房地产8月央行下调LPR点评：信贷环境进一步宽松，刺激市场逐步恢复

证信贷环境进一步宽松，刺激市场逐步恢 复 券研 究——8月央行下调LPR点评 报 告增持（维持）事件 8月22日，央行下调贷款市场报价利率为1年期LPR为3.65%，较前值 行业:房地产 3.7%下降5BP，5年期以上LPR为4.3%，较前值4.45%下降15BP。 日期: 2022年08月23日 主要观点 分析师:金文曦 Tel:021-53686143 E-mail:jinwenxi@shzq.comSAC编号:S0870521100003 联系人:蔡萌萌 Tel:021-53686184 E-mail:caimengmeng@shzq.comSAC编号:S0870121110010 最近一年行业指数与沪深300比较 房地产沪深300 17% 12% 7% 2% -2%08/2111/2101/2203/2206/2208/22 -7% 12% 17% 22% 行业动态 - - - 相关报告： 《销售复苏羸弱，投资进一步下挫》 ——2022年08月16日 《房企纾困方案持续推进，百城土地成交累计同比降幅收窄》 ——2022年08月15日 《郑州设立百亿房地产纾困基金，30城商品房销售累计同比降幅收窄》 ——2022年08月09日 非对称下调LPR，5年期以上LPR下调幅度更大。此次1年期LPR下调5BP，5年期以上LPR下调15BP，住房贷款基本与5年期以上LPR联系紧密，5年期LPR自2019年8月以来累计下调6次，从4.85%下调至4.3%，累计下调55BP，2022年内5年期以上LPR下调3次。此次调整5年期以上LPR下调幅度高于1年期LPR，下调5年期以上LPR后，房贷利率下限进一步降低。资金面持续改善，有助于后期各地贷款利率政策配合优化限购、限售等其他调控政策，提振市场信心，加速销售去化，促进行业平稳发展。 调控政策持续优化，信贷环境不断改善，促进房地产市场企稳。尽管各地陆续出台优化限购、限售等调控政策，降低首付比例、加大购房补贴等刺激市场需求，政策端改善向销售端传导需要一定时日，7月全国商品房销售仍不乐观，销售面积累计同比下降23.1%，销售额累计同比下降28.8%。下调贷款市场报价利率，信贷环境释放积极信号，有助于降低购房成本，在一定程度上提高市场成交活跃度。 投资建议 7月政治局会议首提“保交楼”，提到要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生。多地优化调控政策稳定市场预期，降低5年期以上LPR，信贷环境进一步放松，有助于促进销售市场逐步恢复。相关标的：融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团 （002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）等。 风险提示 房地产政策调控效果不及预期；商品房销售不及预期。 图 图15年期LPR年内多次下调3 图22022年内房贷利率整体下行3 图3重点城市首套房、二套房利率3 图4房贷利率平均放款周期3 图57月居民中长期贷款增加1486亿元3 图67月全国商品房销售面积累计同比下滑23.1%3 图15年期LPR年内多次下调图22022年内房贷利率整体下行 4.90% 4.80% 4.70% 4.60% 4.50% 4.40% 4.30% 4.20% 4.10% 4.00% 贷款市场报价利率(LPR):5年 6.20% 6.00% 5.80% 5.60% 5.40% 5.20% 5.00% 4.80% 2019-08-01 2019-11-01 2020-02-01 2020-05-01 2020-08-01 2020-11-01 2021-02-01 2021-05-01 2021-08-01 2021-11-01 2022-02-01 2022-05-01 2022-08-01 4.60% 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 4.40% 首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率 资料来源：Wind，上海证券研究所资料来源：Wind，上海证券研究所 图3重点城市首套房、二套房利率图4房贷利率平均放款周期 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 重点城市主流首套房利率重点城市主流二套房利率 平均放款周期（天） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：贝壳研究院，上海证券研究所资料来源：贝壳研究院，上海证券研究所 图57月居民中长期贷款增加1486亿元图67月全国商品房销售面积累计同比下滑23.1% 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 商品房销售面积:累计同比 商品房销售额:累计同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 -60% 资料来源：Wind，上海证券研究所资料来源：Wind，上海证券研究所 风险提示： 商品房销售不及预期；房地产政策调控效果不及预期。 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询资格或相当的专业胜任能力，以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告，并保证报告采用的信息均来自合规渠道，力求清晰、准确地反映作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响。此外，作者薪酬的任何部分不与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格。 投资评级体系与评级定义 股票投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准指数表现的看法。 买入股价表现将强于基准指数20%以上增持股价表现将强于基准指数5-20%中性股价表现将介于基准指数±5%之间减持股价表现将弱于基准指数5%以上 无评级由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事 件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起12个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准指数表现的看法。 增持行业基本面看好，相对表现优于同期基准指数中性行业基本面稳定，相对表现与同期基准指数持平减持行业基本面看淡，相对表现弱于同期基准指数 相关证券市场基准指数说明：A股市场以沪深300指数为基准；港股市场以恒生指数为基准；美股市场以标普500 或纳斯达克综合指数为基准。投资评级说明： 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。 免责声明 本报告仅供上海证券有限责任公司(以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本公司同意引用、刊发的，须注明出处为上海证券有限责任公司研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 在法律许可的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券或期权并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供多种金融服务。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见和推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值或投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见或推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负责，投资者据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，也不应当认为本报告可以取代自己的判断。