港股晨报
港股晨报 2022年8月3日 安信国际证券(香港)有限公司研究部 今日重点 1.安信视点 地缘影响难以主导长期市场走势 2.行业点评 房地产行业：七月销售环比回落 1.安信视点：地缘影响难以主导长期市场走势 昨日，港股低开低走，恒指一度跌超3%，随后震荡回升收窄跌幅。截至收盘，恒生指数收跌2.36%，报19689.21点，恒生科技指数跌3.01%，恒生国企指数跌2.54%。全日市场成交额为1180.89亿港元，南向资金净买入22.88亿港元。 地产板块继续承压，7月28日政治局会议再次强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。保交楼在去年恒大事件发生后就被中央强调是地方政府的职责，也是此前地方政府收紧预售资金监管的重要原因，因此保交楼最终落地的概率可能性较大。 7月11日停贷事件蔓延至今，高频的销售数据显示，7月中下旬商品房销售相比上旬没有出现明显减速。此外，7月31日中指和克尔瑞也公布了房地产企业的销售排名，民营房企的销售排名也没有显著下滑。这些数据可能说明停贷事件对居民购房行为的冲击有限。伴随保交楼政策的落地，房地产销售可能正在触底，但民营房企流动性压力的缓解，以及投资活动的恢复可能仍需等待。 总体来看，下半年疫情形势的变化对经济活动的恢复形成扰动，房地产投资偏弱的表现压制了经济恢复的中枢，稳增长政策更多集中在基建和货币政策的宽松，未来经济总体处在温和回升的过程中。 近期中美关系再度生变，市场风险偏好快速回落，香港的股市也明显走弱。从过往的经验来看，地缘政治风险往往会在短期之内对市场形成冲击，但难以主导最终市场的趋势，尤其是在不发生军事冲突的前提下。我们宏观组认为，短期地缘政治风险对市场形成冲击，但从国内政策和经济情况来看，权益市场系统性下行的概率较低，市场仍然处于震荡的过程之中。 分析师：韩致立 请参阅本报告尾部免责声明 港股晨报2022-8-3 2.行业点评 房地产行业：七月销售环比回落 继六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%后，七月环比回落27%。百强房企首七个月，全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。30大中城市的商品房成交套数及面积首七月累计同比下降35%及33%。单月七月虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降。我们估算扣除建安支出后，现金对短债覆盖比率较高的包括龙湖、中海、建发、绿城、华润等，投资者可适量关注。 报告内容 百强七月销售环比回软。百强房企首七个月，全口径销售总额约40,772亿元，同比下跌49.3%;权益销售总额约28,533亿元，同比下跌49.8%;操盘口径销售35,798亿元，同比下跌49.0%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。百强单月七月全口径销售总额6,065亿元，同比下跌39.6%;七月权益销售总额约4,197亿元，同比下跌42.8%。整体而言，累计销售跌幅仍然较大，六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%，过后七月环比回落27%。然而，七月单月销量仍然高于1-5月的单月销售，相对上半年属较佳水平。 成交仍然疲弱。30大中城市的商品房成交套数及面积在1-7月累计约73万套及8,100万平米，同比下降35%及33%。七月份单月成交虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视，预计下半年将有更多政策措施可以出台，以达至保交楼、稳民生的效果。 土拍市场仍然疲弱。我们以卖地收入对比一般公共预算收入这比率来衡量地方政府对土地财政的依赖度，在主要大中城市里，依赖度超过100%的包括南京、武汉、广州、西安、等地，其中杭州、佛山更超过140%，位居全国前列。在地产行情持续疲弱的环境下，上半年百强房企买地金额下跌近70%。2022年全国第二轮土拍近半完成，城市热度分化，除了杭州、上海、成都等城市热度较高外，其余大中城市买地热度仍然较为平淡。据我们统计，综合今年首两轮集供(参考已完成第二轮土拍的16个城市)，成交金额同比下跌约33%。 房企保交房压力上升。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降，资本市场比较关注房企对短债的还款能力，尤其是民企，在手现金及非监管帐户现金之水平将是中报的焦点之一。我们根据2021年底的财务数据，以合约负债估算在手现金中未付的建安支出，对比短期有息负债来推算各主流房企的对短债覆盖比率的较真实情况。覆盖比率愈高，短期资金压力愈轻，未来能买地投资的资源亦相对较灵活。覆盖比率较高包括:龙湖、中海、建发、绿城、华润等。 风险提示:i)调控放松效果不确定性;ii)疫情反复;iii)资本市场态度审慎分析师：黄焯伟 安信国际请参阅本报告尾部免责声明i 客户服务热线 香港：22131888国内：4008695517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。 安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%； 减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼电话：+852-22131000传真：+852-22131010
