底层资产质量优，长期抗风险能力强

海外 研证券研究报告 究REITs 无评级 公 司 跟市场数据 日期2022.8.5 踪 收盘价（港元）2.79 报总股本（亿股）46.72 告总市值（亿港元）130.34 00405.HK越秀房产信托基金 底层资产质量优，长期抗风险能力强 2022年8月6日 主要财务指标 会计年度2019A2020A2021A2022H1 基金单位持有人应占净资产（亿元） 营业收入(百万元) 2,058 1,759 1,797 944 同比增长(%) 1.3 -14.5 2.2 7.0 物业收入净额(百万元) 1,495 1,323 1,298 687 同比增长(%) 1.8 -11.5 -1.8 7.6 NPIMargin(%) 72.6 75.2 72.3 72.8 应计分派总额（百万元） 761 649 798 343 每单位应计分派(港仙) 27.1 22.9 24.5 8.5 169.74 总资产（亿元）443.21 每股净资产（元）3.63 数据来源：Wind 相关报告 《规模行业领先，分派稳健增长》 20220309 海外房地产研究 分析师：宋健 songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 我们的观点：2021年末公司完成收购越秀金融大厦后，为公司注入新增长动力。2022年受疫情因素对酒店、购物中心、白马大厦等物业收入造 成影响，同时公司提供临时租金减免政策支持租户，我们认为短期来看，2022年公司业绩或有一定压力。从长期来看，我们认为公司的底层物业质量好，整体经营恢复速度快，融资渠道多元且成本控制能力强，分派率有望继续保持行业平均以上，建议投资者关注。 中期业绩符合预期：2022H1越秀房托实现营业收入9.4亿元人民币（下同），同比增长7.0%；物业收入净额为6.9亿元，同比增长7.6%，整体经营保持稳定，2022H1业绩符合预期。 每单位应计分派同比下降：2022H1，公司应计分派总额为3.43亿元，同比增加0.8%；中期每单位应计分派为8.5港仙，同比下降30.8%，主要因公司为收购越秀金融大厦增发，基金单位大幅增加。2022H1公司的年化 分派收益率为5.58%，同比下降0.59个百分点。 越秀金融大厦收购后对基金分派贡献突出：2022H1，公司写字楼收入为 6.4亿元，同比增长37.1%，其中越秀金融大厦贡献占比33%；每单位分 派较未含越秀金融大厦贡献情况下增加11.6%，越秀金融大厦贡献突出。公司于2021年12月23日完成收购越秀金融大厦后，越秀金融大厦出租率保持高位运行。截至2022H1，越秀金融大厦平均出租率为95.5%，续租率为72%，续租租金较上一手增长7.5%。 主动管理到期债务，平滑境内外市场波动影响：截至2022H1，公司平均融资成本为2.68%，较2021年末略增0.43个百分点，主要因境外利率市场整体上行。公司主动管理到期及存续债务，在上半年成功以3.5%利率 置换原境内4.31%利率的12.84亿元银行贷款，每年节约融资成本约1000 万元，平滑市场波动对基金业绩的影响。 风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 报告正文 中期业绩符合预期：2022H1越秀房托实现营业收入9.4亿元人民币（下同），同比增长7.0%；物业收入净额为6.9亿元，同比增长7.6%，整体经营保持稳定，2022H1业绩符合预期。 图1、公司营业收入图2、物业收入净额 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 每单位应计分派同比下降：2022H1，公司应计分派总额为3.43亿元，同比增加0.8%；中期每单位应计分派为8.5港仙，同比下降30.8%，主要因公司为收购越秀金融大厦增发，基金单位大幅增加。2022H1公司的年化分派收益率 为5.58%，同比下降0.59个百分点。 图3、每单位应计分派图4、年化分派收益率 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 越秀金融大厦收购后对基金分派贡献突出：2022H1，公司写字楼收入为6.4亿元，同比增长37.1%，其中越秀金融大厦贡献占比33%；每单位分派较未含越秀金融大厦贡献情况下增加11.6%，越秀金融大厦贡献突出。公司于2021 年12月23日完成收购越秀金融大厦后，越秀金融大厦出租率保持高位运行。截至2022H1，越秀金融大厦平均出租率为95.5%，续租率为72%，续租租金较上一手增长7.5%。 主动管理到期债务，平滑境内外市场波动影响：截至2022H1，公司平均融资 成本为2.68%，较2021年末略增0.43个百分点，主要因境外利率市场整体上 行。公司主动管理到期及存续债务，在上半年成功以3.5%利率置换原境内4.31%利率的12.84亿元银行贷款，每年节约融资成本约1000万元，平滑市场波动对基金业绩的影响。 图5、平均融资成本图6、截至2022H1债务结构 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 我们的观点：2021年末公司完成收购越秀金融大厦后，为公司注入新增长动力。2022年受疫情因素对酒店、购物中心、白马大厦等物业收入造成影响，同时公司提供临时租金减免政策支持租户，我们认为短期来看，2022年公司 业绩或有一定压力。