克而瑞内房股领先指数7月监测：7月成分股全面下跌，指数表现不及大盘

证券研究报告|指数月报 2022年08月01日 房地产7月成分股全面下跌，指数表现不及大盘克而瑞内房股领先指数7月监测 作者： 投资要点 克而瑞证券 联系方式： research@cricsec.com 港股地产板块较上月活跃度提升，月初触底后，周成交额占比于月末翻倍。恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的7月周均值为8.4%，低于历史均值14.9%，较上月上升1.69个百分点。 克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数7月在上月末稍有回弹后持续下跌。相比上月整体处于低位，出现自2021年1月1日监测以来最大跌幅，指数表现不及大盘。7月，克而瑞内房股领先指数走势下降18.6%， 恒生中国内地地产指数下降34.9%，恒生指数下降7.8%，房地产（申万）板块下降5.8%。7月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为87.7%，较上月上升12.47个百分点。 7月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE下降，相比月初，月末跌幅较大；克而瑞内房股领先指数估值整体PE、PB较上月有所下降，均于月初开始出现持续下跌，但月内波动较小相对平稳。指数相对恒指PE较上月下降，低于2021年均值，月内小幅震荡后下降；相对恒指PB较上月出现明显下降，月末低至-17.0%，为2022年以来最低点，月内波动较大。整体PE周均值为4.12，低于上月周均值4.50，整体PB周 均值0.59，低于上月周均值0.65；7月相对恒指PE为-62.5%，较上月下降1.4个百分点，相对香港地产股大样本PE为-15.6%，下降1.9个百分点；相对恒指PB为-11.7%，较上月下降1.6个百分点，相对香港地产股大样本PB为3.6%，较上月上升2个百分点。 本月股价涨幅TOP5：除停牌公司外，本月其他指数成分股皆有所下跌，故本次报告不涉及涨幅前五公司详情 本月股价跌幅TOP5：融信中国、旭辉控股集团、弘阳地产、时代中国控股、佳源国际控股 风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 内容目录 7月地产板块交易活跃度上升，指数表现不及大盘3 港股地产板块周均成交额占比较上月上升3 克而瑞内房股领先指数7月持续下跌后微幅回升，周成交额占样本比月末回 升3 克而瑞内房股领先指数估值水平仍维持低位4 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现8 风险提示9 评级指南及免责声明10 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月上升，月初下跌至5.2%后持续走高3 图2：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数7月大幅下跌3 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比于月初触底后持续上升至90.2%4 图4：7月克而瑞内房股领先指数PE整体较上月下降，月末跌至3.905 图5：7月克而瑞内房股领先指数相对恒指整体PE小幅震荡后回落，月初跌幅较小5 图6：克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE下降，月末跌幅较大6 图7：克而瑞内房股领先指数PB走势较上月持续下降，月末跌至全年最低6 图8：7月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PB下降，月末跌幅-17.0%7 图9：7月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB明显翘头，最高至3.8%7 7月地产板块交易活跃度上升，指数表现不及大盘 港股地产板块周均成交额占比较上月上升 7月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比月均值较上月上升，整体处于低位，月初下跌至5.2%后持续走高。本月周均值8.4%，低于18年至本月底的历史均值14.9%，较上月上升1.69个百分点，月末占比达到10.2%。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月上升，月初下跌至5.2%后持续走高 历史均值：14.9% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018-01-052019-01-052020-01-052021-01-052022-01-05 恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 克而瑞内房股领先指数7月持续下跌后微幅回升，周成交额占样本比月末回升 克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数7月持续下跌，相比上月整体处于 低位，指数表现不及大盘。自2021年1月1日至7月底，克而瑞内房股领先指数 跌幅50.9%，同期恒生中国内地地产指数跌幅59.7%。恒生指数跌幅26.0%，房地产（申万）板块跌幅19.3%。2022年7月，恒生指数下跌7.8%，克而瑞内房股领先指数下跌18.6%，恒生中国内地地产指数下跌34.9%，房地产（申万）板块下跌5.8%。 图2：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数7月大幅下跌 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2021-01-012021-05-012021-09-012022-01-012022-05-01 克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万） 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 备注：恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最 高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：九龙仓集团、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园、碧桂园服务、旭辉控股集团、合生创展集团、融创服务。 