* 存续比（年） 2.8 2.9 3.1 / 营业收入（亿港元） 214.9 242.0 246.8 49.7 净利润（亿港元） 36.8 27.8 19.8 4.7 预收账款（亿港元） 84.8 78.2 84.1 83.7 预收账款/营业收入 0.39 0.32 0.34 0.84 毛利润率 34.9% 26.9% 21.9% 36.3% 净利润率 17.1% 11.5% 8.0% 9.4% ROE 13.8% 9.0% 5.8% 2.7% ROA 4.3% 2.9% 1.9% 0.9% 管理费用率 4.9% 4.0% 3.9% 7.6% 销售费用率 2.7% 3.2% 3.7% 4.9% 财务费用率 10.4% 10.5% 10.2% 22.8% 三费费用率 17.9% 17.7% 17.7% 35.3% 净负债率 52.4% 72.3% 71.5% 75.6% 剔除预收账款的资产负债率 65.3% 65.4% 64.1% 62.8% 现金短债比 1.6 0.9 1.4 0.8* 投销比 37.3% 47.0% 46.1% 9.5% 经营活动产生的现金流量净额（亿港元） (114.6) (10.0) 64.1 / 货币资金（亿港元） 151.7 141.7 127.1 104.9 有息负债（亿港元） 301.4 380.6 383.3 368.6 融资成本* 6.36% 6.17% 5.57% / 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 总资产（亿港元） 906.8 1032.8 1082.4 1022.5 净资产（亿港元） 285.6 330.4 358.0 348.8 存货（亿港元） 393.2 478.6 446.7 440.3 存货周转率 0.3943 0.4058 0.4167 0.1427 资产周转率 0.2534 0.2495 0.2333 0.0945 备注： 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）； 现金短债比=（货币资金-受限制资金-预售监管资金）/短期有息负债，其中2022H1企业未披露预售监管资金，按（货币资金-受限制资金）/短期有息负债计算； 投销比=新增土储投资金额/合约销售额； 企业未披露融资成本，以期内利息资本化率代替； 销售及土地储备数据均为企业房地产分部数据，其中2022H1企业未披露房地产分部土地储备，按照企业公布的总土地储备数据； 为保证可比性，在计算存续比、预收账款/营业收入、ROE、ROA、周转率等指标时已将半年度数据*2，如2022H1存续比=总土地储备/（销售面积*2）； 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得