从长期来看，我们认为公司的底层物业质量好，整体经营恢复速度快，融资渠道多元且成本控制能力强，分派率有望继续保持行业平均以上，建议投资者关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本 报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 投资评级说明 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司 持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited.、Coastal EmeraldLimited、上海中南金石企业管理有限公司、山东高速集团有限公司、ChinaShandongHi-SpeedFinancialGroupLimited、山东黄金集团有限公司、广发控股（香港）有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、中国长城资产（国际）控股有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、中国景大教育集团控股有限公司、中原证券股份有限公司、丹阳投资集团有限公司、云南省交通投资建设集团有限公司、太原国有投资集团有限公司、无锡市广益建设发展集团有限公司、无锡恒廷实业有限公司、无锡惠山高科有限公司、东台市交通投资建设集团有限公司、东航海外（香港）有限公司、兰溪市交通建设投资集团有限公司、四海国际投资有限公司、宁波旷世智源工艺设计股份有限公司、平湖市国有资产控股集团有限公司、归创通桥医疗科技股份有限公司、甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司、长沙金霞新城城市发展有限公司、交运燃气有限公司、兴业银行股份有限公司、兴业银行股份有限公司香港分行、农银国际控股有限公司、华立大学集团有限公司、华鲁控股集团有限公司、如东县金鑫交通工程建设投资有限公司、成都市羊安新城开发建设有限公司、成都经开产业投资集团有限公司、成都高新投资集团有限公司、扬州经济技术开发区开发(集团)有限公司、江苏皋开投资发展集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、江苏腾海投资控股集团有限公司、西安市灞桥投资控股集团有限公司、西安航天城市发展控股集团有限公司、许昌市投资总公司、怀远县新型城镇化建设有限公司、抚州市数字经济投资集团有限公司、旷世控股有限公司、周口市城建投资发展有限公司、和誉开曼有限责任公司、宜昌高新投资开发有限公司、尚晋（国际）控股有限公司、岳阳市城市建设投资集团有限公司、武汉金融控股（集团）有限公司、河南投资集团有限公司、河南铁路投资有限责任公司、环龙控股有限公司、环球新材国际控股有限公司、绍兴市城市建设投资集团有限公司、绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司、远东宏信有限公司、邳州市交通控股集团有限公司、青岛开发区投资建设集团有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司、青岛城市建设投资(集团)有限责任公司、青岛胶州城市发展投资有限公司、青岛胶州湾发展集团有限公司、临沂投资发展集团有限公司、临沂城市发展国际有限公司、LinyiCityDevelopmentInternationalCo.,Limited、临沂城市发展集团有限公司、LinyiCityDevelopmentGroupCo.,Ltd、信银（香港）投资有限公司、南京牛首山文化旅游集团有限公司、南京未来科技城经济发展有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、南京溧水城市建设集团有限公司、南洋商业银行有限公司、建发物业发展集团有限公司、济南高新控股集团有限公司、郑州航空港兴港投资集团有限公 司、重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司、重庆市南岸区城市建设发展（集团）有限公司、香港國際（青島）有限公 司、HONGKONGINTERNATIONAL(QINGDAO)COMPANYLIMITED、晋江市路桥建设开发有限公司、JinjiangRoad&Bridge ConstructionDevelopmentCoLtd、朗诗绿色生活服务有限公司、株洲市城市建设发展集团有限公司、泰兴市智光环保科技有限公司、泰兴市襟江投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、泰安市泰山财金投资集团有限公司、浙江长兴金融控股集团有限公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、浙江钱塘江投资开发有限公司、浙江湖州南浔经济建设开发有限公司、烟台市蓬莱区城市建设投资集团有限公司、珠海华发实业股份有限公司、珠海华发集团有限公司、商丘市发展投资集团有限 公司、堃博医疗控股有限公司、常德市经济建设投资集团有限公司、曹妃甸国控投资集团有限公司、淮安市交通控股集团有 限公司、淮安市投资控股集团有限公司、淮南建设发展控股（集团）有限公司、湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司、 湖州吴兴城市投资发展集团有限公司、湖州南浔旅游投资发展集团有限