7月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值从月初以来 持续上升至90.2%，不同于上月的低位，本月均值高于2018年1月5日以来历史成交额占比均值。7月该指数成交额占比周均值87.7%，高于历史均值83.8%，高于上月周均值75.2%。 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比于月初触底后持续上升至90.2% 历史均值83.8% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2018-01-052019-01-052020-01-052021-01-052022-01-05 克而瑞内房股成分股周成交额占比香港地产股大样本周成交额 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家 克而瑞内房股领先指数估值水平仍维持低位 2022年7月克而瑞内房股领先指数估值整体PE、PB较上月下降，月内波动相对平稳，均为高开低走。指数相对恒指PE、PB较上月下降，整体来看月末跌幅最大，明显高于月初。2022年7月相对恒指成分股的PE周均值为-62.5%，低于上月相 对PE周均值-61.0%，低于2021年全年相对PE周均值-61.0%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE2022年7月周均值为4.12，低于上月周均值4.50，月初触顶后逐步下跌。恒指成分股2022年7月整体PE周均值为10.96，低于上月周均值11.55，低于2021年全年的周均值14.67。 图4：7月克而瑞内房股领先指数PE整体较上月下降，月末跌至3.90 60 50 40 30 20 10 0 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 图5：7月克而瑞内房股领先指数相对恒指整体PE小幅震荡后回落，月初跌幅较小 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：克而瑞证券资产管理部 备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100% 克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE2022年7月有所下降，相比月初，月末跌幅最大。7月该相对PE周均值为-15.6%，低于上月周均值 -13.7%，低于2021年周均值-7.6%。香港地产股大样本7月整体PE周均值为4.88，低于上月周均值5.21，低于2021年全年周均值6.19。 图6：克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE下降，月末跌幅较大 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 克而瑞内房股领先指数成分股PB相对恒指成分股7月下降，月初回弹后持续下跌至-17.0%，月末处于2022年以来最低位。7月相对恒指PB周均值为-11.7%，低于上月的周均值-10.1%，低于2021年全年相对恒指PB周均值22.5%。克而瑞内 房股领先指数成分股7月整体PB周均值为0.59，略低于上月周均值0.65，低于2021年全年PB周均值0.97。恒指成分股7月整体PB均值为0.67，低于上月周均值0.72，低于2021年全年PB周均值0.79。 图7：克而瑞内房股领先指数PB走势较上月持续下降，月末跌至全年最低 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 图8：7月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PB下降，月末跌幅-17.0% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 7月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB高于上月。7月该相对PB周均值为3.6%，高于上月相对PB周均值1.6%，低于2021年全年相对 PB周均值6.2%。香港地产股大样本7月整体PB周均值为0.57，略低于上月周均值0.64，低于2021年全年PB周均值0.91。 图9：7月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB明显翘头，最高至3.8% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-052022-01-05 数据来源：Wind克而瑞证券资产管理部 备注：1）相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/香港地产股大样本整体PE-1）*100% 2）本报告采用历史TTM_整体法（中国）计算PE值 3）相对PB=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PB/香港地产股大样本整体PB- 1）*100% 4）本报告均采用整体法（中国）计算PB值，使用上年年报财务数据 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 表1：本月涨幅TOP5 序号 股票 代码 股票简称 本月涨 跌幅 最大波动率 月末收盘价 （港元） 本月机构评级情况 目标价 证券公司评级 （港元） 1-------- 2-------- 3-------- 4-------- 5-------- 数据来源：WindBloomberg克而瑞证券资产管理部 表2：本月跌幅TOP5 序号 股票 代码 股票简称 最大波动 本月涨跌幅 率 月末收盘价 （港元） 本月机构评级情况 目标价 证券公司评级 （港元） 13301.HK融信中国-47.2%88.1%1.03--- HSBC买进5.10 UOBKayHian 2 0884.HK 旭辉控股集团 -45.9% 111.2% 2.13 (Equity) CGS-CIMB 增持 5.77 Citi 增持 5.27 3 1996.HK 弘阳地产